$绿地控股(SH600606)$ $万科A(SZ000002)$
一、要点总结
1.利润率：
房地产业务，19年上半年地产结算毛利率28.16%，2018年为27.0%，预计2019-2020年可以稳定在28%左右，对应净利率10%左右，公司目前拿地时考核的净利润率下限标准10%，未来仍有提升空间，之后商办也会加快周转。
大基建业务，预计19年毛利率4%，未来争取向行业平均7%的水平靠拢。
整体来看，公司更注重ROE指标，争取今年ROE达到25%以上。
2.投资拿地与土地储备
上半年拿地556亿元，对应新增货值2622亿元，其中一二线占比超60%，住宅占比超70%，楼面价2526元/平。
目前总土储1.7亿平，其中在建1.2亿平，拟开发0.5亿平。一二线占比70%以上，三四线30%，其中三四线中高铁沿线占比超80%。
3.融资与负债率
公司制定了明确的负债率控制目标，三年后，账面上非扣除应收款负债率85%以下，扣除应收款负债率80%以下。
融资上，因企业的影响力，公司融资压力较小，信托比例不到10%，没有前融拿地，融资成本5%左右。
二、问答环节：
Q1:公司房地产板块的发展计划是什么？核心竞争力是一二线城市项目，还是特色住宅发展项目？
张玉良：公司现在和未来的发展计划相同。注重以下三点：（1）房地产业务强调周期；（2）开发强调配套业务；（3）注重产品品牌建设，提高品牌标准，将科技和健康作为产品的竞争点。
城市布局方面，受政策持续调控的重点一二线城市，市场均大幅度萎缩，目前二线城市和核心城市群空间较大。此外，公司注重开发有条件、有产业、有人口导入、交通设施改善的地区，所以绿地不单纯区分一二线和三四线，而是考虑城市具体情况。
Q2：公司今年的盈利情况怎么样？
张玉良：公司盈利能力不断提高，争取每年ROE提高2个百分点。
Q3：未来房地产行业的发展情况如何？
张玉良：我们认为：（1）未来几年，房地产行业发展总体稳定，总量15万亿，上升空间较小。（2）行业集中度将不断提高，中小企业继续萎缩。（3）地区差异严重，政策因素影响市场发展。二线城市和中心城市群市场还在继续增长，三四线成长很快。近些年，在外务工的人数增多，房地产购买力提升，务工人员在老家购房，带动县级市和地级市的房地产市场。
Q4：公司的毛利率情况怎么样？
张玉良：低于同类房企，2019年上半年地产结算毛利率28.16%，2018年为27.0%，预计2019-2020年可以稳定在28%左右，对应净利率10%左右，公司目前拿地时考核的净利润率下限标准10%；近两三年毛利率将明显提升，但未来仍有空间。公司将更加注重ROE指标，简单追求当年的毛利率，价值不大，两者需要综合考虑。
Q5：公司商办的比重如何？
张玉良：根据市场需求不断进行调整，目前商办和住宅比重分配约为3：7，不同区域不同项目配比不同。
Q6：公司净负债率较高，在政府收紧地产融资的趋势下，公司今后在融资渠道上将有何应对措施？
张玉良：公司制定了明确的目标，三年后，账面上非扣除应收款负债率85%以下，扣除应收款负债率80%以下。未来计划负债率进一步下降。
融资上看，因企业的影响力，公司融资压力较小，信托比例不到10%，融资成本5%左右，低于行业内公司的融资成本7%-8%，高于非房地产公司和央企融资成本（4%左右）。政府融资收紧后，公司认为机会大于挑战。
Q7：公司规模扩张后，周转率慢的原因是什么？
张玉良：目前商业模式是比较合适的。（1）做政府所想的事情，做市场需要的事情。社会需要与公司发展目标一致。（2）周转率慢，主要体现在商办项目上。公司不会只做住宅项目或取消城市功能项目。在现有商业模式下，公司不断加快合理的周转，加快去化。
Q8：基建业务增速比较快，但是毛利率不高，未来几年基建业务的发展规划如何？
张玉良：（1）大基建市场空间很大，成长很快。（2）重大基础设施和政府项目的回报率较高。（3）地方的市场做重大项目的能力不强。（4）大基建的效益提升，毛利率不高，但ROE均超过15%。
公司会加大基建业务，公司计划2020年基建业务收入达到4000亿，达到60亿的利润，预计19年毛利率4%不到，未来争取向行业平均7%靠拢。
Q9：公司预收款的情况如何？
张玉良：目前预收款3000亿元，对应已售未结算合同金额6000亿元，权益占比80%以上，未回款金额较大源于商办的回款周期较长。
Q10：未来财务报表地产和基建的收入比例如何？
张玉良：基建增速较快，房地产的增长速度也不慢。基建毛利率低，不影响房地产毛利率增速，但整体毛利率会拉低。基建业务的利润基数较小，利润增速相对较快，收入基数很大，增速较慢；从绝对额上看，基建业务收入的增长额更大。
Q11：未来销售均价会继续下滑吗？
王晓东：根据区域的区划情况而定。
Q12：商办和住宅的毛利率和净利率区别是什么？
王晓东：商办毛利率比住宅高，但从年化毛利率来看，因为周转慢，商办要低于住宅。
Q13：目前公司未结算土储1.7亿平米，商业面积，住宅面积比重如何？
王晓东：1.7亿平方包含了已售未结面积，未售土储约为1.1亿平方米，土储货值中一二线占比70%以上，三四线30%，其中三四线高铁沿线占比80%。