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穿越迷雾，寻找真相，永远是投资永恒不变的主题。今天我们来看看为什么市场长时间给予华侨城低估值？
华侨城2019年一些主要财务指标：毛利润率56.58%，净利润23.89%，加权净资产收益19.33%。并且这些优秀的盈利指标基本上年年如此，岁岁依旧。 巴菲特曾经说过“根据财富杂志在1988年出版的...
经营活动产生的现金流量怎会无关?在例子中，企业如只简单买回10000平，就是现金流正数，现在买回了13000平，就成了负数。
华侨城这两年拿地多，现金流自然不好看了，但如只是维持简单再生产，卖出多少买入多少，那想必结果不一样(确实没有细看过华侨城报表，只是凭印象，请其实老师也看看，是否如此)@其实
举个例子:企业原有地10000平，现在卖了回笼资金够买11000平，然后企业觉得市场不错，买了13000平，导致借款2000平，那么是不是自由现金流不好，垃圾企业不值得投资呢?
重资产行业不靠金融杆杠是不可能的，可预见的未来央企加充足的资产抵押情况下，贷款利率高于8%是不可能的。
这可能正是华侨城不涨的原因，市场过于迷恋轻资产模式，并且过于看重即期现金流。
资本回报率，如果资本投入是有回报期限的，要要算社会通胀带来的资产增值，转让后市场溢价套现，这也是一块资本回报。
资本回报率，如果资本投入是打算长期依靠运营服务获得回报，就不计算通胀带来溢价回报，那就得计算回本时间，假设时间是100年再套公式来算回报率，而且包租婆房东运营的租金是随时间逐步提高的，怎么算回报率啊？