这次厦门地价真的腰斩了!

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2018年8月份我曾写过一篇厦门地价的文章,当时我说厦门有地价腰斩,当然这不够严谨,因为两块地还隔了几公里,如果严格来说还算不上腰斩,后来网上直接放大成厦门楼市崩盘。

但这次厦门地价是真的腰斩了,因为两块地就是一路之隔。

11月29日,厦门拍了4块非常小的地,一共只去了7家开发商竞拍,可见土地市场也是冷冷清清,大家参与的热情都不高。

其中中南拿下的翔安2019XP02小地块,总价才2.7亿元 ,楼面价18750元/㎡。

如下图红色地块:

中南拿下这块小地后,吐血的是隔壁正在建设中的世贸国风长安,它是2016年拿下的,当时楼面价到了37415元/平米。

两宗地紧挨着,现在我的房子还没卖呢,你成本就比我便宜一半,不得亏到内裤都没得穿啊!

不远处的融创东南府楼面价37512元/平米,后来售价35000元/平米,有人说31000元/平米也买到了,反正无论如何都是血亏。

融侨铂悦府,地价3.83万,售价3.85万/平米,贴着地价成本卖,不亏才怪。

只有中南心里踏实,前面开发商都卖3万多,我的土地成本比他们便宜一半,最起码还留有一倍的空间,后面不管房价跌多少,也不担心房价卖不掉,大不了定价低一点,就是赚多赚少的问题。

厦门土地市场和楼市今年也经历了前高后低的行情。

因为今年全国大部分城市三四月份都出现了小阳春,通常楼市如果出现回暖,再加上房企融资条件好,资金充裕,开发商就会看好后市,拿地热情也会提高。

上半年,翔安X2019P05的最高溢价率达到50%,成交楼面价为27066.47元/㎡。不到半年时间,地价直降8316.47元/㎡,跌幅超过30%!

而一旦调控趋严,房企融资条件收紧,开发商就会立刻转变对市场的态度,拿地也不大方了,因为谁也不知道后面调控还有多久才能放松,都要做最坏的打算,准备粮食过冬。

所以我们从上面的图就可以清晰的看出变化,从6月份开始,土地溢价率明显下滑,到11月份基本上就没有溢价了。

除了11月份湖里区2019P01号地被中骏以59.4亿元竞得,成交楼面价超4.5万元/㎡,刷新厦门最高地价记录,这个地是因为岛内很久没有出让过土地了,本身这宗地就很优质,在湖里区政府旁边,地铁口物业。

可以说这是厦门特意拿出了最好的地来提振市场信心,隔壁新房卖6.9万/平米,拍出这样的地价,并不意外,如果是今年三四月份拍,至少上5万没问题。

厦门岛外2016、2017年拍出3.8万的那些地王怎么想啊?现在跟岛内最好的地价才差七八千块,岛内可以卖7万,岛外只能卖一半的价格,真是造化弄人啊。

土地市场,其实跟楼市一样的,开发商也做不到逆市操作,都说行情不好的时候最适合入市拿地,买房,因为大家都不买,供过于求,你去买那价格肯定便宜嘛,大家都去抢的时候,价格就推高了,开发商吃地王,购房者当接盘侠,哪有钱赚呢?

道理谁都懂,可臣妾做不到啊。

今年4月,中海还在集美新城拿了个地王,楼面地价到了3万一平米,溢价35%。

说明开发商也看不准,市场稍微一回暖,以为房地产的春天又来了。

结果正荣11月份在集美拿的地,降到了2万一平米,足足降了一万块。

根据腾讯房产统计,2017年-2019年,厦门地价整体已经从高峰明显跌落,岛外各个区降幅至少在40%以上,目前处于低位。

根据数据显示,2017年9月,建发以34513.27元/㎡的价格竞得集美新城地块,也就是现在的建发央著,而今天,同样位于集美新城片区的2019JP05仅以底价20016元/㎡成交,三年底价直降1.45万/㎡。

翔安方面,2017年2月,住宅以36650.72元/㎡竞得地块,如今翔安2019XP02的地价已经跌到18750元/㎡,地价几乎拦腰。

同安方面,近三年底价呈起伏状态,最高价为2017年9月,首开竞得2017TP05,成交楼面价为33692.31元/㎡,今年以来,同安地块几乎都是低价成交,像厦门紫云府、中铁诺德逸都、保利天汇,地价都在1.7-1.8万/㎡范围。

厦门面粉明显下降,对于面包的影响会有多大呢?

2018年,厦门楼市是非常低迷的,从2017年以来整个市场也跌了不少,两成是有的。

但2019年小阳春回暖涨了一波,价格大概有15%左右的反弹。

这从二手房市场的成交来看,走势非常明显。

但行情没有持续太久,5月开始不断下滑,当然全年来说成交量还是比2018年要好。截至11月26日,2019年厦门二手住宅共成交34430套,月均3130套,同比上涨120.8%。

但价格来说,上半年涨的下半年又慢慢吐回去了。

二手房市场就是这样,只要成交一低迷,就有了砍价的空间。

新房市场今年成交也比去年好了一倍。

2019年1-11月,厦门市一手住房成交11492套,面积127.1万㎡,同比上涨108.2%;但价格是真跌了,成交均价37355元/㎡,同比下跌6.7%。

而且库存量还不低。

按照当前26311套的库存量,如果以月均去化1132套计算,去化周期超23个月。换句话说,消化这些库存需要近2年时间。

土地出让多,意味着新房供给量大,面粉降了,房价也有降的空间,事实上目前厦门在售房价已经证明这点。

厦门的行情之所以出现这种震荡市,其实还是因为限购,闽南人入不了市,政策不放松,基本上每年就是这样的一个走势。

上半年好一点,下半年又变差,但年末却是刚需入市的好时机。

年初回暖上涨多了,你就不要跟风了,除非政策突然放松,那就没办法,年尾差的时候,建议大胆入市。

部分信息来源于大闽房产厦门站。

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精彩评论

敬缠2019-12-03 08:22

厦门房价泡沫中国第二,杭州泡沫第一(人均负债率)。厦门的人均收入和消费根本无法支承如此高价。除了房东坐收渔利,实体小生意者无法谋生,已经开始陆续关店丧失了一个城市应有的活力。房价高涨既不能拉动就业,也不能产生资产升值,因为如果泡沫无法变现就是纸面财富,一切都是泡沫,有的只能是钱上打钉子,不再流通

坚果2019-12-03 09:13

地价推着房价上涨,地方政府做庄地产公司操盘现在玩不下去了,地产公司背黑锅,跟庄虎口夺食的生意,迟早是要被老虎咬的

艾德沃2019-12-03 08:59

聪明的人就该及早在高位套现。钱多的可以移民,钱少一些的换个发展势头好的城市居住。

梦缘奇石馆2019-12-03 13:04

中国泡沫第一是海南

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释老毛粉丝2019-12-13 13:54

厦门地铁

一个致简致纯的人2019-12-03 23:56

利好房地产股票!地卖不出,zf就得放开限购啊,放开就涨!

流星的夏2019-12-03 23:12

1.数据来源央行的2019中国金融稳定报告,当然你也可以不信央行
2.我就只是说了杭州杠杆全国第一有问题?你和我扯房价泡沫?
3.杭州炒房风气极盛,梧桐郡这种一手和二手房有大差价的房子就是一个明证,但是你扯这个东西干什么?我就只是说了央行数据你也能扯这么多?

流星的夏2019-12-03 23:04

都说了杭州全体居民个人贷款了,你在这扯什么呢

旗中之壹2019-12-03 22:54

那么谁能代表杭州所有人呢?