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$大悦城地产(00207)$
    把大悦城的核心基金出让文件,还有在内地发债的公告过了一半,基本把交易结构和交易资产内容搞通了
    这次交易本质是把持有成熟项目的中粮置地投资的一半权益让渡出去,立运是核心持股公司,熙安和锦星是少量权益的持股公司
   主要出让几个成熟的大悦城和北京中粮广场,还有在建的安定门项目,出售类项目就是上海新兰的天悦一号住宅/街铺,悦街还有写字楼,天津大悦城的写字楼还有库存

   从负债率上看,卖的不算便宜,但从负债的走向看,GIC和人寿买的真便宜,出售类项目天悦一号和天津的写字楼未来能填平50亿左右的负债,而且负债成本同时也会降低,几个成熟项目的现金流大概5-7年能把负债摸平(大概就是核心基金的时长),同时也能把安定门项目供出来,到时候核心基金就是头大奶牛
   之前中粮集团提供大量无息负债养着中粮置地投资,2012年中粮集团退出,然后就是上市公司用有息负债供着,靠物业重估体现盈利,这下要摘果了,GIC和人寿进场了
   我预计, 接下来,大悦城的财报会有颠覆性的变化,盈利会从固定资产租金和物业重估收益挪到管理收益上,同时,把大量收益推到远期,大概在5年以后,短期的看点就是轻资产计划的效果(短期指2-3年左右)

    大悦城这么激进的推动轻资产计划,一方面是对自己的管理系统有信心,另一方面,是现在的速度太慢了,一个项目滚动下来,公司越做越重,系统效率完全发挥不出来,背着负债慢悠悠的发展,肯定不被市场看好,这么玩下去,公司被耽误了不说,高管也耗不起,一旦轻资产管理收益上来,高薪,股权激励都好说,之前的负债和盈利结构发高薪肯定压力大,低价发股票也不合理

    大悦城是个远景的标的,看短期没有意义,轻资产的效果还需要等待,假如能看10年,大悦城还是有意思的,从现有中国上市公司来说,商业租金和管理占比这么高的地产公司很少,但是从稳健盈利的角度来说,华润置地这种住宅推动商业的还是要有优势,但是从商业管理的角度来说,大悦城没有退路,只好先跑一步,商业管理的优势可能会体现出来

全部讨论

jiancai2018-06-26 10:07

这里边资料长期没有更新,有些并不准确,谢谢

红盛2018-06-26 00:25

我刚打赏了这条评论 ¥6.00,也推荐给你。

unite_zhao2017-03-14 17:33

可以有 !赞一个。
我将参加 陆家嘴 金融街 股东大会
有机会请教嘛?

jiancai2017-03-13 23:43

我这两天再更新一下,资料有更新

unite_zhao2017-03-13 22:59

牛掰 学习!

价势军团2017-02-23 11:57

很到位的分析

等待点点2017-02-23 07:53

哥是大悦城最牛分析员

jiancai2017-01-30 00:12

不是中粮集团需要钱,是大悦城地产需要钱

雅雅2017-01-30 00:05

请教一下,成立这个基金的思路没搞明白。既然需要钱,想把几个核心大悦城的资产卖出去,那么直接卖手里的股票不是一样吗?

Dingding_c2017-01-29 19:26