如何寻找地产公司里的成长股

之所以没有把题目标为“如何寻找优秀的地产公司”,是因为这两者确实是有很大区别的。

今天不打算写太多,只大致说说房地产这个行业:

一、房地产行业还将继续“黄金十年”
房地产一度被标上“暴利”、“黑心开发商”、“高房价的始作俑者”等等标签。实际这并不能怪开发商,房价为何上涨,这里不谈太多,也较敏感。
但是房地产的发展,跟城镇化建设是分不开的。
很简单的道理:现在的人都往城市里跑,城镇化使得每年增加2000万城市人口。而城市的土地资源,以及商品房的建设速度,都赶不上人口涌入的速度,造成“供不应求”的局面,很简单的经济学道理,房价自然就水涨船高。
至于后期的房价推高地价、地价又推高房价、面粉比面包贵,等等等等,这里不一一去做解读。
事实上,农村的房子,或者说大部分小县城的房子,房价都不高的,很多都是成本价。高房价的问题,不能一刀切去看。
房产、汽车都刚刚经过了黄金的十年。我们来对比这两个行业:
截止2012年上半年,机动车的保有量约2.33亿,其中汽车1.14亿辆,摩托车1.03亿辆。而2012年汽车的产能,超过2000万辆,产销量增长的潜能还有多少?
截止2011年年末,全国城镇化率为51%左右,而从40%到50%,中国大致花了10年的时间。如果按这个速度估计的话,城镇化率要到2030年,才能达到70%。十年后,城镇化率才不过60%多一点,潜力还很大。

二、房地产公司(股票)的优缺点:
优点:
1、区域垄断竞争:房地产是附着在土地上的,这个天然的属性决定了,你就算公司再强,如果你没有在我的项目周边拿一块地,那么你跟我也够不上竞争。

2、业绩既有较高的确定性,又有较高的不确定性。先说确定性:
看几个财务指标:
销售额:一套房子达到预售条件后,开盘售出,跟客户签订合同,是为销售额(业内称签约额,或合同额)。
回款:一套100万房子签约后,往往只先付了首付。这时的签约额是100万,回款可能就是40万(首付四成),而后银行放款60万,这时销售额才全部回到账上。如果执行力强的房地产公司,银行放款最快也要一个月。如果拖拖拉拉的,三个月到半年也很正常。当然也跟银根紧缩程度有关。
营业收入:房子卖出去之后,回款部分是计入预收账款的。等一至三年房子交房以后,这笔预收账款才计入营业收入,才核算为利润。这样,其实房产商当年就卖出去的房子,可能两年后才能把利润计入到报表。
举例:中国建筑地产部分,2012年上半年的营业收入是200亿左右,而销售额是600亿左右,这说明什么呢?说明按照公司的发展进度,储存了至少2倍以上的利润,要待今后来结算。

3、这是一个有相应激励(市场来激励)机制的行业,好的公司能好上天,差的公司也……
在这里,绝对有你要找的十倍股。

缺点:
1、房地产开发的风险较大,分析的要素也繁杂:
但事实上,房产商良莠不齐,好的跟差的比真的一个天上一个地下,这也是区域垄断竞争造成的。部分当地小老板型的开发商,根本不懂管理,不懂房地产开发,凭借各种途径拿到地后,也不思进取,也不知道快速周转开发,慢慢守。
告诉大家一个好消息,这类公司越来越少,因为经过调控后,房地产的利润率降低,这类公司因为没有快周转,所以投资的回报其实很差,他们也不再获取新的地块了,这给优秀的公司提供了大量的机会。


2、分析公司比分析项目容易。
每个大型房产公司,旗下都大把项目。其中必定有好,有坏。
那么告诉你,即使是非常牛逼的营销总监,在分析具体项目上,也得发费大量时间去分析调研,对于投资者更加不可能去具体研究项目。一个项目的调研报告,绝对比证券投资对一个公司的分析报告还多那么几页。
所以,分析公司比分析单一的项目简单。

3、资金链问题。(不多说)

三、看好怎样的地产股:
1、合理利润下的快周转。
你要说优秀的地产公司,可能会讲到建筑品质、或园林景观,或团队建设……但要找成长股,童鞋们,抛开那些东西吧,这九个字才是王道!!
还有补充一点,产品做得好,不一定能够快周转,但能快周转的,产品绝不会差到那里去!

2、不看好一线城市的所有地产项目,以及部分房价较高的限购二线城市。比较看好低价二线城市、以及三四线城市的,小户型刚需项目。
房地产业内一般管:
北上广深为一线城市;
大部分省会城市,以及部分高房价的大型城市(多为沿海)叫二线城市;
小部分低房价,不发达的省会城市,以及其他百万人口城市叫三线城市;
其他广泛的地级市城市叫四线城市;
其余县级城市,百强县之类,五线城市。


四、我昨晚做了一张Excel表,里头有一些分析的指标。
懂地产的人很多,懂营销的也很多,懂投资强过我的更不必说了。
但是:
懂地产的不一定懂投资,懂地产营销的不一定懂财务,懂投资的不一定做过房地产,做过房地产的,又不一定懂建筑工程。很有幸本人大学是学建筑相关的,工作后一直从事房地产营销策划工作,本人从拿地,到前期,到销售开盘,再到交房,全程参与,也操作过刚性需求的楼盘和商业综合体楼盘,以及别墅楼盘。

这个Excel写的有些匆忙,而我本人在银行股的蛊惑下,也没有很具体详细地去研究过地产股。关注较多的曾经有中国建筑、万科、金融街等。但都没有细细去研究过。所以各位大虾,切莫跟我讨论具体股票,因为,我也不知道。


想要Excel的,请私信我!期待看到你的研究报告!!!
请辩证的看待问题,我做的表格第一也没花太多精力,第二我也不是很牛很牛很牛很牛……所以不免有错误和考虑不周到的地方。只提供给地产研究爱好者和价值投资者!!(志同道合者),恶意过来拍砖和嘲讽的,就……

如果问我为什么没研究地产太多?
答案是:本人懒~~呵呵。特别是没有@处境如初 那种数据表格研究的耐力。在银行没走出低估值之前,没太多兴趣去研究地产……

PS:在研究地产股之前,一定要看万科年报,一定一定!!至少要看五年!!

$中国建筑(SH601668)$
$万科A(SZ000002)$
$荣盛发展(SZ002146)$
$招商地产(SZ000024)$
$金融街(SZ000402)$
$保利地产(SH600048)$
$中国铁建(01186)$
$城投控股(SH600649)$


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全部评论

baossdlh2016-09-28 20:35

#荣盛发展

老毕也疯狂2013-04-10 19:08

求excel bihuifeng1992@gmail。com