随着经济衰退的可能性越来越大，该行业未来可能会面临艰难的一年。
2023 年商业地产前景表明未来可能会面临挑战。零售业处在十字路口，办公空间的未来不明朗。此外，供应链问题依然存在，通胀接近 40 年高位，促使美联储稳步加息。但商业地产预测中也有一些亮点。多户住宅物业继续表现良好，工业物业的热潮依然存在。
在我们进入新的一年之际，请密切关注这些 2023 年商业地产趋势和机遇。
宏观经济力量如何影响商业地产
国内和国际地缘政治问题和市场动荡，加上高通胀和加息，使美国经济处于未知领域。重要的是要查看这些宏观经济因素中的每一个：
地缘政治问题：乌克兰战争和对俄罗斯的制裁对全球经济产生了重大影响。虽然欧洲国家可能感受到最大的影响，但美国仍在经受冲突的影响。最值得注意的是，由此产生的制裁和供应链问题推高了食品、住所和能源价格。
通货膨胀率创历史新高：截至 2022 年 10 月，美国通货膨胀率为 7.75%。自 1980 年代以来，通货膨胀率从未如此之高。截至 2022 年 10 月，租金较 2021 年上涨 7.5%。业主的住宅等价租金较上年上涨 6.9%。这些不断上涨的成本不仅会影响经济适用房和劳动力住房，还会影响市场价住房。例如，许多科技巨头担心他们的初级员工买不起硅谷附近的任何地方的住房。
利率上升：截至 11 月联邦公开市场委员会会议，联邦基金的目标利率范围为 3.75% 至 4.0%，这是 2008 年以来的最高水平。美联储预计到 2023 年还会进一步加息，这可能会对商业房地产所有者产生负面影响。对于多户家庭业主和投资者来说可能有好处，因为更高的利率可能会导致潜在的房主更长时间地继续租房。
这些因素加在一起可能会导致2023 年出现轻度至中度衰退。大流行病的经济影响在很大程度上模仿了全国范围内的自然灾害，但经济在几个季度内反弹。2023 年的衰退可能是更传统的衰退。全面复苏将在数年而不是数月内发生，并影响所有资产类别。
多户型房产
多户住宅目前是所有资产类别中表现最好的。“截至 2022 年第三季度，多户住宅空置率为 4.4%，创下五年新低，”穆迪分析商业房地产经济学主管 Victor Calanog 表示。
多户家庭业主和投资者无法免受成本增加的影响。但他们可以每年调整租金——有时甚至每月调整一次——以适应市场变化。
负担得起的房子
经济适用房和劳动力住房的需求远远超过供应。无论市场和经济如何，商业地产都应专注于寻找创造性的方法来增加经济适用房，其中可能包括：
- 建筑物的模块化建造和适应性再利用
- 混合收入财产
- 使用历史税收抵免
- 独特的资本解决方案
工业
随着电子商务的发展，对仓库和工业空间的需求也在增加。“电子商务需要尽快将产品送到消费者手中，这是推动大量创新的动力，”Calanog 说。“从投资最后一英里配送中心到无人机。” 电子商务占零售额不到20%，因此还有增长空间。
“电子商务可能会在至少 10 年内成为物流业以及工业仓库和配送物业的顺风车，”Calanog 说。“该行业已经开始做出反应并交付创纪录数量的新仓库。最终，工业绩效指标是否表现良好将取决于供求关系。”
工业可能会因其较长的租约而受到挑战，这通常只占 2%–3% 的通货膨胀率。
零售
零售物业预测在很大程度上取决于位置和零售类别。例如，人们仍然想在杂货店购买某些商品、购买处方药、理发或喝咖啡。人口稠密住宅区的邻里购物中心继续表现良好。
在为了销售税目的而试图重振 B 级和 C 级购物中心数十年后，一些城市正在重新开发这些空间。这并不意味着完全免除销售税，因为建筑物可以改造成混合用途的物业，包括公寓、餐厅、电影院和体验式零售场所。
市中心的零售业反弹缓慢。“城市零售往往拥有比其他零售更高的租金水平，”Calanog 说。“但它继续受到拖累，因为在市中心办公室工作的人越来越少。”
办公室
办公楼的未来仍然悬而未决。然而，值得注意的是，根据穆迪分析公司的数据，美国没有一个地区的空置率低于 2019 年第四季度大流行前的水平。
在某些情况下，合适的地点和合适的便利设施——考虑优化协作平面图、提供私人户外空间以及增加托儿和餐饮等现场服务——可能会让员工回到办公室。
摩根大通高级分析师兼美国房地产股票研究联席主管 Anthony Paolone 表示：“展望未来，我们并未处于‘办公室已死’的阵营，但我们认为办公部门的现金流增长将受到挑战” .
未来的机会
乌克兰战争、市场波动、高通胀和加息的 结合可能使 2023 年成为充满挑战的一年。
“我们的预测表明，除非美联储改变路线，否则 2023 年的特点是 GDP 增长放缓，因为货币政策继续收紧，全球经济适应通胀，”Calanog 说。“这意味着信贷和借贷活动减少，资产定价持续波动。”
但商业地产的周期性并不是什么新鲜事。拥有堡垒资产负债表的业主和投资者了解如何利用这些起伏。在经济低迷时期，可能会有过度杠杆化的业主。这为有准备的所有者和投资者提供了以较低成本扩大其投资组合的机会。[最初由Commercial Observer 于 2022 年 12 月 2 日发布 。]$黑石集团(BX)$ $Brookfield Property(BPY)$ $贝莱德(BLK)$