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第一个问题，我没有去详细找原因，2017年有几个因素，成都的办公物业因为租金不及预期，减值0.217亿，西安大悦城并购之后，因为要剥离老的装修，减值了2.51亿。 这两个可能对损益表有影响。  和管理可能也有关系，可能还有一些劳务的外包，整个大悦城的员工数量之前是在大幅下降的，除了酒店的出售，我理解部分劳务工种可能是剔除出了报表。   这个我要能找到原因再回复你


第二个问题，这个审计报表的时间概念，本期，指的是1月份-5月份，按投资物业这部分，本期是你说的3.17亿（1月-5月）和0.68亿，拆成月份，然后按年计，就正常了吧。
有问题咱们再讨论，关于第一个问题，我再找找有没有原因
我的建议，不要死扣损益表，这个调整项太多了，很多一次性事件，就是我说的，租金基数大了，租金涨了，EBITDA率自然会起来，因为一次性事件影响会越来越小
引用：
2019-08-22 16:13
求教：
1. 对比大悦城2018vs2017的年报，租赁分部的成本+费用居然是下降的（18vs17年，收入36vs34，重估差不多都是11，溢利29vs25）！租赁资产没有大出售；而且新开4个大悦城，刨除管理输出的昆明也还有三个。18年这个成本+费用下降很费解。税务及附加下降了？？
2. 早期的那个审计报告的1...

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红盛2019-08-26 12:17

感谢感谢。
租赁物业数据没有单列，横向对比就是比较头疼。不过从抓重点来说，最终的那个数据仅仅是个参考，关键还是您说的，租金规模不断扩大，既有内生价格提升贡献，也有项目的扩张，成本不失控，项目讲求成功率，就说明公司是在正确的道路上了

jiancai2019-08-25 12:34

项目成本，大悦城基本全部有披露，但大多项目包含一部分公寓和写字楼，所以无法得到准确的购物中心部分单独造价，大概的造价是能知道的，这个在港股有详细披露过。 运营成本的问题，比较复杂，我解释不清楚，对大悦城来说，主要就是一个项目150-200个员工的开支（有些项目人工可能更少一些），能耗，推广费，大悦城的报表和华润龙湖有一点点区别，大悦城的分部报表把所有行政成本分摊了，华润和龙湖，包括恒隆这些，都有一部分行政成本没有在分部分摊，可能是一个总部成本，是在财务费用这一排记账，具体细节我也不清楚。 我觉得影响净租金的主要是租金规模，因为这个行业边际成本很好控制，租金低的话，就没法控制了

红盛2019-08-25 12:12

我总是年报得反复看很多轮才能形成画面感和单元模型。然后再看几轮才能验证理解和模型，是比较愚钝比较慢，不过希望确保基础性的一些理解上不犯错。
顺着你的指点，大体看到了，16/18年租赁分部受一次性因素影响较小，17年是个失真较大的数据。
按照这个折旧规模，那投资物业这块应该是基本上没有什么所得税了。主要是和SIMON的模型做个对比看看差异和未来可能的演变。
可对比营业成本大悦城对比simon（占比收入）：1）营业成本多10个点（+10%），应该大部分归功于房产税及其他，空间不大；  2）维修/营销/管理费用：多出16个点（+16%），长期看到成熟期还有很多空间的。不过应该永远达不到simon这个水平。3）财务费用：这个大悦城披露不详，按照利息覆盖比大致拍脑袋，估计比simon低5个点左右，但是simon的利率是3.5%，simon的杠杆大很多。如果大悦城操作成熟，有进一步空间。4）所得税大家都基本没有；5）租金收入/投资额： 大悦城达标应该11+%以上，目前大悦城实际数据我没有。simon是15%；
不过simon应该基本全部都是商业，大悦城数据含有写字楼，因为没有详细纯大悦城的数据，否则差距应该小一点点。不过无所谓，就做个参考吧。