绿地控股投资者交流会

$绿地控股(SH600606)$ $万科A(SZ000002)$

一、要点总结

1.利润率:

房地产业务,19年上半年地产结算毛利率28.16%,2018年为27.0%,预计2019-2020年可以稳定在28%左右,对应净利率10%左右,公司目前拿地时考核的净利润率下限标准10%,未来仍有提升空间,之后商办也会加快周转。

大基建业务,预计19年毛利率4%,未来争取向行业平均7%的水平靠拢。

整体来看,公司更注重ROE指标,争取今年ROE达到25%以上。

2.投资拿地与土地储备

上半年拿地556亿元,对应新增货值2622亿元,其中一二线占比超60%,住宅占比超70%,楼面价2526元/平。

目前总土储1.7亿平,其中在建1.2亿平,拟开发0.5亿平。一二线占比70%以上,三四线30%,其中三四线中高铁沿线占比超80%。

3.融资与负债率

公司制定了明确的负债率控制目标,三年后,账面上非扣除应收款负债率85%以下,扣除应收款负债率80%以下。

融资上,因企业的影响力,公司融资压力较小,信托比例不到10%,没有前融拿地,融资成本5%左右。

二、问答环节:

Q1:公司房地产板块的发展计划是什么?核心竞争力是一二线城市项目,还是特色住宅发展项目?

张玉良:公司现在和未来的发展计划相同。注重以下三点:(1)房地产业务强调周期;(2)开发强调配套业务;(3)注重产品品牌建设,提高品牌标准,将科技和健康作为产品的竞争点。

城市布局方面,受政策持续调控的重点一二线城市,市场均大幅度萎缩,目前二线城市和核心城市群空间较大。此外,公司注重开发有条件、有产业、有人口导入、交通设施改善的地区,所以绿地不单纯区分一二线和三四线,而是考虑城市具体情况。


Q2:公司今年的盈利情况怎么样?

张玉良:公司盈利能力不断提高,争取每年ROE提高2个百分点。


Q3:未来房地产行业的发展情况如何?

张玉良:我们认为:(1)未来几年,房地产行业发展总体稳定,总量15万亿,上升空间较小。(2)行业集中度将不断提高,中小企业继续萎缩。(3)地区差异严重,政策因素影响市场发展。二线城市和中心城市群市场还在继续增长,三四线成长很快。近些年,在外务工的人数增多,房地产购买力提升,务工人员在老家购房,带动县级市和地级市的房地产市场。

Q4:公司的毛利率情况怎么样?

张玉良:低于同类房企,2019年上半年地产结算毛利率28.16%,2018年为27.0%,预计2019-2020年可以稳定在28%左右,对应净利率10%左右,公司目前拿地时考核的净利润率下限标准10%;近两三年毛利率将明显提升,但未来仍有空间。公司将更加注重ROE指标,简单追求当年的毛利率,价值不大,两者需要综合考虑。

Q5:公司商办的比重如何?

张玉良:根据市场需求不断进行调整,目前商办和住宅比重分配约为3:7,不同区域不同项目配比不同。

Q6:公司净负债率较高,在政府收紧地产融资的趋势下,公司今后在融资渠道上将有何应对措施?

张玉良:公司制定了明确的目标,三年后,账面上非扣除应收款负债率85%以下,扣除应收款负债率80%以下。未来计划负债率进一步下降。

融资上看,因企业的影响力,公司融资压力较小,信托比例不到10%,融资成本5%左右,低于行业内公司的融资成本7%-8%,高于非房地产公司和央企融资成本(4%左右)。政府融资收紧后,公司认为机会大于挑战。

Q7:公司规模扩张后,周转率慢的原因是什么?

张玉良:目前商业模式是比较合适的。(1)做政府所想的事情,做市场需要的事情。社会需要与公司发展目标一致。(2)周转率慢,主要体现在商办项目上。公司不会只做住宅项目或取消城市功能项目。在现有商业模式下,公司不断加快合理的周转,加快去化。

Q8:基建业务增速比较快,但是毛利率不高,未来几年基建业务的发展规划如何?

张玉良:(1)大基建市场空间很大,成长很快。(2)重大基础设施和政府项目的回报率较高。(3)地方的市场做重大项目的能力不强。(4)大基建的效益提升,毛利率不高,但ROE均超过15%。

公司会加大基建业务,公司计划2020年基建业务收入达到4000亿,达到60亿的利润,预计19年毛利率4%不到,未来争取向行业平均7%靠拢。

Q9:公司预收款的情况如何?

张玉良:目前预收款3000亿元,对应已售未结算合同金额6000亿元,权益占比80%以上,未回款金额较大源于商办的回款周期较长。

Q10:未来财务报表地产和基建的收入比例如何?

张玉良:基建增速较快,房地产的增长速度也不慢。基建毛利率低,不影响房地产毛利率增速,但整体毛利率会拉低。基建业务的利润基数较小,利润增速相对较快,收入基数很大,增速较慢;从绝对额上看,基建业务收入的增长额更大。

Q11:未来销售均价会继续下滑吗?

王晓东:根据区域的区划情况而定。

Q12:商办和住宅的毛利率和净利率区别是什么?

王晓东:商办毛利率比住宅高,但从年化毛利率来看,因为周转慢,商办要低于住宅。

Q13:目前公司未结算土储1.7亿平米,商业面积,住宅面积比重如何?

王晓东:1.7亿平方包含了已售未结面积,未售土储约为1.1亿平方米,土储货值中一二线占比70%以上,三四线30%,其中三四线高铁沿线占比80%。

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精彩评论

Gough07-21 11:28

这个绿地控股的投资者交流会是什么时候举行的?官网没有报道?公告也没有?难道是楼主在自说自话?

Hilong07-21 20:00

计划未来三年利润总额每年增长30%(权益提升归母利润增速更高),ROE每年提升2%,19年达到25%,分红率今年30%,两年后提升到50%,如果都兑现了,则按现价后年分红率达到15%左右。

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水手菠菜07-26 17:51

“计划未来三年利润总额每年增长30%(权益提升归母利润增速更高),ROE每年提升2%,19年达到25%,分红率今年30%,两年后提升到50%,如果都兑现了,则按现价后年分红率达到15%左右。“如果这个写入公司章程了,那绿地就真值得高看一眼了

米来大道-远行健07-25 11:50

我刚打赏了这篇帖子 ¥1.00,也推荐给你。

小程6307-24 15:29

承诺分红给删了?

君韬复利07-22 07:49

券商调研报告

云海云07-22 06:34

楼主自创,没有任何正式报道,里面很多内容张玉良不会说的,稍微用脑想一下都不可能……