棚改熄火,看空碧桂园?( 附点评:2019年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况)

$万科A(SZ000002)$ $碧桂园(02007)$ $阳光城(SZ000671)$


今年以来,棚改专项债已经发行了6763.13亿元,相比去年的3155.88亿元,大幅增加。这一数据,似乎与今年棚改计划的大幅缩减有所背离,棚改融资放松了吗?

看实际情况是没有放松的:

棚改资金主要有三种渠道,

一是财政拨款,

二是政策性银行贷款(很大比例通过PSL投放),

三是棚改专项债。

其中政策行贷款在过去是主要的资金来源,但去年国开行棚改项目审批权回收至总行,授信逐渐收紧,而今年PSL也已经连续4个月零投放,从这个角度来看,棚改融资其实难言放松。

另外,我们从投资额来看,今年1-7月全国棚户区改造完成投资6000多亿元,相比去年同期9900多亿元,确实是在缩减的。因此,棚改专项债的增发,或许只是资金来源的转变。

由于PSL本质上是央行创设的工具,因此通过政策行去投放时会增加基础货币。

而棚改专项债对货币政策的干扰会比较小,去年4月份财政部相关文件发布以后,棚改专项债便逐渐成为主流融资渠道,或在替代过去的PSL。

棚改专项债发行额走势(亿元)


那么地产的销售韧性到底从何而来?

虽然棚改退坡决定了后续三四线的下行趋势,但是棚改的两大特色导致负面影响更为平缓。

1)固有实施周期较长:一般实物安置施工周期为2-3年,货币化安置实施周期约为1-2年,考虑较长实施周期导致的平滑,估算2019年实际实际施工约461万套,较2018年实际开工626万套下降26%,则较开工计划的下行更为平缓。

2)棚改资金双重滞后:

a)棚改到位资金的滞后:棚改资金授信与资金到位间存时间差,如2018年末棚改累计已授信未到位的在途资金占比:山西40%、安徽28%、贵阳75%等;

b)棚改使用资金的滞后:拆迁户拿到货币补偿款后并不是马上形成购房行为,如吉林、辽宁、宁夏、湖南和湖北等5个棚改大省货币化安置落地率平均为58%,表明42%货币化安置户购房时间滞后,因而,棚改资金的双重滞后也导致棚改退坡负面影响更为平缓。


后续发展将会持续分化



要因为棚改回落看空碧桂园等三四线项目多的房企吗?


对比2017、2018两年棚改计划数,全国多数省份棚改规模同比减少,其中大体量的山东/河南、中等体量的浙江/江西棚改套数仍有增长;而前期体量较小的甘肃2018年棚改规模大幅增加。湖南、四川、陕西等中西部省份货币化安置比例较高,基本在70%以上,而东部、南部区域的省份货币化比例较低,广东棚改规模小只有0.67万套排名最后、货币化比例更不足20%。


碧桂园的土储主要集中于广东 江苏 浙江 ,目标一二线和目标三四线比例如下:基本为50%:50%



因为之前的棚改重点区域不在广东和江苏,而广东和江苏两个省碧桂园的项目为498+282个,广东部分地区为碧桂园特级区域,江苏为一级区域,土储丰厚,算是绝对的主力重仓省份。


所以棚改的退潮对于碧桂园会有一些影响,但是影响不会特别悲观。

对于一些土储实力不够均匀分布的小房企或者地方房企,三四线棚改的退潮会对其业绩造成比较大的影响。




附:点评2019年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况


【8月地产销售持续回暖,重申重视棚改专项债的影响】1-8月商品房销售面积同比-0.6%,回暖0.7pct,8月单月销售面积同比+4.7%,回暖3.5pct;1-8月销售金额同比+6.7%,上升0.5pct,8月单月销售金额+10.1%,上升0.3pct。分区域来看,仍是中西部地区强劲而东部地区羸弱,从销售均价看,亦环比大幅下降2.5%。从我们对房企调研结果看,七八月份三四线城市销售确有回暖。鉴于此,我们再次重申之前提出的地方棚改转向债将接力PSL维持地产销售韧性的观点。

【PSL连续4月0投放,但地方棚改专项债开始发力】去年6月棚改货币化开始收紧后,PSL新增投放量持续负增速,今年4-7月已连续4月0投放;但地方棚改专项债开始发力,今年1-7月,以PSL和地方棚改专项债合计计算的棚改资金同比增长46.6%,大幅上升12.3pct,一定程度上维持了三四线地产销售的韧性。

【西部地区棚改专项债占比提升最为明显,山东北京浙江分列今年棚改资金TOP3】西部地区棚改专项债占比由去年的14.9%提升到今年前7月的21.2%,提升最为明显,而中部地区占比则有明显下滑;山东、北京、浙江则分列今年棚改资金规模前三。

雪球转发:2回复:5喜欢:8

全部评论

JonChoi09-17 10:57

不怕,城市更新便在路上,就像衍生品一样,换个羊头就又来了

向前冲吧你可以的09-16 23:33

老旧小区改造就是改个道路,扩充车位,刷个墙皮,偶尔加个电梯,不关房企得事

君韬复利09-16 22:39

旧房改造对于房企来说机会还需要观察

三年一点五倍09-16 19:16

旧房改造就是个坑,还不如拆了重建

聆听低语09-16 17:45

现在不搞棚改了,搞旧房改造