转自女神：首先，买一个东西，多数时候你要先明白它值多少钱，才能决定现价是不是可以买。心沉简单来说分成两部分，一部分是吾悦广场和配套住宅的开发，以及吾悦之后的招商管理运营；另一部分是住宅地产的开发。对于前一部分，先静态假设它只有现在手里的一百来个已开和在建的，这部分每个估计6、7亿的成本，其成本通过配套住宅的利润覆盖。这部分值多少钱呢？首先看一下这部分的竞争力，首先它的体验式业态比多数三四线商场要领先；其次，它现在有几十个，未来上百家在运营，有一个强力的团队，不断的精进，进行招商，活动，运营的迭代，就比单独的商场强太多，由此品牌力也不断提升，吸引到更多资源和客源；最后体验式购物中心到底在城市人生活中是一个怎么样的存在？仅仅是一个吃饭，看电影娱乐和购物的地方么？它在我国这个环境下，到底承载了什么样的普通国民个体心理需求，值得仔细深度思考，因为这才是决定其生命力的本源。结合上述，个人通过一些假设和计算，毛估估吾悦整体可以做到8%以上的年收益率，并且相当抗通胀。这个收益率，放到债权类或者类债权类市场，加上本身的硬资产属性，完全可以获得其建造和土地成本的估值，甚至市场可能只要求4个点的收益率，那就可以获取2倍于成本的估值。而在股权市场，这就是个不确定的情况，这个市场相当的神经，有时可能8%的收益还嫌少，有时负收益却抢的欢。公司需要采取一些资本手段，让股权市场反映其广场资产的价值，这个锚就是118*6.5=767亿。当然现在全世界利率都在下滑，要是和日本或者欧洲一样滑向零利率甚至负利率，这部分资产的想象和可炒作空间就相当的巨大。接下来看看它家的住宅开发业务，它家这部分业务在苏浙沪，以及安徽山东天津重庆已经实现了深耕或者说一定程度的深耕，在湖南湖北和四川也有一定规模的发展，其它地区要么项目不多要么没有，在大湾区其项目仍多在外围，且项目不多，在福建则是几乎等于不存在。所以其实可以认为他是个区域深耕型公司，但是深耕的区域较大，且发展出了一定的全国化能力。住宅开发业务在周转上能力较强，产品上也不错，和同业相比，业务上有较强竞争力。估值上个人认为由于有负面事件影响，难以给予行业高估值类公司的估值水平，但也将大大强于行业竞争力较弱公司，毛估估给个壁柜的估值吧，500亿起跳，2.5倍的当期销售市盈率，给到5倍，就有1000亿，所以这部分也有待行业估值的发展，特别是龙头公司在未来行业发展中的估值变化。另外也取决于公司负债率和稳健度。所以可以毛姑姑，这个公司现在的锚在700+500=1200亿。在这个锚下，就存在的变数的博弈，第一，负面事件最后怎么定性；第二，公司未来将按成长估值，还是静态估值，这中间包括新增融资将以多少利率水平恢复；第三，市场需要怎样的收益率；第四公司深耕的华东地产市场是否会出现异常的向下波动。由于现价只有锚的50%，现价涨20%以内(也就是涨回锚的60%)，个人估计不会引起多少估值层面的博弈，而当负面事件定性后，如问题不大，在涨回锚的75%之前，也难以出现估值层面的博弈。而一年后，随着各种现在还不明朗的问题落地，以及负面时间对心理的影响随着时间淡化，毛估估涨回锚值，并且开始展望成长。感受时间和估值的双重力量吧，随着时间成长，随着时间老去