寅吃卯粮的房地产利润

更正:很多人说这个受费用错配的影响,增速越高,错配越严重,所以这个计算仅供参考,就是一个静态的数据对比,没有看空哪个看多哪个的意思,对于各种增长,自己判断自己持有的公司

利息资本化(capitalization of interests) 将借款利息支出确认为一项资产。需要相当长时间才能达到可销售状态的存货以及投资性房地产等所发生的借款利息支出,亦是利息资本化的范围

利息资本化是一个很好的财务调节手段,就是把当期的支出作为资本列入资产,然后后面每年摊销,说的直白点就是“寅吃卯粮”

房地产因为贷款比较多,利息比较多,在这里面可以刷的把戏比较多,我们来看看中报之后的几个房地产公司单看业绩,中报如下万科A:118亿,保利地产:99.6亿,融创中国:102.9亿,新城控股25.92亿

几个比较热门的房地产股业绩都不错,万科A稳健,保利地产增长,融创中国的爆发,仔细阅读了一下财务报表各企业的风格真的是迥异


看报表,分析下资本利息化,万科的利息费用化最多,资本化最少,融创中报业绩102.9亿,资本化利息107.26亿,有点夸张,最猛的是新城控股,几乎全部资本化利息

当然利息资本化是合理的财务手段,无可厚非,我们可以按照统一的利息资本化还原企业本来面目,再来对比业绩


按照万科利息资本化率来计算,万科业绩118亿,保利业绩86.9亿,融创中国业绩40亿,新城控股12.61亿

按照保利利息资本化率计算,万科利润,131亿,保利地产,99.6亿,融创中国,62.27亿,新城控股17.75亿

按融创中国资本化率计算,万科A 155.39亿,保利地产122.82亿,融创中国102.90亿,新城控股27.17亿

统统费用化就原形毕露了,万科利润91.56亿,保利地产61.53亿,融创中国-4.36亿,新城控股2.31亿

当然,合理的费用资本化是正常的,无可厚非,在房价高速增长的时代,这些高利息费用在后续中可以通过增长抹平影响,基本看不出来的如果房价一旦停止增长,利息就是吞噬利润的洪水猛兽,做一个极限的假设,如果房价连续不涨,这些高杠杆的房企,寅吃卯粮,卯年就只能喝西北风了,利润勉强能够维持盈亏平衡就不错了,这还是头部的房企

这也是孙宏斌前几年狂赌之后,开始拼命地卸杠杆的原因,看他能否能够安然下车

结论1、万科就算整个房地产企业都开始业绩下滑,依然能够保持盈利增长,这就是30年屹立不倒的原因

结论2、踏实经营才是企业的根本,炫财计只是一些花架子,不能改变实质,赌未来需要很好的眼光,但是大部分人都会赌错

结论3、房地产是加工制造业,单纯的囤积原材料,靠原材料涨价获取利润,不是长久之计

踏实的企业总是让人安心,投资也是如此

新城控股需要财务洗澡,希望能度过这一关,我们看到的利润未必是真实的钱,有可能只是账面利润

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精彩评论

理查德201608-24 11:57

这真的是精确的错误了,这样投资房地产要害死人的。
1、首先,地产的报表业绩因为其特性是延后两年左右,所以现在我们看到的19年半年报大部分体现的是17年半年报左右的业绩(不精确,各家时间上有点差异,但不大)。万科从17年开始的销售已经没有大规模增长了,比如17年半年的权益销售是2000亿左右,到19年半年也是2009亿,几乎没什么增长,所以他的负债成本会变化不大,资本化或者成本化问题都不大,因为差不多,而融创17年的半年权益销售是747亿,到19年半年已经是1476亿了,几乎翻倍,如果都成本化,也就是747亿的销售收入要承担翻倍1476亿销售时相当贷款规模的利息(当然还有其他相应的员工增长及一系列费用),这哪怕与会计的权责发生制也不符合了。所以他会有较大的利息资本化。到2020年后融创的销售达到6000亿左右,不再大规模增长了,他也完全可以做到大部分利息成本化,因为那时收入成本匹配了。
2、融创完全不需要房价上涨来赚钱,保持目前房价甚至微降问题都不大,基本上可以保持8-10个点的净利润率,甚至从土地储备上来说比万科要从容的多,万科权益土储0.93亿平,比融创少30%,融创是1.36亿平,成本4307元,目前销售均价15000左右,1/3的土地成本,造房子再亏钱,就该拉出去喂猪了。
3、目前万科的市值比融创高一倍,我承认万科是一家非常优秀的企业,在很多指标比融创要优秀,但随着接下来几年中,两家企业会销售接近,净利润接近,分红接近,又是同样行业的情况下,我投融创一票。希望融创有0.75个万科的市值吧。

坐着不动08-24 20:06

资本化的利息计入房产成本,确认收入时,结转成本,影响毛利。实际上,直接看毛利就行了,甲企业全部资本化,乙企业全部费用化,但如果甲企业毛利还是比乙高,仍然是甲企业好。

止疼片08-23 21:53

跌三年的话,前十个里面,剩不下几个,不过万科,保利应该没问题

ambiter08-23 22:18

纠正一下,新城的实际利息是27.38亿!不是51.96亿!关于利息资本化,市场争议比较大,有的认为是费用错配也有一定道理!无非前置和后置的问题!拿新城半年报为例,上半年只结算了区区170亿的销售,还不到今年一个月的销售额多,如果把27.38亿利息全部算进这170亿里面去,显然不能真实地反应当时的实际情况! $新城控股(SH601155)$

两只狗熊08-23 22:23

一瓶子不满半瓶子。。
一。资本化和直接费用只不过是利润在时间体现不同,实际不会增加或减少利润
二。由于轮动,前移的净利润是很少的,只是目前贷款比前年贷款差的利息

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不屈者09-08 20:47

好文章,不过涉及:
1.时滞性,收入结转延迟,成本当期;
2.利益资本化,利息是全部有息负债当期全额,利息当期化,与收入确定结构不匹配;
3.毛利润可以反应结转项目情况,中间费用是当期。

不屈者09-08 20:32

保利有息负债2700亿,万科2200亿,都是利息成本万科高,这里面就是ABS成本的原因。

Wan_Way08-26 15:01

Wan_Way08-26 15:01

坐着不动08-24 20:06

资本化的利息计入房产成本,确认收入时,结转成本,影响毛利。实际上,直接看毛利就行了,甲企业全部资本化,乙企业全部费用化,但如果甲企业毛利还是比乙高,仍然是甲企业好。