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jiancai回复的提问

请教下怎么看待太古地产的成长潜力?最近拿的上海张园和广州聚龙湾都是和地方国企合作,是否可以看做太古在旧改的实力得到地方政府的认可,在商业地产的下半场,这种做城市更新会不会成为太古在商业地产弯道超车的机会?

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回复@WarrenBuffett: 街铺有自然流,就是有人走路,就能看见,雅戈尔这种级别的品牌,进了购物中心,都是冷区,曝光度是严重不足的,很快大家就会忘掉有这么个品牌。
好的街铺也特别值钱,是抗通胀的,欧美香港,经常一个商铺好几十亿,但中国现在比较特殊,就是有钱人不怎么在开放的步行街购...

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回复@买个票养老: skp主要服务超级vip和大客户,一站式购齐。//@买个票养老:回复@jiancai:国贸奢侈品的消费群体和skp有什么区别吗?@jiancai

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回复@yuanfuxiansheng: 比如说,安踏租个办公楼就能开张了?这有啥不理解的。//@yuanfuxiansheng:回复@jiancai:我对这经营工具开支和行政开支还是不理解。
我认为行政开支是刚性的,而购物中心的工具开支则可有可无,可高可低,弹性较大。
做一个比较上档次的写字楼的公司,可能他签到一个...

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回复@屁屁: 北京办公租赁市场在下行,但是租金下行幅度暂时不大,国贸附近华贸,租金也没怎么跌,但是出租率开始掉了,估计一两个季度内,租金会有一定下跌。
国贸商城做不过skp,skp的核心优势是东西便宜,购物中心做不到这个。//@屁屁:回复@jiancai:$中国国贸(SH600007)$ 最近大涨,@jiancai...

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回复@jiancai: 对金融和p2p,写字楼可能就工具属性强很多。//@jiancai:回复@随波逐流哟:写字楼属于行政开支,非刚性,购物中心租金属于经营工具开支,属于刚性开支,行政办公,可以迁移,换个楼影响很小,生产工具,是不能乱选的。

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回复@随波逐流哟: 写字楼属于行政开支,非刚性,购物中心租金属于经营工具开支,属于刚性开支,行政办公,可以迁移,换个楼影响很小,生产工具,是不能乱选的。//@随波逐流哟:[该内容已被作者删除]

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回复@jiancai: 假如租户调的好,地段因素也是可变的,很多人可能想不到这个点。
比如,一个300平,货不怎么全的始祖鸟,它覆盖距离可能是周边5公里,但是,假如你上的是1000平的城市旗舰店,它的覆盖距离,可能就是10公里。
假如你的租户组合,都是旗舰店,那实际你的地段,已经变化了。//...

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回复@丛林与楚门: 不是眼光,数据是公开的,爱马仕的单店业绩,北京上海单店轻松卖十几亿,扣率再低,租金都远高过国贸现有其它租户的平米租金。
只不过爱马仕这种家族企业,决策极其低效,你得等他们下午茶喝好了,有空了,再推进,你空两年等呗,你要租给别人,就拿不下全国最大旗舰店了,理...

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回复@转战世界: 你可以把我消费ETF的论点多想想,保持租金,或者想租金成长,除了不可变的地段因素,剩下的并不是花大价钱改硬件,而是找到世界消费的方向,把ETF调仓做好。
假如硬件提升是必要的,租金下滑这个钱也得花,这就需要去归因。
租户重新组合,并不是修楼,而是根据消费市场变...

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回复@转战世界: 最大的问题,就是愿意卖给保险公司的商场,大多都不是啥好东西,最好的商场,都在港资,央国企,还有私人老板等等永续持有人的手里,没人真把好东西拿出来卖,万科卖七宝,远洋卖太古里,不也股东接走了,保险公司你也投不进去,你那边还开会呢,人家过户都结束了。//@转战世界:回...

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回复@ismelin: 从保险公司的角度看,写字楼确实比购物中心好,因为没有商管因素,标准化成都高,但是供需紧缺的地段,保险公司也不容易复制,很多地段长期没有物业出售,即使出售,价格也很高,回报比平均市场差很多。
但是,从实际情况看,头部商场,韧性比办公楼强,美国,中国,经济下行期...

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回复@亖级注册建筑师: 金陵东路主要是办公楼+住宅+商业别墅+商业,住宅能平稳卖掉,办公能平稳出租,这个项目就成功了,商场没那么重要,主要成本不在商场。//@亖级注册建筑师:回复@jiancai:金陵东路地搞商业么?感觉够呛啊

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回复@ismelin: 中海不披露原始成本,所以很难对比,收租类资产,不算ROE,就是算个回报率,行业顶尖的,回报率就是6-10%(公司整盘的回报率,不是单个项目),就是净租金除以当初的初始成本。
投资收租物业,是个长期行为,属于经常性收入,能平滑散售的波动,没有收租,房地产公司很容易破产...

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回复@壮笔记: 我比较看好金陵东路,近几年,全国范围内,罕见的好土地,缺点就是回款节奏非常慢,只有香港家族企业能做,其它类资本没法做。//@壮笔记:回复@jiancai:金陵东路这个项目你觉得前景如何

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回复@嘎啦嘿: 华润成立之初,就是比较市场化,国际化的,加上资本结构稳定,容易做长线投资,一旦起步定义成长线投资,很多决策,容易正确。//@嘎啦嘿:回复@jiancai:请教下,为啥华润这么厉害啊,感觉华润进到哪个产业都能干到前三的水准,是企业文化太过优秀吗?

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回复@转战世界: 龙湖回报率没比华润低太多,也还行,就是龙湖扩张太快了,资本支出压力很大。//@转战世界:回复@jiancai:是的,龙湖现在还披露租金明细。他们的存量项目的租金已经在下降了,增长完全来自于增量项目。

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中海的投资物业,要求回报率是。3-6-9,就是第三年回报率3%,第6年回报率6%,第9年回报率9%,当然,这也是自欺欺人,实际大多数做不到。 但是,中海其实也不差,是国内规模最大的写字楼业主之一(主要面积规模大),就是报表,这些玩意估太高了,过于激进,就稳定性来说,我估计不差。

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收益率主要是成熟期项目拉起来的,深圳万象城现在一年租金,和当年建安也差不了多少了,类似青岛万象城这种成功项目,收益率我觉得是低于大多投资者预期的。
华润的数据一直是选择性披露,回报率是近期才披露的,然后项目租金明细,又不披露了(大概率多个项目租金见顶,开始看上去没成长性了...