更正：很多人说这个受费用错配的影响，增速越高，错配越严重，所以这个计算仅供参考，就是一个静态的数据对比，没有看空哪个看多哪个的意思，对于各种增长，自己判断自己持有的公司
利息资本化（capitalization of interests） 将借款利息支出确认为一项资产。需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的借款利息支出，亦是利息资本化的范围
利息资本化是一个很好的财务调节手段，就是把当期的支出作为资本列入资产，然后后面每年摊销，说的直白点就是“寅吃卯粮”
房地产因为贷款比较多，利息比较多，在这里面可以刷的把戏比较多，我们来看看中报之后的几个房地产公司单看业绩，中报如下万科A：118亿，保利地产：99.6亿，融创中国：102.9亿，新城控股25.92亿
几个比较热门的房地产股业绩都不错，万科A稳健，保利地产增长，融创中国的爆发，仔细阅读了一下财务报表各企业的风格真的是迥异
看报表，分析下资本利息化，万科的利息费用化最多，资本化最少，融创中报业绩102.9亿，资本化利息107.26亿,有点夸张，最猛的是新城控股，几乎全部资本化利息
当然利息资本化是合理的财务手段，无可厚非，我们可以按照统一的利息资本化还原企业本来面目，再来对比业绩
按照万科利息资本化率来计算，万科业绩118亿，保利业绩86.9亿，融创中国业绩40亿，新城控股12.61亿
按照保利利息资本化率计算，万科利润，131亿，保利地产，99.6亿，融创中国，62.27亿，新城控股17.75亿
按融创中国资本化率计算，万科A 155.39亿，保利地产122.82亿，融创中国102.90亿，新城控股27.17亿
统统费用化就原形毕露了，万科利润91.56亿，保利地产61.53亿，融创中国-4.36亿，新城控股2.31亿
当然，合理的费用资本化是正常的，无可厚非，在房价高速增长的时代，这些高利息费用在后续中可以通过增长抹平影响，基本看不出来的如果房价一旦停止增长，利息就是吞噬利润的洪水猛兽，做一个极限的假设，如果房价连续不涨，这些高杠杆的房企，寅吃卯粮，卯年就只能喝西北风了，利润勉强能够维持盈亏平衡就不错了，这还是头部的房企
这也是孙宏斌前几年狂赌之后，开始拼命地卸杠杆的原因，看他能否能够安然下车
结论1、万科就算整个房地产企业都开始业绩下滑，依然能够保持盈利增长，这就是30年屹立不倒的原因
结论2、踏实经营才是企业的根本，炫财计只是一些花架子，不能改变实质，赌未来需要很好的眼光，但是大部分人都会赌错
结论3、房地产是加工制造业，单纯的囤积原材料，靠原材料涨价获取利润，不是长久之计
踏实的企业总是让人安心，投资也是如此
新城控股需要财务洗澡，希望能度过这一关，我们看到的利润未必是真实的钱，有可能只是账面利润