文 | 研究员 柏品慧
本文共4778字，阅读约需10分钟
规模：营收平稳，年均增长3%-5%
未来3年物管行业营收增量约5000亿元。2023-2026年，预估物管行业营收规模或将由38396亿元稳步提升至43373亿元，净增长约4977亿元，年均增速在3%-5%之间。其中，基础服务营收规模净增长约2565亿元，增值服务营收规模净增长约2412亿元。
基础服务增量来源新建增量和存量社会化。未来3年，物管行业基础服务营收增量约2565亿元。其中，新建产业园、住宅等业态项目所拉动的基础服务营收增量约1481亿元，占比58%。随着城市服务、公建等业态物业服务社会化率持续提升，基础服务营收或将增长1085亿元，占比42%。
分业态来看，随着产业园、住宅、公建、商业、学校、医院和商务办公等业态项目大量新建，基础服务营收规模有望同步增长。例如产业园，基于过往土地成交数据，结合政策规划指标（工业上楼、用地规划等）、市场供求指标（供求比、空置率等），预估未来3年新建产业园所拉动的基础服务营收增量约658亿元。
与此同时，城市服务、公建、学校和医院等业态物业服务社会化率犹存较大的提升空间，基础服务营收增长值得期许。例如城市服务，基于过往社会化率提升情况，预估未来3年城区环卫、农村环卫社会化率分别提升12%和3%，基础服务总营收有望增长约542亿元。
增值服务增量近90%来源于FM。2023-2026年，社区增值服务营收规模或将由1284亿元稳步提升至1554亿元，净增长约270亿元。例如社区零售，基于市场竞争状况、物企能力状况等因素，推算未来3年社区零售增速约7.3%。又如美居服务，基于新房装修需求、二手房装修需求、物企布局情况等因素，综合推算未来3年美居服务增速约7.8%。
国际IFMA预测中国FM市场规模占GDP比重约1.2%，结合未来3年中国GDP潜在增速，预计到2026年，FM市场规模有望达到17318亿元，较2023年净增长约2142亿元，FM市场规模增量占物管行业增值服务增量的比重多达89%。
行业：重回“微利+现金流”模式
早在2020年，由于资本市场给予物业板块较高估值，物企对于规模诉求尤为迫切。例如2021年，上市物企积极通过收并购等方式扩大规模。但随着地产关联方暴雷，物业板块整体估值水平大幅下滑，物企战略重心转向有质量的增长，更为关注盈利能力及现金流。
为了测算物管行业盈利能力，挑选物业服务所覆盖的绝大多数项目。而在城市维度，一线及非一线城市物业服务项目体量略有差异，即一线城市建筑面积低于10万平方米的项目占比多达71%，非一线城市建面低于15万平方米的项目占比同样达到76%。
假设一线城市某在管住宅项目建面为10万平方米，物业费为4.5元/平方米/月，足额收取物业费45万元/月。加总计算秩序维护、清洁服务、绿化养护等各项费用支出，预估物业服务总成本约39万元/月。再扣减6%的税费2.7万元/月，预估此项目利润约3.2万元/月，净利率约7.2%。
同理假设非一线城市某在管项目建面为15万平方米，物业费为2.5元/平方米/月，足额收取物业费37.5万元/月。而在扣减物业服务成本及税费后，预估此项目利润接近2万元/月，净利率约5.3%。
鉴于一线城市约有71%的服务项目建面低于10万平方米，非一线城市也有76%的服务项目建面低于15万平方米，意味着7成以上项目净利率在5%-8%之间，真实反映物管行业进入“微利”模式。值得注意的是，随着物业费收缴率下滑、人工成本上升、项目楼龄提高，净利率或将持续下滑。
典型头部及第三方物企净利率在5%-10%之间。聚焦行业内管理能力更优的上市物企，2023年上半年，典型头部及第三方物企毛利率普遍低于20%，净利率大都在5%-10%之间，同样可以印证物管行业已进入“微利”模式。
上市物企经营性现金流由负转正。2022年上半年，上市物企经营性现金净流出均值多达1.48亿元。随着上市物企加强现金流管控，采取一系列的措施积极回收现金流，2023年上半年上市物企经营性现金流由负转正，净流入均值达0.27亿元。
应收账款增速大于营收增速的企业数量减少。2022年上半年，共计43家上市物企应收账款增速大于营收增速，未来企业业绩面临较大的不确定性。2023年上半年，应收账款增速大于营收增速的上市企业数量缩减至40家，已然出现改善的趋势。
应收账款增速与营收增速差值缩小。2022年上半年，上市物企应收账款增速高达46.9%，营收增速21.2%，应收账款与营收增速差多达25.7个百分点。2023年上半年，上市物企应收账款增速大幅回落至24.6%，营收增速9%，应收账款与营收增速差收窄至15.6个百分点。
格局：头部已定，长尾持续
腰部与头部企业差距明显。首先，聚集在管面积所反映的规模基数。2023年上半年，头部物企在管面积均值高达5.1亿平方米，腰部物企在管面积均值1.8亿平方米，足以说明腰部与头部物企的规模基数差距明显。
其次，观测储备面积所反映的储备转化能力。2023年上半年，头部物企储备面积均值多达3.1亿平方米，腰部物企储备面积均值0.7亿平方米，说明腰部与头部物企储备转化能力同样差距明显。
最后，基于新增第三方在管面积、剩余并购金额两方面指标衡量企业拓展能力。2023年上半年，头部物企新增第三方在管面积均值2681万平方米，腰部物企新增第三方在管面积均值低至338万平方米；头部物企剩余并购金额均值19亿元，腰部物企剩余并购金额均值5.9亿元，直观反映腰部与头部物企投拓能力存在较大差距。
长尾持续存在。物管行业长期存在数量庞大的尾部企业，依据物管行业划型标准，从业人员1000人以下或营业收入5000万元以下的为中小微型企业，中小微型物企恰好与非500强物企高度重合。聚焦这类尾部企业，不乏以下三方面的典型特征：其一，成本优势型，即入市较早的小型优质第三方物企。其二，关系型，涉及单位改制物企、村办物企、中小开发商关联物企、后勤社会化物企等。其三，专业服务型，包括学校、医院等专业条线小型物企，以及专项分包业务承接商等。
分业态来看，在住宅领域，尾部企业重点聚焦低物业费、非百城项目，具备一定的竞争优势。据统计，住宅物业费在2元/平方米/月以下的项目占比多达69%，非重点百城住宅项目占比40%，此两类项目皆是尾部企业主攻市场，预计尾部企业大约占据55%的住宅物业市场份额。
而在非住领域，更是活跃着大批尾部企业，究其原因不乏以下四方面因素：其一，政府采购偏向，200万以上预留40%给中小企业，200万以下全部面向中小企业。其二，业态属性束缚，学校、医院等业态公共属性强，供应商稳定性要求更高。其三，地方龙头盘踞，资源大于能力，头部物企竞争难。其四，分包逻辑制约，产业园区等细分市场趋于多层分包逻辑，专业公司参与主体多。
企业：腰部跃迁有机会
头部、尾部物企竞争格局相对稳定。在物管行业，营收规模50亿元似乎是一道较难跨越的鸿沟，仅有十余家物企营收规模能够达到50-100亿元的区间范围，营收规模突破100亿元的物企更是极少数。与此形成鲜明对比的是，营收规模在2000万元以下的蚊型物企数量则有十余万家之巨，在管项目普遍是个位数，仅有1-2个在管项目的物业公司同样不在少数。
腰部物企犹存跃升的机会。在深化国资国企改革的政策大环境下，国央企有望通过整合做强做优做大。可以期许的是，基于不同整合程度，那些营收规模尚处1-10亿元腰部的国央企或将跨入不同的级别，营收规模也将再上新的台阶。
究其原因不乏以下两方面因素：其一，政策导向，国央企整合成为“刚性”要求。习近平总书记在党的二十大报告中对深化国资国企改革作出重大部署，2023年国企改革的政策暖风频吹，国央企整合俨然成为“刚性”要求。例如甘肃省，明确支持国有企业并购与产业链相关联的上市公司“借壳”上市。
其二，在实际执行层面，地方国资物企加速并购整合。例如珠江城市服务，近年来陆续并购了珠江物业、侨林宝物业、华侨物业等多家物业公司。而在2023年上半年，珠江城市服务通过资产置换，置入了A股的珠江股份，顺利完成借壳上市。2023年底，联投城运认购当代明诚所增发14.58亿股中的4.08亿股，通过控股当代明诚的方式实现借壳上市。
可以期许的是，在深化国资国企改革的政策指挥棒指引下，更多国央企或将效仿珠江城市服务加速整合，未来拟整合路径重点涉及以下两种形式：其一，整合保障性住房/房改房类物企。其二，央企整合分散在全国各地的城市公司。
服务：持续提升满意度
投入有效，把握「有感服务」，紧盯盲点、痛点、痒点。业主对物业公司的满意度评分往往是和业主的主观感受密切相关的，看似充满随意性，实则有章可循。对于物企而言，提高满意度并非是将所有物业服务项大包大揽，而是紧盯物业服务的盲点、痛点和痒点，有针对性地提供解决方案，让全体业主感受到物业人常在、物业公司靠谱。
例如高频区域的洁净这类常规服务，便有易被忽视的盲点作业区域，这就要求物业公司高标准执行常规服务，盲点区域同样要保持清洁作业频率，并达到相应的洁净标准。唯有如此，才能让全体业主由衷感受到物业服务质量，高度认同缴存的物业费是物有所值的。
痛点切身利益建立粘性。针对人身安全、财产安全、房屋问题、邻里关系这类与业主切身利益相关的痛点问题，建议物业公司紧抓“三个度”，即态度、速度和进度。物业公司被业主投诉并不可怕，可怕的是部分物业公司“事不关己高高挂起”的服务态度，结果必然是满意度下降，部分业主甚至会采取不交物业费的“维权”措施。
优秀的物业公司理应秉持与业主同舟共济的服务态度，一旦发生物业纠纷、客户投诉等负面舆情，尤其是事关业主切身利益的痛点问题，一定要及时处理，即在第一时间予以响应，采取有效的解决措施，并向客户实时汇报进度。如此才能建立粘性，将负面舆情转化为正面宣传，实实在在地提高满意度。
痒点营造仪式激发传播。为了增强社区活动的体验感，建议营造仪式感、惊喜感，激发业主分享传播冲动。在人人都是自媒体的时代，企业“自嗨”式宣传似乎显得苍白无力，唯有发动更多业主参与到社区活动，制造痒点峰值体验，才能激发业主传播的热情。
目前，物企广泛开展了各种各样的社区活动，效果排名前三的社群主题内容分别是儿童安全、运动主题和兴趣集结。例如儿童安全类主题活动，包括生存技能培训、亲子互动实践、文化礼仪学习等。呈现形式建议做到趣味性、互动性，以消防安全活动为例，可以设置趣味打卡、消防体验、颁发安全小卫士等丰富多彩的场景制造峰值体验，激发业主传播冲动。
建立信任：加强与业主链接，增加容错率。首先，建立有效通道，业主参与决策。倘若遇到将绿化带改成停车位等实际问题，建议物业公司广泛征集全体业主的不同意见，并发动业主投票，达成多方共识的最优方案。其次，多方联动解决实际问题。例如召开社区、业委会、物业公司三方联席会议，收集物业管理工作中存在的问题，协商研究解决方案，并逐一登记予以销项。最终，实现社区共治共建共享。例如绿城“幸福里”用群体力量构建社区共治模式，充分发动业主群体中的公益积极分子、退休干部等竞选里长，建立并落实随手拍、周周查、月月巡、联席会议等常态化监管制度，共同实现社区共治，打造人民向往的美好社区。
资本：筑底盘整，缓慢回升
2024年继续筑底盘整，2025、2026年物管行业估值缓慢回升。受地产关联方持续暴雷、应收账款难以收回、大额计提减值准备等多方面因素影响，上市物企PE均值由2020年高点53.3倍持续下滑至2022年低点8.4倍。2023年，物管行业筑底盘整，上市物企PE均值约11.3倍。预计2024年仍将是盘整年，上市物企平均估值或将在一定区间范围内窄幅波动。随着行业不利因素有序出清，2025、2026年上市物企平均估值有望缓慢回升。
微观角度看，资本市场利好大于利空。聚焦利好因素，主要涉及以下四方面因素：其一，85%的物企股价经历了一轮较大幅度的调整，继续下调的空间着实有限，中大型物企均已发生过较为充分的大额计提，头部物企股价已经率先企稳。其二，金科服务、奥园健康大股东变更，部分物企与关联方对簿公堂、取消关联交易，经营独立性有所增强。其三，物企战略重心从重视规模转向重视现金流、盈利性，并采取了剔除部分劣质项目、降低关联方业务比例等措施，物管行业本身所具备的优质现金流属性受资本青睐。其四，国央企上市或将拉升物业板块整体估值水平。
反观利空因素，主要涉及以下三方面因素：其一，53%的关联房企依旧面临较大的偿债压力。其二，部分物企仍存在资金占有情况。其三，受物管行业大环境影响，部分中小上市物企盈利能力改善有限。
