这个被低估的一线城市,终于等来了最好的机会

今天想和各位聊一个我最近去的一线城市,广州。

坦白讲,广州这座城市一直让我很难下笔,不单是千年商都的沉厚,也不是近几年在一线的地位饱受质疑。

而是这座城市在外人看来总是包裹种种的看不懂,就拿楼市来说,完全没有一线城市的自我觉悟。

均价被什么二线杭州,厦门几乎拉平就不说了,连楼市启动期在一线城市也很靠后。所以今天我就想想和各位聊聊广州楼市。

并且也不和大家兜圈子了,直白点说,当下的广州楼市也许又一次到了最好出手的时候了。

真正和讲到广州楼市,我想先分享下我对广州的认知。

因为,这些年房价无论是在一线中的滞后,还有杭州在后面的虎视眈眈,都让广州的价值多少有些质疑。

确实,大家虽然都是寡头城市,上海的综合,深圳的科技产业,广州凭什么?

估值一个城市,先不要看他上限,先看他的底部。

这背后,是广州的地理位置实在太好,也就是护城河很深,说南方极好也为过,所以我们看到广州在打枢纽牌,打门户牌,是商都,是外贸之城,这是老天爷赏的饭。

这样,城市发展可能没那么高调,却以一种很良性的趋势向前滚动。

拉出近10年的房价均价走势,相比08年深圳真实腰斩过,广州楼市均价上能抗住大幅回撤。

图片来源:广州买楼

就像一位资深广州投资客和我说的,广州是那种慢慢变富的价投型城市,深圳可能4个月完成3年的涨幅,而广州会用三年慢慢拉平涨幅。

同样,当下有着大湾区核心背书和不输深圳人口导入,2000万+级别的国际性都市,只是时间问题了。

这件就是我眼中的广州,价值上限很高,但是价格反应却很缓慢。

接着来说说广州楼市的基本面。

要想看到一个城市楼市背后的真实,就看二手房的状态。

据兔博士数据,广州二手房成交均价7月环比回撤3%,挂牌均价则直接跌了10%。

图片来源:兔博士

广州投资圈的朋友则直接告诉我,广州二手房楼市真的经历一波回撤,大概在5~15%左右。

看到这,普通购房的心态应该是再等等吧。

那好,我们来看下周期更前置上海楼市,去年下半年上海楼市二手房市场是能谈到15%的折扣,不过这样空隙几乎只有半年。

什么意思?因为一线城市是价值饱和的资产包,打折到一定程度,接盘者一定会被激活,把水位抬回去。

并且,窗口期非常短。

而这才是投资的本质,逆向,高价值底的资产,能多便宜一份,自己就多一份收益。

当然,楼市的投资,不仅是对价值的判断和周期的把控,一定要有落位。

简单说,就是广州板块选筹的着力点。

这点上,广州是个选筹很具有欺骗性的城市。

差不多在17年左右吧,我朋友在广州亚运村板块的地块口,淘到了2万出头的房子。

说实话,当时我很诧异的,在广州一个还不错的郊区板块,居然还有这么便宜的房子。

然而,两年过去了,投资回报率挺惨怛的。

这就是广州楼市的选筹大框架,核心选筹。

图片来源:网络

我们以目前客单价近10万的天河区珠江新城为中心点,画一条30公里线,你会发现很多2万出头房子开始密集出现了,广州楼市板块价格分化的非常大。

这就是广州和深圳很大不同,因为深圳有效利用面积很小,加上地形多山和产城结合的操盘,形成了多核化城市构架。

典型的,光明这种看来超偏远的地方价格都要追上龙华了,但是深圳人认啊。

而广州的城市骨架铺展太大,而核心资源基本留在主要几个核心板块。

以前有人不理解,为什么排名靠前拥堵的地铁节点都出现在广州,本质上一线中没有比广州更单核的城市。

年轻人去500强,来珠江新城,搞金融,去金融城,玩电商,来琶洲,三者也至今是广州楼市的金三角,好的机会依然在核心。

在广州的郊区,往往很多是那种看上去便宜,但是一坑一个准那种。

核心选筹这件事在广州真的很重要,至少买错的概率会小很多。

这时候要做什么,简单说,就是押对城市趋势。

城市总量资源一定是有限,雨露均沾这种做法,哪怕在一线城市也会很奢侈的。

所以说到底,要洞察广州到底会押宝在哪里。

这方面,其实不难,复盘下好了。

算20年前左右吧,广州老八区的饱和度很高了,就在这时候广州掏出第一份城市规划,便有了后来珠江新城。

珠江新城打造的实在太成功了,还成了能级并列陆家嘴的中国三大CBD之一,也就有了一个极强的驱动支点。

然后,这时候发力方向已经能够把趋势给隐约映射了,广州用一种滚动开发的方式,开始向东打造了金融城和琶洲CBD。

图片来源:米宅

这两个板块现在也是广州公认的核心区位,金融城的金融服务业和琶洲的电商产业导入都很成功,方向也在隐隐暗示什么。

没错,我相信各位已经看出来了,广州,向东。

接着看,黄金轴线的成型,便能一直向东推进,有着奥体城,城市副中心的萝岗知识城和科技城也有了起色。

这就广州一条坚定的发展逻辑,坚定向东。

向东有足够富裕的土地运作,向东能真正意义上接轨大湾区的深圳香港主轴线。

而对投资人而言,向东就意味着永远不缺概念,而概念其实是投资中极其重要的元素。

好,说了这么多,以前很多人一直在后台问我,能不能具体聊聊项目。

这次,我和各位分享一个的项目,某种角度,我不得不说这个项目卡位很精准,基本契合了广州发展主要逻辑线,他就是:

先说下项目区位,大区位天河区的天河东,这样项目自己先就精准的抓到了广州发展主轴线。

更具体点,落位的奥体板块位于珠江新城、金融城和科学城三大发展引擎的中心,与琶洲隔江呼应,是广州下一步重点发力的区域。

交通,则是城市对板块砸真金白银的投资了。

广园快速、大观路、华南快速、环城高速等路网,意味着你能极快时间成本通达珠江新城、天河北、琶洲等商务核心区,增强了奥体板块与其他发展引擎联系的资本。

图片来源:网络

地铁对广州的重要性前文说过了,即将运营的21号线、规划的19号线和广佛环线城际、以及穗莞深城际广州东站支线等。

重要的是,板块拥有优越的自然环境,被群山包围,容积率仅2.1-3,限高80米,周边还有奥体山体及湿地公园环绕,未来是一座生态宜居大城。

叠加天河智谷这样高新产业,和通达珠江新城,金融城和科学城便利,这么好的生态和产业牌面,导入的人口质量会很高,将是主城不多见的生态高端改善板块,而这类板块往往也意味着溢价很高。

同时,这样的片区也会有很有意思的特征,就是产品基本是洋房和别墅为主,我看了下,准入门槛也要500万了。

对于未来这样一个用产业导入大量青年人口地方,如果一味只满足改善,对市场有着错配的。

这点上,你不得不佩服华润的眼光很毒辣。

先是把商业配套这件事一起做了,而且做到了区域标杆,不仅拿下整个区域商业旗舰,还做了1.7万方情景商业街,换句话说,这里就是未来人气中心。

而为了让居住更好的享受这样的配套,围绕着商业体,华润这次推出的最低36平的小户型,首付60万起,应该算进入这一区域的最实惠的门票了。

首先,虽然是个小户型,但留够了4.5米层高,空间尺度感把握的很好。

厨房、卫生间、卧室等功能区都有,生活中一切都能在这个房子里搞定的。

也没有因为追求空间而忘记利用率,还巧妙设计了一个这样储物间。

而建面约54㎡的两房单位,在这个面积段居然能hold住拖家带口这件事了。

楼上楼下都有卧室。

独立衣帽间也没忘记做一个。

双厅的设计,也能在保持生活空间的私密性,对了,独立的客餐厅,在同类产品中你恐怕已经很少找到了。

而且大面积的落地飘窗实用,能把空间感最大程度的外延,对了还是双面采光哦。

总结下,这虽然是华润主打小户型的产品,而华润的背书效应我就不多费唇舌了。

但更要明白,华润天合是华润置地进军广州的第一个市区大型综合体项目,而其公寓产品更是片区稀缺产品,所以大概率上产品还是经得起时光淬炼的

最后,在南站那边吃完最后一顿早茶之后,我广州朋友问我,想把广州多余房子卖了,配仓到其他城市。

我吃完一口虾饺皇后,和他说,不要错过广州的又一个美好的十年。

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Mikisoeasytaoco09-06 20:47

怎么购买广州的房子