好文章,不过涉及:
1.时滞性,收入结转延迟,成本当期;
2.利益资本化,利息是全部有息负债当期全额,利息当期化,与收入确定结构不匹配;
3.毛利润可以反应结转项目情况,中间费用是当期。
看报表,分析下资本利息化,万科的利息费用化最多,资本化最少,融创中报业绩102.9亿,资本化利息107.26亿,有点夸张,最猛的是新城控股,几乎全部资本化利息
当然利息资本化是合理的财务手段,无可厚非,我们可以按照统一的利息资本化还原企业本来面目,再来对比业绩
按照万科利息资本化率来计算,万科业绩118亿,保利业绩86.9亿,融创中国业绩40亿,新城控股12.61亿
按照保利利息资本化率计算,万科利润,131亿,保利地产,99.6亿,融创中国,62.27亿,新城控股17.75亿
按融创中国资本化率计算,万科A 155.39亿,保利地产122.82亿,融创中国102.90亿,新城控股27.17亿
统统费用化就原形毕露了,万科利润91.56亿,保利地产61.53亿,融创中国-4.36亿,新城控股2.31亿
当然,合理的费用资本化是正常的,无可厚非,在房价高速增长的时代,这些高利息费用在后续中可以通过增长抹平影响,基本看不出来的如果房价一旦停止增长,利息就是吞噬利润的洪水猛兽,做一个极限的假设,如果房价连续不涨,这些高杠杆的房企,寅吃卯粮,卯年就只能喝西北风了,利润勉强能够维持盈亏平衡就不错了,这还是头部的房企
这也是孙宏斌前几年狂赌之后,开始拼命地卸杠杆的原因,看他能否能够安然下车
结论1、万科就算整个房地产企业都开始业绩下滑,依然能够保持盈利增长,这就是30年屹立不倒的原因
结论2、踏实经营才是企业的根本,炫财计只是一些花架子,不能改变实质,赌未来需要很好的眼光,但是大部分人都会赌错
结论3、房地产是加工制造业,单纯的囤积原材料,靠原材料涨价获取利润,不是长久之计
踏实的企业总是让人安心,投资也是如此
新城控股需要财务洗澡,希望能度过这一关,我们看到的利润未必是真实的钱,有可能只是账面利润
好文章,不过涉及:
1.时滞性,收入结转延迟,成本当期;
2.利益资本化,利息是全部有息负债当期全额,利息当期化,与收入确定结构不匹配;
3.毛利润可以反应结转项目情况,中间费用是当期。
资本化的利息计入房产成本,确认收入时,结转成本,影响毛利。实际上,直接看毛利就行了,甲企业全部资本化,乙企业全部费用化,但如果甲企业毛利还是比乙高,仍然是甲企业好。
这真的是精确的错误了,这样投资房地产要害死人的。
1、首先,地产的报表业绩因为其特性是延后两年左右,所以现在我们看到的19年半年报大部分体现的是17年半年报左右的业绩(不精确,各家时间上有点差异,但不大)。万科从17年开始的销售已经没有大规模增长了,比如17年半年的权益销售是2000亿左右,到19年半年也是2009亿,几乎没什么增长,所以他的负债成本会变化不大,资本化或者成本化问题都不大,因为差不多,而融创17年的半年权益销售是747亿,到19年半年已经是1476亿了,几乎翻倍,如果都成本化,也就是747亿的销售收入要承担翻倍1476亿销售时相当贷款规模的利息(当然还有其他相应的员工增长及一系列费用),这哪怕与会计的权责发生制也不符合了。所以他会有较大的利息资本化。到2020年后融创的销售达到6000亿左右,不再大规模增长了,他也完全可以做到大部分利息成本化,因为那时收入成本匹配了。
2、融创完全不需要房价上涨来赚钱,保持目前房价甚至微降问题都不大,基本上可以保持8-10个点的净利润率,甚至从土地储备上来说比万科要从容的多,万科权益土储0.93亿平,比融创少30%,融创是1.36亿平,成本4307元,目前销售均价15000左右,1/3的土地成本,造房子再亏钱,就该拉出去喂猪了。
3、目前万科的市值比融创高一倍,我承认万科是一家非常优秀的企业,在很多指标比融创要优秀,但随着接下来几年中,两家企业会销售接近,净利润接近,分红接近,又是同样行业的情况下,我投融创一票。希望融创有0.75个万科的市值吧。