降息才是地产股获得超额收益的关键 不是降准

$万科A(SZ000002)$ $新城控股(SH601155)$ $中国恒大(03333)$


降准是给银行提供流动性 降息是给企业流动性

房地产行业周期与宏观货币环境具有高度同步性


07年以来宏观融资环境经历了三轮较为明显的宽松周期,从201812月开始又开启了一波小宽松,但目前来看可能持续的时间不会太长。

以宏观层面的货币政策以及社融规模来划分融资周期,可将2007年来宏观融资环境分成三轮周期。

其中的三轮宽松周期分别为:

(1)第一轮宽松周期(200810-200911月),金融危机背景下政府出台一系列强刺激政策,如4万亿计划等,配合5次降息4次降准,新增社会融资规模累计同比增速从9.2%上涨103个百分点达到112.5%。

(2)第二轮宽松周期(20121-20131月),随着央行5次加息12次升准结束,货币政策步入宽松周期,2次降息3次降准,社会融资规模累计同比增速从-44.5%增加205个百分点达160.9%。

(3)第三轮宽松周期(201412-20161月),央行时隔两年再次降息标志着宏观环境进入又一个宽松周期,此轮周期总共经历了6次降息和6次降准,社会融资规模累计同比增速从-21.1%增加到69.4%。

(4)第四轮宽松周期(201812月至今),央行在2018年一共4次降准,尽管无风险利率开始下行,但从社融数据上面看效果并不明显,一直到2019年1月降准后,社融数据出现了大幅增长。截止到现在,经过了6次降准,但整体来看边际效应逐步减弱。社会融资规模累计同比增速从2018年12月的-14%增长到2019年6月的31.4%。



房地产行业周期与宏观融资周期关系紧密,房地产销售面积与社融的增速有着非常显著的正相关性。以房地产调控政策来划分,可将2007年来房地产周期分成三轮周期。第一轮和第三轮属于强宽松,第二轮属于弱宽松。房地产销售的上行并没有立即出现在政策的宽松后,而是略滞后于宏观宽松2-3个月即开始上行。

其中的三轮宽松周期分别为:

(1)第一轮宽松周期(2008年10月-2009年11月)

全球金融危机使经济增速快速下滑,房地产行业的引擎地位被再次强调,政府开启了包括4万亿计划在内的“一揽子”振兴经济计划,刺激住房消费,伴随下调贷款利率和首付比例和交易环节部分税种减免等正向调控措施。这一轮的行业政策宽松和宏观融资环境改善的时间节点完全相同。全国商品房销售面积滞后于宏观和行业政策宽松2个月,累计同比增速从2018年12月的-19.7%增加至2009年11月的53%;房地产开发投资滞后3个月,其累计同比增速从2009年1月的1%增长到2010年5月的38.2%。

(2)第二轮宽松周期(2011年11月-2013年2月)

经过了2010-2011年“遏制房价快速上涨”的主基调下的强收紧周期,调控政策的频率和强度前所未有,并且新增购房资格方面的调控限制。2011年11月后,房地产行业进入政策平稳期,地方政府国有土地出让收入的减少使得部分地方政府试探放松调控,比如首套房贷款利率下降、各地调整普宅标准;加之货币政策转向稳健略宽松,房地产市场有所回暖。这个阶段的行业政策宽松是从各城市微调开始的,但还未放开限购限价,这一轮行业政策属于弱宽松,宽松的时间略提前于宏观,且比宏观宽松多持续了1个月,但整体来看差异不大。商品房销售面积同步与宏观调整,滞后于行业宽松2个月,累计同比增速从2012年1月的-14%增加至2013年1月的49.5%;房地产投资滞后于宏观6个月,滞后于行业8个月,较上一轮周期的滞后时间要长。累计同比增速从2012年7月的15.4%提升到2013年2月的22.8%,这一轮投资上行持续的时间也仅为半年。

(3)第三轮宽松周期(2014年9月-2016年5月)

房产库存增加以及经济增速下行使得政府开始支持改善性住房需求,房地产行业步入政策正向调控周期,采取了下调房贷利率、二套房首付比例等措施;2016年4月财政部、住建部推行棚改货币化安置。此轮行业周期与上一轮一样,覆盖的时间比宏观更长,并且是三个周期当中持续最久的,而房地产销售和投资的变动周期被明显拉长了,同时投资和销售出现了背离。商品房销售面积滞后于宏观3个月,行业6个月;累计同比增速从2015年3月的-16.3%提升至2016年4月的34.5%。房地产投资滞后于宏观12个月,行业15个月,2015年12月累计同比增速为1%,之后整个中枢都在上升阶段,投资的强韧性使得行业维持较紧的政策。

2014年11月24日降息后万科A跳涨

所以此轮降息什么时候来呢?

某专家一直喊着降息,只要降息,恒大每年的利息就能节省下来买好几块地了!



即使降息对地产股的利好有那么大吗?


附:截止2019年9月15号 A股房企 PE PB PEG指标 (标黄数据为估值较低者)

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全部评论

君韬复利09-16 10:27

消费物价上行,并不支持降息。
观察中国过去的降息周期,我们发现了两个重要的规律。首先,在2000年之后的4次降息周期中,每一次降息的启动都对应着一轮CPI的下行周期。其次,央行每一次降息,都是在通胀降至政策目标以下之后。例如08年的通胀目标为4.8%,08年10月的CPI降至4.6%,随后央行启动了大幅降息。12年通胀目标为4%,12年2月CPI降至4%以下,在6月央行启动了降息。
而当前的物价走势并不满足过去降息的两个条件:一方面,CPI仍处于上行周期当中;另一方面,CPI或将突破3%的政策目标。因此,消费物价的上行并不支持央行进一步放松货币政策,降息也就成了小概率事件。

PPI通缩加剧,政策难以收紧。
但是另一方面,工业经济下行,PPI通缩加剧,也不支持央行收紧货币政策。
在2000年之后,央行曾经4次紧缩货币政策,其中前三次体现为存贷款基准利率的上调,第四次体现为公开市场操作利率的上调,但是在每一次紧缩期间,PPI都保持正增长。
另一个历史经验是,2000年之后PPI涨幅曾经3次掉入负值区间,而每一次都对应着央行的货币宽松周期。

东江春水正能量09-15 22:39

写的好

天下无敌手09-15 12:07