【国君地产业绩点评】保利发展:业绩超预期,主动去杠杆

$保利地产(SH600048)$ $万科A(SZ000002)$

公司发布2019年业绩快报,全年实现归母净利润265.7亿元,同比+41%,增长幅度超市场预期。

1、2019年业绩持续超预期,考虑到公司结算均价仍然较低,预计业绩持续将保持快速增长。维持增持评级,上调2019~2021年EPS分别为2.23/2.62/2.93(原2.15/2.58/2.91元),上调目标价至18.62元,现价对应2019年PE为7.0倍。

2、公司归母净利润大幅增长,增速远超营业收入对应的+21.1%(合计2355亿元),对应净利润率从9.7%提升到11.3%。从结算均价来看,公司2018年仅1.2万元/平方米,而公司自2014年以来销售均保持在1.2万元/平方米以上,且到2019年全年达到1.5万元/平方米,也即通过涨价,公司结算收入还将出现高速增长。从结算面积来看,公司2018年为1519万方,略低于2016年1599万方的销售规模。综合结算均价和结算面积,我们认为公司平均结算周期为2.5年。那么考虑2017年下半年以来公司销售增速复合增长率为+24%,公司未来2.5年也将维持较快收入增长。

3、全年投资强度连续2年快速下降,财务稳健性优先,主动去土地库存。公司于2017年达到投资强度顶峰(=拿地金额/销售金额),为0.87,此后连续两年下降,2018年和2019年分别为0.45和0.34。考虑到公司销售均价为1.5万元/平方米,而新增土地楼面价为0.6万元,隐含地货比(房价/楼面价)为2.5,那么2019年潜在新增货值/销售金额仅为0.85(对应2017和2018年分别为2.2和1.1),反映公司仍然处于去土地库存状态。考虑到公司融资能力较强,当前去土地库存(等同于去杠杆)属于公司主动行为,而非被动行为。

4、作为以地产开发为主业的央企,有别于X+地产的企业来说,将以成本优势在招拍挂市场上占据绝对优势。我们此前曾阐述过开发商面临行业缩表压力,能够顶住压力不缩表的企业将成为未来的胜者,我们给与了3种方式,其中公司将通过成本优势在招拍挂市场上做到不缩表,并保持规模不下滑,通过行业淘汰的方式获得估值抬升。


5、风险提示:公司拿地节奏踏错。

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