$万科A(SZ000002)$ $新城控股(SH601155)$ $碧桂园(02007)$
目前的行业研究员喜欢写研究报告，
行业研究员做行业研究是服务于基金公司的，
最重要的是进行前瞻性的预测，而不是马后炮式的分析。
马后炮式的分析：
有些行业研究员根本就不去公司调研，当然也不懂公司一线员工在想什么。每个季度的财务指标出来，看起来可以，就和基金经理说，你看这是一家好公司，可以持续的赚到利润，建议买入！
前瞻性的分析：
前瞻性的分析应该是把自己放到公司管理者和一线员工两个角度来深入研究，推测其未来会有好的发展，其实类似于一级市场投资行业对于行业的深入分析。
管理者角度：判断战略
一线员工角度：深入了解战略实施情况还有目前的主要问题
1 我认为分析一个地产企业主要从以下几个方面进行，
---公司的战略布局：
公司所在的赛道和公司制定的战略是不是符合最近3-5年的经济情况，这是 “天时地利人和”中的“天时”部分
地产的白银时代喊了很久了，有些企业早早地就放弃了住宅地产开始转型（比如宁波银亿股份），有些企业是最近两年开始的转型，你更加认同哪种战略呢？
什么时候花费多少资金和人力去转型发展新业务是对于企业管理者战略眼光非常大的考验。
---公司执行力：
执行力涉及到以下几个方面
能不能激发员工的主观能动性？
例如碧桂园 奖惩分明的制度，在金钱和薪酬面前人人平等，每个人都为碧桂园高周转的目标作出贡献，这叫做最大程度的激发每个员工的主观能动性；
公司传达高层的想法到基层员工的路径如何？
第一部分的战略之后有效的传达到基层一线员工，这个公司才能快速高效的发展；
以碧桂园为例，其组织架构如下
集团-区域-片区
三级结构有利有弊，
利：片区深入到每个城市，对于公司深耕有很大的助力，
弊：集团的对于房地产行业的看法 战略 能不能有效的传到到一线员工，不能有效传达，那么这家公司的 “天时”的优势就大打折扣
---公司和核心特点和优势
1）获取资源的能力；
2）管理/处置资源的能力。
单纯从住宅地产的角度来看，处置资源的能力涉及到
设计（产品能不能得到当地人的认可）
营销（了解当地有购买力的人 喜好什么 针对性营销）
运营（大运营 为了实现盈利目标统筹多个条线）
工程（安全 高质量完成以及监督施工过程）
而各个企业有自己鲜明的特点，这些特点助力其获取资源，然后运作好这些资源，为股东赚取利润。
万科：优质人才 国企加成 全面发展
保利：央企资金成本很低
龙湖：住宅商业双轮驱动 稳健发展 穿越周期
碧桂园：奖惩分明，农村包围城市，高周转，重视自有资金回报率
融创：孙宏斌的背景助力并购跨越式发展+强大的营销团队（融创粉丝们不要喷 融创的核心竞争力极大依赖孙宏斌个人背景 这是一把双刃剑）
中国恒大：军事化管理 + 许老板的极高的政治觉悟和人脉运作
以上是关于地产企业的一点思考，很多人也会问地产企业的核心竞争力是什么？很多人认为地产企业就是买地盖房子买房子的，目前来看还是有一点狭隘。
中国有两个资源非常重要，第一是金融资源，第二是土地资源，地产企业玩的就是这两个资源，并且是和政府一起玩。
地产企业给自己的定位也给了我们一些启发，
龙湖：空间即服务
理解这5个字的意思其实是龙湖作为地产公司掌握着城市的土地资源和空间资源，我的目标就是和政府一起运营好这些土地和空间资源，吸引产业，吸引人，提高城市综合价值，也就提高了自己楼盘，自己商场的价值。
万科：城乡建设与生活服务商
这个定位也是具备前瞻性的，依托城市这个空间，可以做的服务有很多，包括商业，教育，社区，租房，物流。
2 假如地产企业不是“买地盖房子买房子的 ”，那他们的核心竞争力是什么呢？
1）资金：地产企业兼具金融+实业属性，融资成本是很关键的一个能力
2）战略：
战略就是
择时---在地产周期高抛低吸，不拿地王
择市---城市就是位置，地产选择位置是其关键因素，你是要重仓长三角，京津冀还是中西部？
择势---万科2012年提出白银时代，
SOHO中国选择放弃住宅地产，做商业地产，而做商业地产分为两种，一种是出售，一种是持有，SOHO选择的是前者，建造商业直接出售不能享受后期增值，
那请问如果你是SOHO中国的老板，你会选择哪种方式呢？SOHO过早的转型是不是对的呢？其实思考到自己的人生也是一样的，在什么时候做出什么决定都是会对以后的人生产生影响的。
这已经不是潘石屹第一次“打脸”，自宣布“转售为租”转型以来，他就不断在“卖”与“不卖”之间反复。若要说这次与之前有何不同，大概就是除了宣布重启散售之外，潘石屹还透露了一个重要的信息：SOHO中国有钱之后又要拿地了。
这意味着，曾经想和传统开发商划清界限的SOHO中国，兜兜转转还是回到了最初的起点，重新做起拿地开发的生意。
2012年是SOHO中国转型的开篇，也是其滑坡的开始。彼时，不太看好物业销售市场的潘石屹决定带领SOHO中国由“销售”向“自持”转型，声称SOHO中国手中物业将全部进行自持不再销售。
但现实与潘石屹预期相差甚远，他没想到，SOHO中国的第一次转型换来的是持续四年的业绩低谷。2010年至2015年期间，SOHO中国的营业收入迅速下滑，由巅峰时期的184.23亿元跌至9.95亿元。
战略是一个公司的核心，虽然有时候感觉假大空，但是这是公司的血脉所在。
3）人才：人才素质决定了战略的执行到位程度
招聘博士吗？碧桂园杨老板是怎么想的？为什么招聘博士？
为什么龙湖的仕官生培养体系受到欢迎？
4）资源变现的能力：
有了上面的战略布局、廉价的资金、充足的人才，将获取的资源运营好才是转化为利润的重要的一步。
这个涉及到公司的方方面面，
设计
营销
运营
工程
目前券商研究员，写研究报告主要是两个方面，
第1点他们会根据自己对行业理解，写公司未来的一个发展情况，
第2点他们也会进行调研，他们调研的人才主要是董事长高管等一些高级领导人才。
而对于战略的执行和人员的激励等细节方面， 券商研究员关注的比较少。
作为研究行业或者投资行业，要研究一家公司，要全面的理解和认识这家公司的执行力和人员情况还是比较难的。我们更多的是通过他的季度的报表来分来分析盈利情况，来看他的可持续发展能力如何。
而深刻的理解这个行业，这个公司才是最好分析的前提，这也是为什么一些金融专业出身的研究员做不好行业研究的原因，因为他们不懂行业，不懂公司，不够接地气。
3 分析这些对于个人投资者有什么启示呢？
个人投资者来到证券市场肯定是以自己的财富保值增值为目的的，那么套用分析地产公司的逻辑，我们也可以分析自己。
1）战略
所谓战略就是你给自己制定的职业发展规划。
有些人是全职的个人投资者，有些人是兼职的。最明显的区别就是时间的多少了，试想着你是个业余投资者，下班以后只有4个小时的自由支配时间，你是打算怎么安排？这就是你的战略。
看银行？看地产？还是看消费？
投资个股还是ETF？
投资个股的话应该把自己的时间用在研究哪一家公司上面？
还是研究下宏观经济和投资策略？
以上都是个人战略部分。
2）人才
所谓人才就是你自己以及你所能整合的其他的资源。
3）制度以及执行力
所谓制度以及执行力:战略是你自己制定的，人才也是你自己，那就要看你制定的计划能不能坚定的去实施？
所以研究公司的战略 人才 执行力等与个人生活规划其实是一致的，
持续的思考和复盘这些问题，对于我们的个人职业生涯应该也有一定的帮助。
以上为个人的一点思考，欢迎大家补充拍砖讨论！