再说一次,千万不能选错城市!

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上周,大湾区提了多年的宏大基建规划,终于在剧透、研讨之后,刚刚落地了!

这个规划就是跨海连接深圳和珠海的深珠通道

深珠通道确定,东接伶仃洋公路通道跨海段通深圳前海、西接江门斗恩高速,并设支线衔接珠海机场高速、高栏港高速,采用8车道高速公路+4线铁路。

深珠通道建成后,珠海、深圳半小时直达!

我们都知道,今日的深圳的地位早已不同以往,是目前粤港澳大湾区最有 "资源外溢能力" 的城市(经济总量大,面积小)。

广州经济活力不如深圳,面积相当于三个半深圳,自己还有大片区域待开发,所以外溢能力不强。

因此,对于大湾区的 "二线三线城市" 来说,谁能抓住深圳,谁就能加快发展。

深圳的中心区不断西移,而深珠通道可以直通深圳核心区,所以,“深珠通道” 对于珠海来说,是极为重大的发展机遇,所起的作用将远超港珠澳大桥。

如今,深珠通道规划已经落地,建成也是指日可待的事情。

除了深珠通道,广州今后还会有直达地铁通向珠海,再加上此前港珠澳大桥的连接,直接伸向了澳门和香港,让这两个中国最富有的城市,成为了自己的靠山。

珠海可以说是唯一一个跟香港,澳门,深圳三个一线城市相邻的城市。并且又有广州地铁延长线加持。

四个一线城市围绕着珠海,这在中国也没有其他任何一个城市有这样的地位了。

对于众多投资者而言,这一次,终于可以吃下定心丸了! 

今年,珠海的热点可真多啊,无论是粤港澳大湾区规划落地,深圳先进示范区,澳交所、允许港澳人士在湾区置业等等,都是大事件,都利好大湾区和珠海。

所以,你问我,全国最醒目和最有前途的地方是哪里呢?

毫无疑问,我一向都真心推荐粤港澳大湾区,一线城市肯定首推深圳,人多地少,经济面好,长期最有潜力的城市,非深圳莫属。

但深圳门槛高了,而且限购,所以不是谁都能买的起,买的了。

除了深圳之外,IP最热,概念最多,持续不断的利好,堪称湾区网红城市,这个城市,就是珠海了.

珠海过去两年的经济基本面也一直十分强劲,连续两年名义GDP增速在大湾区排名第一。

目前粤港澳城市中,不限购的只有珠海、惠州和广州几个远郊。

广州增城的价格已经不低了,供给量同样也很多。惠州新房供给量也多,但好在房价便宜,目前只有1万多,所以我长期还是比较看好临深片区的,但远离深圳的地方就不要买了。

而珠海斗门到横琴从1万多到4万多的都有,我2010年去珠海就1万多了,当时对珠海房价那么贵感到不可思议,但最后只是越来越贵,现在4万多了。

为什么?

因为珠海人均收入高,地方又小,比深圳还小,政府卖地很节制,供给量很有限,每年出让有限的土地,最后就是让房价不断维持高位。

珠海跟惠州不太一样的地方在于,惠州目前只有临深区域有投资意义,整个惠州供给量太多,非临深区域相对而言就价值下降,而珠海不完全靠香港澳门和深圳人,他有本地的购房需求,有格力金山魅族这样的企业,盘子小,特别是横琴,供给非常少,到后面只会越来越稀缺。

这就是惠州过去两年为什么不敢限购,而珠海敢于限购,房价依然不跌的原因,因为珠海有本土的需求支撑市场。

很多人说珠海的人口不是特别多,但为什么房价这么多年一直很坚挺,仅次于深圳和广州。

因为珠海太小了,面积比深圳还小。房价的高低有时候不能用绝对的人口和土地面积来衡量,两者有关系,但是绝不是因果和必然的联系。

从两个维度来看。

第一个,城市GDP来看的话,珠海确实不算强的,但人均GDP来看的话,在整个粤港澳大湾区,珠海的人均GDP为16.17万元,仅次于港澳和深圳,逼近广州的16.43万元。

GDP体现的是这个城市的富裕程度,人均GDP体现的则是这个城市里民富的程度

另外,如果看城市对新增人口吸附能力的话,

2018年深圳的新增人口为49.8万,广州的新增人口为40.6万,珠海的新增人口为12.5万。

看一下新增人口和常住人口的比例,就知道,珠海竟然高达为6.7%,深圳为3.97%,广州为2.7%,珠海的新增人口吸引力非常大

因为有了横琴自贸区后,珠海本身就可以利用政策优势吸引企业来,只要珠海稍微愿意放松一点落户门槛,就能吸引很多人流来,这在2018年已经开始体现出来了,所以说珠海的发展前景是无可限量的,加上现在有了港珠澳大桥,未来有了深珠通道后,更有利于香港澳门和深圳的投资资金和人流涌入珠海。

投资一定要用发展的眼光看未来,通过人口和经济增速来看一个城市的潜力,通过城市规划来看具体片区的潜力。

放眼全国,今年我觉得国内最好的投资机会,只能是在粤港澳大湾区里寻找,而珠海肯定是不容错过的一个。

而珠海投资,我们一般会说到以下板块:横琴,香洲的唐家湾、金湾和斗门。

先说横琴,整个横琴的土地面积为106平方公里,其中住宅仅为20%。

这样的基调也就决定了,横琴的开发不再是其他地方的挂羊头卖狗肉的概念式驱动的新区。

比如中国铁建在2017年10月拍下的一块地,整体的出让条件是非常苛刻的,对拍地后的项目和发展方向做了明确要求,就是总部经济,且对总投资额的要求也直接做了最低40亿的限定。

不仅如此,还对后期交付后的具体运营提出了非常具体的要求,从引入企业的数量和纳税情况,都做了明确的说明。

我们确实很少见到政府在拍地时提出如此高且明确的要求的,说明了横琴真正知道自己未来的路是什么。

横琴的土地非常稀缺,特别是住宅用地,非常克制。

从上面看,住宅的规划非常少,可以说投资了横琴,就是投资稀缺,而投资稀缺的溢价是没有天花板的,只需要坐等升值,一切都只是时间的问题。

第二个需要重点说的是香洲。

香洲是传统意义上的老城区,大部分新房的均价在3万多,老城区因为规划已经确定了,没什么大发展了,因此我们需要重点关注另一个重点区域,唐家湾。

说唐家湾是对接广深港的桥头堡,一方面在于其自身的科研创新条件, 也是由于它得天独厚的交通优势。

它是广珠轻轨进入珠海的第一站,从广州南到唐家湾,只需要36分钟;坐轻轨到拱北口岸,也只需要24分钟。更重要的是,未来这里还是接入深珠通道的地点,将来从唐家湾出发,半小时即达深圳前海。

接下来是金湾。

未来的机会主要存在于两个方面:

一是随着各种规划的逐渐落地,商业、学区、产业等资源将在这里慢慢聚集。

二是正在建设中的金海大桥、洪鹤大桥在接下来1-3年陆续通车,可以大大缩短金湾到达主城区和横琴之间的距离。

金湾去年版块内楼盘的整体去化率达到了36%,是四个版块里面去化率最高的版块。

最根本的原因是金湾的产业越来越完善,吸引到的人才也越来越多。

最后说说斗门。也是最近关注比较多的板块。

为啥,理由也很简单,就是斗门的价格基数低。斗门在2018年的成交均价在1.5万左右,不管是供应量还是成交量,都是珠海最大的区域,占据了74%的比例。

成交量这么大,理由其实非常简单,就是因为斗门前期是整个珠海限购政策首先松绑的地方,所以全国的购买力开始注入斗门。

其实珠海最大的确定性,就是它始终在高层的视野当中,始终在高层的殷切关怀当中。

国家领导人四次考察珠海,国内有哪几个城市拥有这样的待遇?

这种政治确定性,其他城市根本比不上。

冲着这一点,各路资金一定会涌向珠海。

历史上,珠海没法跟香港陆路接壤接受香港辐射,而且得到的政策资源比深圳少,但是它的房价,还是跑到了平均2万2,在广东省内仅次于深圳和广州。

现在,珠海通过港珠澳大桥,深珠通道,跟深圳香港形成了一小时生活圈,成为全中国唯一一个能够同时跟香港、澳门陆路接壤的城市

而且中央给了珠海非常特殊的地位,一定要把珠海横琴搞起来。

另外,悄悄告诉大家,从深圳对面出了这个事之后,有一部分人会考虑去澳门,而所有对澳门的利好都会间接利好珠海,特别是横琴。

所以如果你抱着中长期持有投资的心态,珠海现在已经到了完全可以考虑的时候了。

而且,珠海的投资门槛并不高,只要你有50W以上,就可以投资。

很多人看好珠海前景,市场投资需求比较大, 我们有一段时间没有组织看房团了,后台就不断有人在咨询。

我们上周末特意又跑了一趟珠海,发现横琴不少开发商开始惜售,并且好几个项目开始筹备涨价,因为开发商心态变了,不急卖了,横琴的房子分批卖,卖完之后,后面的库存就越来越少。

所以, 我们12月份开始重新启动珠海看房团,有兴趣的可以咨询和报名,长按下面二维码,加樱桃小主微信咨询行程,加微信请备注(所在城市+ 珠海看房)。

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精彩评论

刚刚好10082019-11-26 01:32

老乡别走,快来买房,房价一直涨,我们不割韭菜

DV股市守望者2019-11-26 05:19

卖拐了、卖拐了…

全部评论

justtime2019-11-26 20:09

走地下,不会的。

justtime2019-11-26 20:08

未来深圳蛇口前海会成为人民币离岸结算中心。削弱对面的地位

戥QL2019-11-26 09:09

你买了那个票啊

centerParty2019-11-26 08:48

三条杠把广州出海口给封死,真的很有意思的了。