继续无脑买入金科，占可买入资金的三分之一，可惜市场聪明人太多，不给太好的回调机会。说一下买入的理由：
1.权益市销率很低。公司今年销售目标1500，前11月已经1513，所以1650应该是可期的。但是官方从没有公布过权益比例，而第三方的数据基本都不靠谱，看了下金科2017-2018的拿地权益，我觉得不能按照85%这么乐观去估，但也不会太低，所以大致1300应该是有的。不过也无所谓，差100甚至200也不应该大的逻辑。这样看的话前瞻PE应该为3多一点。
2.分红率高，去年50%，今年结算利润应该有55-60，如果还是按50%分红可以有7个点，如果今年降到30%也有4.5个点，相当不错了。更客观的是，由于这两年翻倍增长的销售，未来两年释放的应该会很快，预计2年内到100亿利润应该不是什么问题，那时的分红率按目前价格应该可以超过7.5-12.
3.赌一把股权争霸赛咯。不过我挺讨厌这个的，如果没有这个催化剂可能我还能更低成本买入。但是反过来想，有老孙和老姚真金白银的投入，我也投的更有信心一点。
但是金科长期股价不涨，是有其原因的，我想有下面几点原因：
1.披露不充分。对比下新城的报表，整理金科的数据真是郁闷。很多核心数据都没有，比如权益比例，平均融资成本，资本化比例，就连土地储备都要自己去算。很多人说融资成本是6.9，我绝对不认可，看他目前发债的利率都已经接近8了。反正只要是经过自己摸索着算的东西一定是会有误差甚至较大误差的。权益率是最不稳定的，不能拿前两年的说事，因为业绩快速翻倍，拿地权益不太可能保持。比如2018拿地权益就已经明显下降。至于第三方数据，本身自己就在打架，说明上市公司根本没有把最真实的数据公开，只能作为参考了。
2.负债率高。有息负债（也是要自己去算的）已经到820了，这比2000亿销售的新城还高，快速发展的必然代价吧。因此也导致融资利率必然不会只有6.9。
3.老板曾经割韭菜。至于这点我倒觉得是最无关紧要的。公司股价被炒上天了，难道还不减持？又不是来做慈善的。再说炒作股价对散户也不一定是坏事，有泡沫才有更大利润，至于高位接盘的人只能说韭菜应该多读书。2015年30pe还去接，能怨谁，当时万科才几pe？
其实我从来不觉得分析地产股需要去算地呀，算债呀，去做这些琐碎的工作。这都是细枝末节的，最重要的是大方向。它是2pe还是4pe其实差别并不大，市场情绪才主导一切，所以毛估一下即可。重要的是把握大的方向：比如姚老板和孙老板的态度就很重要，你再厉害能算的过这两个老狐狸吗？他们都打名牌了你还去吹毛求疵挑毛病就小家子气了。另外黄这个人是非常缺钱而且有野心的，要不然金科不会一直保持这么高的分红而且持续高速扩张，这都是根本的好事。但是有一点不好的地方就是黄不希望股价太高，要不然他的持股计划没办法进行，会危机到他的控制权，所以短期结算方面不能看的太乐观。