去年10月我写过文章《救地产，救经济就是救银行》文中曾经说过：
国家下半年一定会救活房地产，一个利好不够就出两个利好，两个利好不够就四个，一直到把房地产拉出泥潭为止。因为，救房地产就是救经济。
从大会后对房地产的刺激政策层出不穷，金融十六条，三箭齐发。而且这些优惠政策已经向着常态化变化。2023年1月5日收盘后，央行在网站发出了《人民银行、银保监会建立首套住房贷款利率政策动态调整机制》的通知，原文如下：
自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二个月为评估期，对当地新建商品住宅销售价格变化情况进行动态评估。
对于评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。地方政府按照因城施策原则，可自主决定自下一个季度起，阶段性维持、下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限。人民银行分支机构、银保监会派出机构指导省级市场利率定价自律机制配合实施。
对于采取阶段性下调或取消当地首套住房商业性个人住房贷款利率下限的城市，如果后续评估期内新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均上涨，应自下一个季度起，恢复执行全国统一的首套住房商业性个人住房贷款利率下限。
四、其他情形和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。
从通知中可以看到，按揭利率优惠政策未来会常态化。启动下调或取消首套房按揭利率下限的阈值是连续三个月环比和同比都出现下降。而恢复首套房按揭利率下限的阈值是连续3个月环比和同比都出现上涨。
这个政策设定的结果可能造成按揭利率易降难升，对房价的托底作用较大。先看下调的阈值：我国房价偏高已经在国内达成一定共识，所以连续3个月同比下行是非常容易达到的，而连续3个月环比下行虽然难度有所增加但是这两年也是容易出现的，特别是二三四线城市。再看恢复按揭下限的条件：连续3个月同比和环比房价上行。这个条件就非常难达到，特别是连续3个月同比上行，这基本说明房价进入新一轮上升周期。
其实，这个政策在去年10月份的时候已经开始实施了，当时的说法是实施到2022年12月31日。如今的政策只是将其常态化。在2022年10月份实施的时候，70个全国大中城市中，满足条件的有23个，当时我在《救地产，救经济就是救银行》文章中贴了图。
根据我掌握的数据，9-11月满足同比环比均下降的城市个数，从23个增加到38个。从上次23个城市里面消失的有7个：贵阳、包头、昆明、安庆、泉州、大理、泸州。新增的22个：南宁、厦门、惠州、长春、洛阳、锦州、福州、金华、无锡、韶关、郑州、唐山、蚌埠、徐州、丹东、吉林、太原、沈阳、扬州、九江、平顶山、牡丹江。仍在上次23个名单里的：天津、桂林、温州、湛江、宜昌、岳阳、济宁、襄阳、北海、石家庄、兰州、大连、武汉、哈尔滨、常德、秦皇岛。
从现有的数据看，符合条件的城市主要是集中在我国3线以下和部分弱2线城市。一线和大部分强二线城市的房价不满足调整按揭利率下限的条件。
这个事情对应于银行业的影响并不是一致的。首先，降低按揭利率下限一旦放开，当地的银行大概率都会跟进下调按揭利率。这么做对于银行的坏处是净息差可能会有所下降，而好处是可能刺激房地产销售，缓解地产商的资金压力，缓解地方隐性债务等。综合评价这一政策本身并不能马上改变当地银行的困境。反过来说凡是实施这一政策的地方，当地的银行基本面是较差的。
那么，剩下的问题就是看各家银行的业务布局和这些放开按揭利率下限的城市重合的程度。情况最糟的是这些城市的地方银行，因为它们的业务和地产不景气的城市重合度最高。其次是四大行，四大行的业务布局基本覆盖全部地市，所以是有好有坏。情况最好的可能是经济发达地区的地方银行和业务布局集中于一线和强二线城市的股份制银行。
@今日话题 @银行ETF $招商银行(SH600036)$ $宁波银行(SZ002142)$ $建设银行(SH601939)$