地产商们似乎又一次到了对赌命运的时候。
前段时间，一私募投资口的朋友，在香港参加完某房企的中期业绩发布会，来回路上，给三鱼发了一条短信。
“这几天的各大房企中期发布会，我觉得我要精分了。”
业绩会是我一直认为能很好认知这些地产商的窗口，因为除了用上市标准筛选出这条赛道上最优质的选手，上市房企直接负责的对象变成了股东们。
尤其，面对一些实力金主，多少都会客气和实诚些，特别面对更看重预期的投资者们，一定会把自己的战略表达很清晰。
不过，这次我也梳理下了20强所有地产玩家的发言，发现很有意思，大家都座在一张赌桌上玩21点，赌庄家赢还是闲家胜。
保持攻击的看不上暂定保守的，但这些还要持续扩张阵营还要再分裂，去一二线精耕，还是三四下沉，这又是个问题。
虽然这段时间还只是一个很常规操作的业绩会时段，但是在楼市这样一个微妙的节点，以后往回看，也许大家就在此刻命运浮沉交叉。
但是，我有一件事差不多可以肯定了，2019年，就是地产寡头的起始元年。
在我印象中，每五年就是一个楼市的波段，03到08年，地产到处流淌黄金，问题就在你及不及早下河做那淘金者。
大概以09年为界点，分化其实已经开始了，08年的乐极生悲，在行业内部催化了两种效果。
前者主动信奉规模为王，也找到了一个很好推进武器，快周转。等一些主打产品品质的开发商还窃喜30%+的高溢价率时，推规模的开发商们即使15%的利润率，都把钱周转了六次了。
等15年前牛市来临前，体量已经被先知先觉者甩开了。
后者，则相对保守太多，这行饭能吃多久，也拿不准了。
于是选了看起来很聪明的做法，亦步亦趋，各种动作的前提都是保证安全。
有的还学了中国房地产的启蒙老师，港资开发商们重运营线，能赚多少钱都旱涝保收，不担心08年再一次了。
至今我还印象深刻，“网红”潘石屹还带着他招牌的黑镜框，在发布视频中，一脸严肃说，SOHO中国卖出所有持有物业。
只是后面慢慢就很少听到老潘的声音了。
而一晃三年牛市蜜月期也结束了，当下房企面临什么样的局面呢？
先是，5月底多家房企被列入暂停公开市场发债业务名单，监管部门将收紧部分房企公开市场融资，包括暂停房企的债券及ABS产品，同时住建部针对“地王”现象点名部分开发商。
这时候，市场主流认知，也就停留在差不多敲打敲打。
接着，从6月到8月，短短两个月时间，对房企的调控来真的了。
信托受限，外债严控，高层定调，央行控贷，银保点名，外汇变局，一时间房企所有能找到资金口子，都被赌上了。
但当我看完了20家头部开发商的全部发言后，发现一件很有意思的事，几乎大家回复第一个问题都是关于回款和现金。
所以我做一件事，文字内容全部导入到word上后，接着我发现，20家的发言中，关于现金的频率出现了41次，回款出现了40次。
而周转出现了6次，高/快周转出现了0次。
我不知道各位怎么看这种事，是不是认为地产未来扩张日子不好过了，我分享个人的看法。
当保守性词汇在大规模替代扩张性的词汇，意味着不仅只是对政策给个交代这种程度，也是最终赌局要到开牌的时候了。
曾几何时，财大气粗地产商给人的最大错觉，是有那么几个品牌能脱口而出，以前电视，现在的自媒体上是能认的几张大佬的熟脸。
然而，地产这条赛道太特殊了，一直以高杠杆著称，说明了大家起步都没钱或者兜里钱都差不多。
还有，建房子的地域的割裂性和深耕性太强了，这种壁垒能强到什么程度，如果你越往很多下沉的城市走，你会见到以前很多闻所未闻的开发商，小到售楼处你都找不到的那种。
不过，人家以前活的真挺滋润的，原因大家自己想，碧桂园都说了，中国90%的城市，他还没去过呢。
甚至大牛市的2016年，全国地产百强只占全国份额的48%，全国十强只占20%，三强只占9.5%，老大只占3.4%。
其实20场发布会，最让我感慨的是，是恒大说的一句话。
“五年后，也就是2025年，那时行业前三的集中度应该在20%以上，没有万亿销售都很难进地产行业三强。”
我不知道各位想明白这点没有，当快周转开始被行业普遍反思的时候，往往意味着超级巨头，或者寡头要开始出现。
并且，和主流认知不同的是，越是这样波动的小周期，越适合头部开发商。
在具体点，能进入头部角色的开商发不管他采用哪种打法，背后是希望能长线经营，或者说房地产能平稳发展，不是暴涨暴跌。
听着很不开发商对不对，大家想一想，如果你是想基业长青的开发商，那么本质上你最大诉求点，就是成本可控。
房价暴涨，联动的必然是土地价格的暴涨，这几年高位地王的阵痛，在慢慢显现了。
所以为什么越小的开发商更喜欢暴涨周期，因为本来就是小资金进来赌一把，捞一票走人的，后面洪水滔天，不在意。
同样，20家头部没有一家规模低于千亿能级，而T0P5的现金储备的进入门槛有了2000亿了。
感叹一句，有钱真好，特别是在下雨的时候，家里还有这多把伞。
收购“活下去”的中小开发商，为他们下雨送伞的开始成为巨头越来越喜欢做的事了，本质上，风险已经被中小开发商吃进了，输出操盘和运营这些技术性操作就可以了
查了下，20家开发商，提了收购总计36次，操作极限点的融创，恒大砸各种地王频出的17，18年，几乎不拿地，专业只干收购这件事。
某种程度，你可以说，头部开发商的根本利益和国家调控思路其实一致的，现在再回味下，“房住不炒”，越是头部，越希望房住不炒。
当然，至于暴跌嘛，那自然所有人都不开心喽。
这次的一大主要看点，就是降杠杠，频率上一共出现了20多处。
从18年底算起，对开发商的杠杆质疑声，就没断过。
看起来很动辄100%+，150%+负债率，比如这20家，其他行业的人，就算知道房地产是现金流加杠杆的游戏，看着心脏也受不了。
这点上，我觉得有必要科普下地产行负债这回事，也就开发商的资金成本。
很多人几乎不知道在财务角度，客户的预付款，也就是我们的首付款和银行贷款，在交房前也算开发商负债里，直到交房划入营收。
虽然看着不太合理，不过这就是一行的游戏规则，也是就是开发商的负债率属于看起来夸张那种。
不过这样行情下是不是真的减负债呢。总结下，确实在降，只是没各位想的夸张。
最近，在我们南京西路附近一家信托公司，看到某top4开发商的南京项目，发了不少产品，融资成本其实也不高，具体是谁和多少，我也不方便说了。
为什么呢？成为巨头的关键，三点，第一点前面说过了，快周转拓规模。
第二点，认知到不多，是融资规模而不是利率，不知道各位还记得规模上为什么某恒能超越某科吗，其实轮周转，万科也未必见得慢很多。
那时因为某恒差不多是业内第一个推出明股实债的永续债，并第一个大规模使用，虽然成本算也不上最便宜，这么大资金池一下子就被开发出来了，整个战略才被大规模铺开。
而且大规模资金对大体量开发商的预留操盘空间太大，最后大家一算账，发现财报上还是巨头营收成本更低，利润率更高。
融资成本的几个点是多少很重要，当然，这也是巨头们优势。
但是巨头真正想要，还是融资规模，哪怕外面狂风暴雨，对规模的渴求，依然让他们在等待。
最后，就是每家开发商对周期的判断了，就是像老孙孙宏斌说的，这行就只有一种死法，在错误的周期拿了错误的地。
当然，老孙自己就是个中高手，虽然看起来很依赖主观判断，但不要忽略巨头布局上护城河的深度。
深耕100个城市和10个城市，失败了5个城市的容错率不是一样的。
那如果城市大战略错了呢？呵呵，连某三四线之王的土地仓位，都到66%了。
那么，最后一个问题，如果真有那么一天，地产真正意义上进入了寡头时代，我们如何面对。
首先，我觉得这对资本端投资者而言，真心不错，因为赛道越确定，强者越明显，我们就越知道怎么站队了。
尤其在地产股整体在被低估值区间的当下，哪些强者会在资本赛道突出，这点，三鱼将开成一个系列，和各位讲讲每家开发商背后资本逻辑。
而普通购房者呢，说实话，我也不知道那天到底是好是坏，可我以前听过一句话，改变能改变的，接受不能改变。
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