旭辉控股集团调研交流纪要20190910

$旭辉控股集团(00884)$ $首开股份(SH600376)$ $中南建设(SZ000961)$



一、投资要点

1.销售:公司1-8月合同销售1168亿,同比+27%,整体去化率60%左右,其中一二线城市占比超70%,长三角占比过半。公司2019全年销售目标1900亿,下半年可售货值2300亿,且未来将继续保持高于行业平均的销售增速,并力争在2021年跨入第一集团。

2.业绩:公司上半年毛利率29.6%,核心净利率14.3%,核心ROE22.5%,未来将从规模导向逐渐转为利润导向,继续提升运营周转能力,以降费和提速为两个关键点,将继续维持25%-30%的毛利率和10-12%的净利率水平,且未来权益比例将不断提升。

3.投资与土储:公司19年1-7月新增土储建面878万方,权益地价324亿,新增货值1370亿,招拍挂拿地比例超过80%,平均成本4967元/平,其中88%位于一二线城市;新增土储权益比例大幅提升至74%,未来将持续保持在65%-70%以上。截至7月底,公司总土储6300万方(确权口径4680万方),总货值9800亿(确权口径7000亿)。

4.负债与融资:上半年平均融资成本5.9%,净负债率69.5%,现金短债比3.3,表外总负债150亿,表外净负债105亿,存量信托只有3笔,共25亿。目前债务结构:境外优先票据22%,境外银行借款18%,境内公司债13%,境内银行及其他借款47%。公司标普评级已提升至BB,未来净负债率将继续控制在70%以内。

5.公司总体战略:不断改进公司治理,力争2021年进入地产第一梯队,重视回款,注重利润。


二、2019年中报看点

(1)销售稳步增长

2019年上半年,公司实现合同销售人民币884亿,同比增长34%,其中,一二线及准二线占比达90%,6月单月销售创历史新高。在销售能级分布上来看,公司坚持深耕一二线,以二线城市销售占比达49%,准二线及强三线占比也提升至20%;区域布局来看,公司以长三角的销售占比为51%,为主要发力区域,环渤海、中西部、华南地区次之,其中浙江、北京、江苏、上海四大区域销售均超百亿。2019年上半年,公司销售均价增长14%至17,400元/平方米,覆盖主流城市。同时,公司注重销售质量,回款率高达95%,相较于2018年全年的87%上升了8pct。

(2)盈利能力稳定

公司上半年实现毛利59.43亿元,同比增长36.6%;销售毛利率为29.6%,按年提升6pct,调整后的毛利率为34.5%,维持稳定;EBITDA利润率为42%,按年提升3.6pct;核心净利率为14.3%,按年提升1pct;核心ROE为22.5%,持续优异表现,盈利能力长期维持行业内较高水平。

(3)业绩持续增长

2019年上半年,公司实现营业收入200.63亿元,同比增长8.9%,2015-2018年的复合增长率为32%。核心净利润为人民币28.7亿元,同比增长17.3%,2015-2018年的复合增长率为36%,考虑到下半年结转量还将有明显提升,核心净利润预计可以维持在25%-30%的增长。

派息方面,上半年公司股息为每股10港分,同比增长43%。2019年全年来看,公司预计派息比率将维持在核心净利率的35%左右,保持稳定分红。公司上市7年,持续兑现业绩增长,累计分红1.16港元/股,为IPO股价的87%。

(4)多元扩储

2019年前7个月公司新增土地储备878万平方米,权益地价324亿,新增货值1,370亿元,平均成本4,967元/平方米,实现低价扩储。

两大亮点:

1)逆周期拿地,采取四轮驱动(公开市场、合作并购、旧改、商业勾地)方式,多元化补仓达新增土储占比近四成。2019年公司新增土储聚焦一二线城市,新增土储占比88%;粤港澳大湾区拓展初见成效,大湾区的合作开发、旧改模式已初具规模。

2)1-7月,公司新增土储权益比例由2018年的54%大幅提升至74%,未来权益比将提升到70%以上,带来并表量的增加和盈利的明确性。

(5)货值充裕

2019年下半年,公司可售资源约人民币2,300亿元,分布在六十余个城市,其中一二线及准二线占比近89%。公司1-7月实现合同销售1,030亿元,已完成目标的54%,预计全年完成1900亿的目标无虞。截至7月31日,公司总土储约6,300万平米,总货值9,800亿,其中一二线及准二线占比达89%。

(6)财务稳健

截止至2019年6月底,公司总资产为3020亿元,同比增长25%;净资产为582亿元,同比增长18%,资产规模持续扩大。

1)财务管理稳健,债务结构合理,风险可控:

公司的净负债率为69.5%,短债占18%,加权平均债务年期为3.5年。境内外评级稳定,标普评级提升至BB,达到稳定。

2)债务结构健康,融资成本维持行业低位:

债务结构上,公司境内外融资渠道畅通,其中境内银行及其他借款占47%,境外优先票据与银行借款占40%。未来将控制外债的风险,目前已对两年内到期的美元负债做了50%左右的对冲,提前赎回美元债4亿美元。加权平均利息成本为5.9%。

3)财务管理谨慎,现金短债比维持行业优秀水平:

公司的现金短债比为3.3X,期末现金存量增加22%至543亿;负债/EBITDA比率为5.3X,利息覆盖率为3.8X。

(7)产品服务

产品方面,公司在2019年地产设计大奖中斩获双金。CIFI-6产品的首个落地项目为南昌宸悦·江语院,CIFI产品定位于有庞大消费潜力的城市新兴中产阶层,关注满足全生命周期需要,符合主流市场需求,同时,通过高品质的交付,形成产品力口碑。

服务方面,公司以服务树口碑,通过老社区改造等方式,回馈客户;物业服务持续提升,满意度高于行业均值15%。公司的服务品质位列行业14强,是值得依赖的智慧社区生活服务商。

(8)卓越运营

高效运营:公司新获取项目,平均开盘周期6.5个月,开盘效率稳步提升。公司稳步推进旭辉建造2.0,有序落地标杆项目,平均工期节省四个月,并加强库存管理,打造供销适配的弹性运营体系。

三、问答环节

Q1:旭辉在各个城市存量土储的比例是多少?

A:公司土地储备包含了一些已锁定待确权,其中确权的部分是4680万方;货值分布是按已确权的总货值,所以可作为确权土储方面布局的参考。其中,一线占比10%、二线占比65%、准二线及强三线占比为13%、三线占比12%。

Q2:确权的口径是什么?

A:确权,即已经拿到土地证;已锁定未确权,如一些进行中的旧改项目,尚未完成最后的摘牌。

Q3:已锁定未确权的项目是否包含二级并购拿地的项目,比如说已达成收购意向但土地尚未完成过户?

A:包含在已锁定待确权中。

Q4:公司之后对规模排名有诉求吗?

A:公司对规模依赖度不高。从资本市场的导向看,16、17年股价上涨最多,市场主要的关注点不在规模增长而在利润增长,公司希望未来几年维持在30%左右的利润增长,目标是保持一个相对稳定的较高增速。

Q5:30%的增速预期能保持多少年?

A:目标是到2021年,即进入第一集团,大方向仍看市场。公司的目标是到2021年:1)保持25%-30%的毛利率;2)10%-12%的净利率;3)平均30%左右的盈利增长;4)净负债率控制在70%左右。当期增速看市场,公司会抓住窗口期,努力夺地,锁定利息,关注盈利持久性,计划2019年剩余的月份,每月平均完成200亿的销售。

Q6:第一集团有什么确切定义吗?

A:综合实力打分产生的排名前十,对应销售排名在TOP9-13左右。

Q7:公司主要通过哪种途径创造利润,比如说提高毛利、降低费用率或者加快周转?

A:因为当前大趋势下行,限价长期存在,所以毛利率会保持在较为稳定的水平,约25%-30%。核心在于费用控制,包括财务费用;运营能力、周转能力的提升也是实现领先的关键点。其他包括现金流的周转、供应链的管理等。

Q8:上半年销售去化率是多少?

A:整体在60%左右,7、8月有所下降,但维持在55%-60%的范围内,九月份推盘量会多一点。去化率相对来说没那么高的原因主要是因为公司高度重视回款率。

Q9:从7、8月份来看,去化率下降主要是一二线城市还是三四线城市?

A:主要是二线为主,销售稍差一点。

Q10:从统计局数据来看,七月份房地产行业的销售不错,但公司七八月销售有所下降,产生这种分化的原因是什么?

A:据公司去化率、成交率的监测情况来看,下降主要是市场环境趋冷,环比上半年有所下降,但由于去年年中棚改货币化的收紧和731政治局会议的定调,基数较低,所以同比数据有所增长。

Q11:公司在一、二、三四线的销售情况如何?

A:强三线销售较好,弱二线乏力,目前表现最好的是东北,如沈阳地区。

Q12:公司在上海区域项目布局多吗?

A:上海周边,包括江阴、太仓、连云港等均有布局,主要是环沪。从土地储备和销售的结构来看,长三角是主力,其次是中西部、环渤海,大湾区。

Q13:现在公司有息负债的规模是多少?

A:2019年上半年末,公司的有息负债规模约948亿元。整体来看,公司负债率比较稳定,净负债率为69.5%。

Q14:美元债归入境外优先票据还是其他票据?表外负债情况如何?

A:境外优先票据。公司表外总负债约150亿,净负债约105亿,现金约45亿,持有信托一共三笔约25亿左右。

Q15:公司法人变更的原因是什么?

A:仅针对发债主体旭辉集团股份有限公司的法人变更,公司发行债券的条款没有变更。林董依然是公司的实际控制人,上市公司的层面没有任何变化。当前,林董更注重于战略方面的规划,实控人没有发生变化。

Q16:表外以什么名义做的?

A:表外(非并表公司承担的债务)以开发贷为主,开发公司、地产公司来做。

Q17:商业地产占比如何?

A:商业地产占比5%,就经常性的租金收入绝对值而言,是逐年提升的,但目前占营收比例仍较低,未来预计占比保持稳中有升吧。

Q18:公司土储总货值确权口径计是多少?

A:7000亿左右。

Q19:公司销售权益比未来会稳定在什么区间?

A:目前是50%,今年起公司拿地权益比会逐渐上升,预期未来稳定在65%-70%。

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全部评论

黑暗骑士7409-18 12:03

旭辉是低估值+ 高股息 +发展稳健的地产公司

淡蓝色的极光09-13 14:19

保守点,按公司目标1900亿算比较好。

君韬复利09-12 10:58

实现目标应该没问题

Niubtrader09-12 00:47

所以今年二千億銷售應該沒有問題吧?