新城吾悦广场内部投资定位PPT +新城吾悦 VS 龙湖商业

$新城控股(SH601155)$ $龙湖集团(00960)$ $大悦城(SZ000031)$

有些人做投资喜欢揣测新城吾悦广场的布局 盈利 发展,自己YY当然没错,但是能够拿到新城公司内部的测算数据内部资料才有说服力!比自己YY强多了!

此为做投资比较重要的技能之一

资料来源:【内部资料 新城控股勾地模式梳理(对内)】





资料来源:【内部资料 新城控股勾地模式梳理(对内)】


然后我顺便梳理了新城和龙湖做商业地产的几个不同点


资金方面

龙湖商业是承诺每年住宅回款的10%投入到商业项目上,不限于投资、运营、成本、营销等开支

新城吾悦广场的逻辑就是:销售物业的利润覆盖持有物业的沉淀资金,也就是吾悦广场的土地成本和建造成本全部用卖房子的回流资金覆盖掉了,住宅销售利润没了,但是净赚一个吾悦广场。

【这是我和新城投资总监聊天 他自己说的 不是我说的[大笑]

还要注意一点

新城的住宅开发事业部(只开发住宅卖房子)和商业开发事业部(运作商住地块 同时开发住宅和吾悦广场 利用住宅销售补给吾悦广场的投资)是完全独立的两条线】

定位方面

新城为一二线郊区或者三四线城市

龙湖为一二线主力城市次核心区深耕模式

土地方面

新城商业开发事业部99%的土地都是拿的商住地块,逻辑就是同时开发住宅和吾悦广场,同时开发也有利于利用商场和政府谈判,从而降低住宅的开发成本,但是这样也决定了不可能在一二线核心区运作,因为那样的话新城利用商业获得便宜住宅地价的相对优势就不存在了

新城是商住地块,住宅和商业比例为4:1左右


龙湖的土地很多是商住地块 或者纯商业地块

综合体的经营模式

综合体中的业态一般包括公寓、写字楼、商场(酒店)等,在经营模式上主要分为两种情况。

假设地价上,公寓、写字楼、商场均为6亿。造价上,公寓、写字楼、商场分别为4亿、5亿及7亿。总体投资为34亿。

1、 通过获取廉价公寓及写字楼用地进行开发销售,获得短期现金流覆盖综合体全部收入。总体项目销售利润率为零,商场为净得。假设将公寓及写字楼销售后得到回款34亿,覆盖全部投入,商场进行持续经营。

2、 将商场投入成本分摊到公寓及写字楼上,并对公寓及写字楼销售设置一定利润率。假设将商场成本13亿分摊7亿给公寓,6亿给写字楼,公寓、写字楼成本均为17亿。设置公寓、写字楼利润率分别为12%、8%,则售价应分别为19.04亿、18.36亿。

新城的商住地块的经营模式:

假设地价上,住宅、商场均为8亿。造价上,住宅、商场分别为4亿、6亿。总体投资为26亿。

通过住宅项目开发销售,卖房子收入为14亿,获得短期现金流覆盖吾悦广场全部土地成本+开发造价成本。总体地产项目销售利润率为零,商场为净得。

但是新城并不是每一个住宅项目都能够弥补商业的资金投入,新城对于不同能级的项目允许存在一定的资金缺口。


所以新城吾悦广场回本时间为10年

商场一般体量就是10万方左右,拿地到开业30个月左右,远低于龙湖的50个月左右。







最后,目前给新城控股的估值多少比较合理?

地产部分: 取7-10倍PE
商业部分:

新城的商业并不是位于一线城市的核心区,估值也要大打折扣。

我认为应该参考wind中正在做商业地产的公司(包括同时做住宅和商业的华润和龙湖以及港股中的新鸿基、太古地产 ),选取他的PE的平均值12作为新城的商业部分的估值比较合理。

住宅部分:654-934亿

商业部分:39*12=468亿

那么新城的合理市值应该是1122亿-1402亿之间


风险提示:

老王事件迟迟不出结果,一定还有大新闻或者暗地里斗争很激烈

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精彩评论

家有祥瑞10-13 19:03

新城商业地产目前国内是无敌状态

1904乔巴10-15 00:48

呵呵,万达288家广场

全部评论

千亿泰禾10-25 08:26

成本价不是一万一平了吗?

蓝蓝的天空131410-25 08:19

收入不等于利润哈

小鱼200810-25 07:48

我觉得10000一平是低估的,随着通胀资产会越来越增值,人均消费会越来越高

1904乔巴10-15 00:48

呵呵,万达288家广场

王荣汉10-13 23:52