第一个问题,我没有去详细找原因,2017年有几个因素,成都的办公物业因为租金不及预期,减值0.217亿,西安大悦城并购之后,因为要剥离老的装修,减值了2.51亿。 这两个可能对损益表有影响。  和管理可能也有关系,可能还有一些劳务的外包,整个大悦城的员工数量之前是在大幅下降的,除了酒店的出售,我理解部分劳务工种可能是剔除出了报表。   这个我要能找到原因再回复你


第二个问题,这个审计报表的时间概念,本期,指的是1月份-5月份,按投资物业这部分,本期是你说的3.17亿(1月-5月)和0.68亿,拆成月份,然后按年计,就正常了吧。
有问题咱们再讨论,关于第一个问题,我再找找有没有原因
我的建议,不要死扣损益表,这个调整项太多了,很多一次性事件,就是我说的,租金基数大了,租金涨了,EBITDA率自然会起来,因为一次性事件影响会越来越小
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引用:
求教: 1. 对比大悦城2018vs2017的年报,租赁分部的成本+费用居然是下降的(18vs17年,收入36vs34,重估差不多都是11,溢利29vs25)!租赁资产没有大出售;而且新开4个大悦城,刨除管理输出的昆明也还有三个。18年这个成本+费用下降很费解。税务及附加下降了?? 2. 早期的那个审计报告的1年5个月...

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红盛08-26 12:17

感谢感谢。
租赁物业数据没有单列,横向对比就是比较头疼。不过从抓重点来说,最终的那个数据仅仅是个参考,关键还是您说的,租金规模不断扩大,既有内生价格提升贡献,也有项目的扩张,成本不失控,项目讲求成功率,就说明公司是在正确的道路上了

jiancai08-25 12:34

项目成本,大悦城基本全部有披露,但大多项目包含一部分公寓和写字楼,所以无法得到准确的购物中心部分单独造价,大概的造价是能知道的,这个在港股有详细披露过。 运营成本的问题,比较复杂,我解释不清楚,对大悦城来说,主要就是一个项目150-200个员工的开支(有些项目人工可能更少一些),能耗,推广费,大悦城的报表和华润龙湖有一点点区别,大悦城的分部报表把所有行政成本分摊了,华润和龙湖,包括恒隆这些,都有一部分行政成本没有在分部分摊,可能是一个总部成本,是在财务费用这一排记账,具体细节我也不清楚。 我觉得影响净租金的主要是租金规模,因为这个行业边际成本很好控制,租金低的话,就没法控制了

红盛08-25 12:12

我总是年报得反复看很多轮才能形成画面感和单元模型。然后再看几轮才能验证理解和模型,是比较愚钝比较慢,不过希望确保基础性的一些理解上不犯错。
顺着你的指点,大体看到了,16/18年租赁分部受一次性因素影响较小,17年是个失真较大的数据。
按照这个折旧规模,那投资物业这块应该是基本上没有什么所得税了。主要是和SIMON的模型做个对比看看差异和未来可能的演变。
可对比营业成本大悦城对比simon(占比收入):1)营业成本多10个点(+10%),应该大部分归功于房产税及其他,空间不大;  2)维修/营销/管理费用:多出16个点(+16%),长期看到成熟期还有很多空间的。不过应该永远达不到simon这个水平。3)财务费用:这个大悦城披露不详,按照利息覆盖比大致拍脑袋,估计比simon低5个点左右,但是simon的利率是3.5%,simon的杠杆大很多。如果大悦城操作成熟,有进一步空间。4)所得税大家都基本没有;5)租金收入/投资额: 大悦城达标应该11+%以上,目前大悦城实际数据我没有。simon是15%;
不过simon应该基本全部都是商业,大悦城数据含有写字楼,因为没有详细纯大悦城的数据,否则差距应该小一点点。不过无所谓,就做个参考吧。