发布于: 雪球转发:1回复:0喜欢:5

转自彩虹哥,防删帖:昨晚和今早与几位金茂股东在群里聊了聊关于拿地周期的把握问题,然后又手拿讨论的聊天记录,向某位乡下降生谈判之父碾压全X(区域)投拓狗的王验证我的观点正确否。

我:(贴聊天记录)我说得对吗X总

投拓狗的王:很精准,理解得很透彻。稍微补充下,巴拉巴拉巴拉

我:你很一线!

一小时后

我:(贴了本文中某一大段)我觉得我这个比喻挺到位的…

我:再指导下吧X总喂!

投拓狗的王:(秒回)大拇指表情

我:你妹,认真看下!

好吧不陪我high了,我自己总结如下吧。

首先,每家企业的“逆周期”时间都一样长吗?

近几年白热化的行业竞争格局下,土地市场的周期确实依然存在,但不是由市场预期变化造成的,更多的是由资金面影响造成的,市场资金宽松的时候容易出地王;市场资金收紧、监管严格,融资成本上升,抢地的企业少,地价自然便宜。

央企国企,在不同资金背景时融资成本变化不大,顶多增加一个点;本身便不用前融、明股实债等手段,也不受监管松紧的影响,所以事实上他一年四季都能拿地,上了规模如中海保利更是按需匀速拿地——央企国企是天生就具备无视周期的能力的。

民企受到资金面的影响更大,根据不同资信情况(比如龙湖融资成本和上下波动几乎等同央企),少则增加三四个点,规模小些的企业在最冷时可能比宽松时多六七个点。民企的这种融资成本和难度变化,一方面造就了土地价格的周期,一方面也使得他们绝大多数时候无法在地价看似低点参与,他们借不到那么多钱,或者他们现在借到的钱太贵了以至于加上后比市场火爆时拿了地王还贵。关于民企的窗口期在哪里,文末举例中会提到。

所以,对于央企来说——窗口期?逆周期?怎么称呼whatever地价合理的时间并不止短短的一两周,只要不热的时候便是时间窗口期——比如现在,你以为融创、旭辉不太拿地,而中海保利万科到处扫货,是因为地价高了么?当然不是,是前融被叫停了,信托被约谈了,大部分民企没有实力去横扫,只能为少量看好的地块蓄力而已。这里,为了避免有蠢人逼逼,我要补充一句,我只是在摆事实,而非为证明央企比民企有投资价值,同时愿意送上一枚央企的缺点“很难把握并购机会”为平衡而堵上蠢人们的嘴。

那么,为什么央企如金茂也会拿到贵地呢?

这就是另一个影响企业拿地时机的角度——企业规模和发展阶段(无关央企国企)。

撇开那些发展历史悠久的公司:招保万金,中海华润等等;再撇开那些占据地方保护优势的广东老公司或深圳地头蛇:富力啊,雅居乐啊,龙光啊,卓越啊;最后撇开三四线布局的恒大、奥园、新城、碧桂园,基于三四线城市的地价周期性变化不明显(对应库存去化风险);这三类以外剩下的企业便是我们讨论的对象….似乎就剩下金茂、融创和闽企=哎,那么巧?这些不就是或曾是传说中的地王制造机群体吗?

仔细看看能发现,站在行业时间轴上,他们拿所谓地王的年份不同,但若站在他们自己企业发展的时间轴上,会发现他们拿地王最多的都是在同一个阶段——从迈出大本营的那一刻,到完成核心城市布局时,这一整个过程组成的阶段。

企业开始全国化扩张,大都有个契机,央企可能是因整合重组的风声四起(所以谁才是真·央企地王制造机?不是金茂,更不是保利中海,而是葛洲坝,是电建,是鲁能啊亲们);民企则很自然而现实,通常是大本营市场热销,造成自身销售规模到瓶颈、土地储备瞬间消耗很快和外来企业看到肥肉来势凶猛三大因素逼的。他们下决定后,揣着一麻袋现金就开始全国化,遍地火爆的市场让他们挑花了眼,就仿佛你老妈在日本/欧洲N国游时到了药妆店/奥特莱斯,我相信功课做了再好,记下了所有可考虑款式、型号、风格搭配、功能、国内各商场价格、可能有的折扣和瑕疵的老妈,在不熟悉的异乡,在一片人声鼎沸疯抢奢侈品如白菜的环境下也会头脑发热:万一你原来在官网看好的款式卖完了怎么办,难道再拖着一麻袋钱回去,甘心吗?为什么一起来的大妈们都去抢那个爆款了,是不是价格很划算?店员是个老乡哎好亲切,又是承诺可退换保修又是塞赠品的,不如就选她推荐的吧?所有计划卖的任务都完成了,可那群本地人为什么都拿了一瓶没见过的药水,虽然说明书看不懂,但是不是也捎带几件回去?最终到家了发现买贵了,买到陈年旧款,买了一大堆用不着,嗯没错,就像我3年前在苏梅岛买了5瓶不同牌子的椰子油拿回家发现是按摩用的至今仍在角落里积灰——企业第一次到外地拿地时,情形是一样的。

新进城市团队组建需要时间。可能由总部外派的财务和运营,配上当地挖来的职业经理人城市总和投拓,再现招一大波基层融合而成。同时,公司迈向全国也是市场化的过程,企业的管理机制在不断磨合中形成,适应不了的离职、换人,最终走向稳定。在这个过程中,你的第一块地在一个周期的市场高潮中一次次开盘就遭疯抢,眼看快没货了,补还是不补?

是的现在地价很高,可何时才会降价,降价时候能借到钱吗?开发商根本没办法预期地价高的周期有多长,会对企业产生多大影响——尤其在同行争相拿地热火朝天的时候,当打之年的团队能否抵挡其他企业扩张招人的诱惑,熬过茫茫没项目没奖金的日子?在媒体纷纷渲染不扩大规模小公司要死的背景下,再忠心耿耿可但凡有点有上进心的员工,是否又能战胜对职业生涯担忧,陪着公司去坚信地价低的时刻终究会到来?投资者作为行业的旁观者预期都在不断反转,又有什么资格去要求身在其中的企业和员工个人快速冷静地面对层出不穷的新变化第一时间作出反应,乃至有占卜能力呢?

周期这玩意儿,不是按计算器按出来的,谁有本事估谁是神仙,以下括号里是无关地产的闲扯可跳过(尤其本届老大们多变又重视舆论的个性简直太尼玛标准双子了,今天市场出了几条售楼处排队新闻,在标题党渲染下留言里诅咒开发商甚至批判地方纵容的骂声一片,C国双子看屌丝们对房价情绪哀怨于是不爽地产了,发了几句话,下面各部门盯着那几句话往死里揣摩圣意恨不得一字字拆开解读,最终只能依样画葫芦发一段表面打压,但仔细看看又模棱两可、似是而非的话,各地政府和金融机构收到后面面相觑,都在等看第一个随之发文的城市如何把握尺度及市场反应,层层传递,相互效仿,砖家闻风而动,自媒体添油加醋,房地产税不同版本月经假新闻再次被翻出在各种群内不断传播,到最终引发市场骤冷,乃至影响到消费和经济,整个过程反反复复最终到底。好了,此时A国双子出点幺蛾子,推吐上爆了点啥的又要撕逼搞事了,这时又想起地产的好来,于是水龙头哗啦啦的,闭着眼睛放,边吓唬边放,边说你你你别过来我不放的边放….于是地产又得救啦,又一个新周期到来了)。

而之所以万科、中海、保利等等,能够“逆周期”,除了前面提到的融资成本原因外,更重要的一点到了一定的规模,在我看来可以这么界定:在大部分计划深耕的城市,已经在本地有5个以上的项目,在周边值得覆盖的三四线有3个以上项目,并且这两者加起来,在每个时期都能维持有3个以上项目同时在售,2个以上未开盘项目储备的状态。这样才能做到滚动开发,灵活进行人员安排,从而保证好不容易才建立起来的成熟团队稳定,并逐渐有自行校招造血功能,最终使得在拿地节奏更加均匀、从容,平衡土地储备结构。

接下去用案例解释几个问题

1、央企拿地王全是基于个人诉求,完全不顾市场情况?

错,还是看企业发展阶段。保利地产在年销售1000亿不到、发展最猛的时候也常被吐槽拿地王、高杠杆,记得当年拿下徐汇滨江地王(保利西岸)时候吐槽尤甚,但后期就逐步稳下来了,并且保利已经算是起家早、在广州有类似大本营一样深耕及旧改持续供血为基础的,但现在就已经完全进入匀速稳定拿地的状态了。另外华润拿过地王吗?

2、中海、万科,明明就是能做到逆周期拿地啊?

错,看来今年4、5月份,中海在苏州、宁波等地连续狂拿地王,被称为反指的事情大家都已经忘了?看来当年中海在上海松江小昆山连拿三块贵地,还硬协调出了个逆天突破限价的开盘价,最终卖出0套的事情大家也忘了?全国闻名的中兴路地王还记得么?啊不好意思有万科的一半股权,后进的。为什么?抱歉原因也是我的观点,当时万科上海真没地可开发了,团队怎么办,城市公司业绩怎么办,拿呗。

3、融创老孙说了,拿地是有2周到一个月的窗口期的,说明能力还是有差别的!

老孙说的这个窗口期,可能是指今年2-3月从资金收紧市场悲观(同时他自己和其他民企早就没钱)造成的土地市场极冷(地方国企已经托不动当地拍地的底价,央企开始大牌和地方政府压条件之时),转换到资金刚开始放松闸门徐徐打开,大约有“两周到一个月的时间”。那么我的问题就来了。

第一,以融创的销售规模,(还是市场极冷政府惜售情况下的)仅仅两周到一个月拿到地的量,够吃多久?

第二,融创说完窗口期已过后一个工作日就拿地,后面又扫了很多武汉的地又是啥情况,而且我不觉得这些地拿贵了啊?

第三,现在土地市场明显冷下来了,中海保利万科又出动开始底价扫货,写到这里我抄起手机随手翻了翻新闻就是金地溢价率3%获得嘉兴海盐某地,现在和过去的至少一个半月,难道不是窗口期吗?

事实上老孙说窗口期,只能说是民企的窗口期,因为去年大概三季度中起,土地价格和老孙说的窗口期实质是在同一水平线上的,彼时底价、流拍现象屡屡发生,有本事借到低成本资金的企业就能抄到这个底。

所以融创的优势不是说能预测和掌握拿地周期,而是对市场变化敏感、反应速度快,这是公司投资能力值得称道的原因之一,可若拿这个用来对比央企是不正确的,央企无须掌握这项能力。同时,如此短暂的时间拿下的地肯定也是远远不够支撑融创发展的,火爆期也会拿到贵地,于是更重要的还是那些异于其他企业的能力:大块大块肉的并购,文旅圈地等等,共同造就了其领先同行的发展速度。

4、那旭辉呢?拿地好像很稳的样子,财报利润率也很好看啊?

我非常同意旭辉的谨慎使得他拿地整体价格更合理这个观点,并且旭辉擅长合作开发,合作项目比例特别高,我问了些业内朋友,旭辉拿地净利率可以比普通纯靠招拍挂拿地的民企高那么1-2个百分点吧。

有得有失,这样的模式也是要作出相应的牺牲的,最直接的可能就是产品品牌知名度的缺乏了,你总合作和你自己多操盘肯定是不一样的。另外就是虽然他能在单周期里挑到价格较低的拿,或者和同行合作平成本,但早期权益是偏低的(现在成规模后开始回升了),他的储备可能也只供维持一个周期,缺少能横跨两个周期(或者说一轮房价涨停嗯)的储备,所以盈利情况是会因为周期里市场好坏,产生比同行更大的盈利能力波动的,当然旭辉优势还有企业管理到位,周转速度和成本控制都很好,做财报技巧也非常高超,所以这个弱点最终呈现出来的样貌不太明显(但其实造成了旭辉的股价比其他企业更容易有阶段性波动,也是所谓搬砖圣品的由来,因为从土地储备没法看到更远,持股的人心态容易受到涨跌影响而不稳定吧),而且现在旭辉已经将要步入规模稳定期了。

说了那么多,4500字啊感觉我应该发在我司公众号上凑一期任务才是,算了,最后回到金茂拿地问题上,我觉得金茂目前招拍挂拿地的能力是每个城市公司水平参差不齐,整体水平在行业中属于中等位置吧,我看金茂像北京、温州、长沙、青岛公司招拍挂拿地水平都是较高的,谈城市运营方面是上海整个区域都很牛;弱的城市就不谈了,金茂接下来拿地水平提升空间的点就是这些偏弱的城市了吧。今年的城市运营带来大体量储备,已经能让金茂在招拍挂时更灵活,随着公司进一步规模化和深耕,步入2000亿并且有更多粮仓型的项目积淀后,未来=匀速拿地+城市运营加成双保险,在行业里的优势会非常明显的

作者:彩彩彩彩虹哥
链接:网页链接
来源:雪球
著作权归作者所有。商业转载请联系作者获得授权,非商业转载请注明出处。