3、全年投资强度连续2年快速下降,财务稳健性优先,主动去土地库存。公司于2017年达到投资强度顶峰(=拿地金额/销售金额),为0.87,此后连续两年下降,2018年和2019年分别为0.45和0.34。考虑到公司销售均价为1.5万元/平方米,而新增土地楼面价为0.6万元,隐含地货比(房价/楼面价)为2.5,那么2019年潜在新增货值/销售金额仅为0.85(对应2017和2018年分别为2.2和1.1),反映公司仍然处于去土地库存状态。考虑到公司融资能力较强,当前去土地库存(等同于去杠杆)属于公司主动行为,而非被动行为。
4、作为以地产开发为主业的央企,有别于X+地产的企业来说,将以成本优势在招拍挂市场上占据绝对优势。我们此前曾阐述过开发商面临行业缩表压力,能够顶住压力不缩表的企业将成为未来的胜者,我们给与了3种方式,其中公司将通过成本优势在招拍挂市场上做到不缩表,并保持规模不下滑,通过行业淘汰的方式获得估值抬升。
5、风险提示:公司拿地节奏踏错。