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这提问的估计把毛租金和净租金搞混了,财报是毛租金,市场资本化率是净租金,要毛租金资本化率到3.5%-4%,那就是天价了。//@unite_zhao:回复@香喷喷的五花肉:兄,手动点赞!$华润置地(01109)$
引用:
2019-08-20 22:03
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本文根据公司2019年年中上半年业绩会议交流记录整理,若有遗漏或错误,请以上市公司公告为准,本文不构成任何投资建议,请谨慎参考。如需转载请表明出处,不得对文章内容有任何歪曲的引用、删节和修改。
第一部分业绩回顾
1、 财务情况:
ü 2019年上半年综合毛利润率为3...

全部讨论

jiancai2019-08-23 11:58

低线城市购物中心肯定需要观察,毕竟历史上多家公司数据都不好,我还没有看到几个好的,从资本市场来看,寿险,主权基金这类是不覆盖这个市场的,大悦城在出售核心基金的时候,金主的要求,就是把烟台项目剔除出去,所以大悦城剥离了烟台项目的股权,从凯德的操作看,也是从低线城市撤退,购入一二线城市。 当然,低线城市能配给更多的住宅用地,这个是事情,但购物中心,我没有怎么关注

苏格推底2019-08-23 11:49

就像海底捞的扩张一样,三四线有这样的消费能力,关键是看企业自身,能不能给消费者提供相应的价值。

苏格推底2019-08-23 11:42

对企业而言,市场消费场景不缺,缺的可能是低线城市综合体的运营能力。从渗透率来说,低线城市远远没有饱和。因为大家以前都把关注度集中在一二线。因为“消费能力”而对三四线望而却步,留给万达等企业充分的空间。

jiancai2019-08-23 11:34

欧亚集团,华地集团,鄂武商,都做了一些低线市场购物中心,数据都不怎么好,万达没有数据,不知道,个别发达县级市,可能确实有潜力,但落地项目数量并不会少,竞争不能说就小,真回报率很高,华润这种龙头肯定不排斥去做,毕竟它的公司结构也是覆盖全国的

苏格推底2019-08-23 11:25

我不太了解凯德的这几个项目。胡乱猜想说一下,凯德的是中端综合体运营的标杆。而三四线的消费能力与一二线有差别,招商品牌群需要调整,但这是大功夫。我觉得凯德是输在水土不服上(综合体是个复杂的生意,影响因子很多,但只要有一个因子做不好,就会失败,凯德也有可能输在其他一些地方。)。低线市场的潜力和规模,万达应该已经证明了?

jiancai2019-08-23 11:18

从凯德的数据看,一个低线城市的项目,比如凯德芜湖,建筑面积4.5万平方,运营费用要0.13亿,这个项目还有大面积的超市主力店,凯德的租管成本是行业标杆,芜湖凯德一直亏损,因为八佰伴开了个新项目,直接关门了。 凯德也有个不好的二线项目,武汉新民众乐园,因为周边道路改造,运营很差,3.7万平方运营成本0.22亿,但武汉租金基数就高,还有200万盈利,没有关门。 凯德之前打包中国低线城市的物业,整体出售了,作为资管公司,他们是放弃了这个市场,从其它一些公司财报,也能看到,低线城市运营就是在低水平,基本很难见到高水平项目,你说的新城项目我不了解,这个可以再观察

苏格推底2019-08-23 11:00

低线城市商业容量小,消费潜力低。但相应得总体成本(土地、建安)也低。投资回报率不一定比一二线低。更何况三西线城市数据巨大,经济实力层次不齐。有人口流入、地理环境不错,政策得当的三西线城市的消费能力是不低于二线的。特别是考虑到综合体的竞争格局,一二线的竞争强度太大,广场会降低现阶段的资本回报率。 

就像新城的温州 瑞安吾悦广场,零售消费额明显大于处于二线的宁波吾悦和昆山吾悦广场,后者竞争环境太过激烈。需要长时间运营才有可能依靠差异化取得更好的回报率。

jiancai2019-08-21 15:49

就是财报和业绩说明会报告

唐风不雪2019-08-21 15:45

请问商业体净租金有比较好的查询渠道吗

jiancai2019-08-21 14:07

我觉得合理的是用净租金去估值,资本化率自己调整,不同机构,接受的估值也不同,还得考虑分红,租金是公司的现金流,分红是投资者的现金流,还得考虑融资成本,和负债结构,负债高的,净租金也会被利息吃掉