可以看出,2020年度的收入为385亿元,净利润为53亿元,归属于母公司的净利润为49亿元。如果按照2021/4/15的收盘价,时代地产的市值225亿港币,市盈率仅225*0.84/49=3.8,看似是非常低估了。但是我们还需要看以下的股东权益变动表(我估计很多人都不看这张表):
右上角的圈是归属于母公司的净利润,49亿元,跟利润表对得上。左下角的“收購非控股權益”是什么意思呢?这里面有多少是“明股实债”的少数股东权益(即“非控股权益”)呢?我比较惊讶,因为2020年报没有披露,我们只能看到-48亿元的差额直接冲减了资本公积和留存收益。如果这-48亿元全部是“明股实债”的利息,那么原本应计入利润表的48亿元的财务费用就这样被悄悄塞到股东权益变动表里面了。如果48亿元的财务费用计入了利润表,那么2020年度的归属于母公司的净利润基本上就没了。所以,3.8倍PE是表明现象而已。
时代地产2019年报披露得好一点,因为它披露了2019年“收購非控股權益”的明细。以下是时代地产2019年度的股东权益变动表:
右上角的圈的归属于母公司的净利润是52亿元,但是下面的“收購非控股權益”的差额是-25亿元。如果这-25亿元计入了利润表,那么2019年度的利润直接就少了一半。如果我们打开2019年报,第342页附注36披露了-25亿元的构成,我选其中一个明细作为例子:
在以上的例子中,时代地产以20亿元的对价收购了佛山德晖的40%的权益,产生了共计-0.65-2.46=-3.11亿元的差额(即收购溢价),而这-3.11亿元就是以上-25亿元的组成部分,它被直接计入了资本公积和留存收益。其实,这-3.11亿元是否应该以财务费用的形式计入利润表呢?我们被会计准则的bug玩坏了。
那么如何判断这40%就是“明股实债”呢?其实上天眼查看看就大概知道了,以下是截图:
我们可以看到,佛山德晖(即佛山市时代德晖房地产开发有限公司)在2017年的时候,平安信托有限公司持有40%的股权,而到了2019年,平安信托有限公司就退出了,与年报的披露是一致的。
其实只要看到“信托”、“股权投资”、“私募”等字眼的少数股东,大概率就是“明股实债”的资金方了。我虽然没有证据,但这是我的经验。
我虽然只是拿了时代地产作为案例,其实看看中国奥园,中国金茂等公司的年报,会发现“明股实债”真的很普遍。如果仅凭3倍PE就做出了“哇塞,好低估”的判断,那是不够的。
这是一个很大的问题,因为“明股实债”非常不透明。第一,“明股实债”的年利率到底是多少?是8%还是15%?投资人需要知道;第二,股东权益变动表中的“收購非控股權益”的金额,到底有多少是本应计入利润表的财务费用?公司真实的年度利润是多少?投资人需要知道;第三,资产负债表的净资产中,有一部分是非控股权益,其中有多少是“明股实债”?公司真实的负债率是多少?投资人也需要知道。
以下是时代地产2020年度的资产负债表的部分截图:
我们可以看到,截至2020.12.31的净资产是358亿元,其中非控股权益占171亿元,几乎占净资产的一半。那么这171亿元的非控股权益,有多少是本应计入负债的“明股实债”呢?
“明股实债”的不透明让地产公司的财务报表分析变得非常不可靠,因为不确定的东西太多了。而既然是“明股实债”,公司当然不会告诉你这是“债”了,而会告诉你,这就是“股”啊。
随着“三道红线”的实施,我认为未来一段时间,我们将会看到越来越多的看不懂、看不透、看不清的地产公司财报。
买地产公司的股票,需要非常谨慎。利润表是一张明牌,告诉你公司本年度赚了多少钱;股东权益变动表是一张暗牌,大多数人都不会去看,但是里面藏了很多东西;明牌和暗牌一起放在台面上,就好像打德州扑克一样,赌博的成分太多。
不会打牌的话,最好先看看再说。我目前还不会打地产的牌,若能够借雪球平台认识一些会打牌的球友,希望能够多多学习和交流。
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