“镜花水月”的绿城中国?

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谈到地产和地产股,则难免不是笔者心中的痛。过去十年,看空房价没有买核心区域的房子,在家里被在地产公司上班的领导鄙视;过去十年,专注银行保险这种大白马鄙视地产股最后收益平平,后知后觉发现地产才是牛股倍出的地方,具备眼光的地产投资者收益估计是远超平安招行甚至茅台的长期持有者(当然后者的投资成绩已经相当优越)。所以偏见是要不得的,脸打的自然也是啪啪啪。

当然,前期在疫情危机蔓延中,笔者反复强调要回避高负债高杠杆的企业,尽量选择优质且流动资金丰沛的公司,为何又会偏偏在这时去选择地产股,尤其是现在港股被千万投资者唾弃的地产公司?一是笔者虽然认可优质比便宜更重要些,但是对高高在上的诸茅台腾讯海底捞大神们始终下不了手,二是手里也有福寿园华润医疗这样的轻资产仓位。为什么是绿城,这一在投资者中争议颇多的地产公司,倒是基于以下几个原因:

一是认为市场误判了绿城的真实盈利水平。去年绿城股价从底部的4块多一直涨到今年初的11块,其实是预期到绿城收入提速重回正轨之后的利润回归。未料想利润居然一如既往的坑,原因大致在于:大额计提补之前的漏洞+资本化水平较其他房企低太多+永续债利息无法资本化,绿城正常的盈利应该在40亿港币以上。奈何市场上大部分机构与投资人只看报表利润,用脚投票,绿城的股价又基本回到原点。

二是绿城有优秀的品牌,且扎根富庶的长三角包邮区。绿城的大本营在浙江,尤其在杭州宁波一袋品牌具有较强的溢价能力,同样区域绿城的房子在不限价的情况下可以比其他大房企品牌溢价5-10%而去话更快。在目前面粉价格如此之高的前提下是个非常大的优势,因为以现行地价,就算规模大的房企在核心区域如果高价拿错一块地的后果是很严重的(难以去化,强行去化则亏损严重),从这点来看,立足富庶区域且具备品牌溢价的绿城的容错率似乎更高一些。

三最关键的一点:绿城在新任领导张市长带领下,重新走向一条高速增长且重质增效的路上。聚焦高端住宅高速周转的主路径,不囤积商业地产和酒店;在土地高点拿地较少,土地的相对低点得以手握充沛现金加速拿地加速去化;融资成本大幅下降,充分发挥中交国企带头大哥作用,融资成本有望降至4个点左右;运营综合成本大幅下降,销售大增而人员基本不增。这些都是一件件都在落实的事情,足见张亚东为首的管理层很强的务实能力。

预期一年多后的绿城销售额突破2000亿,权益销售额突破1000亿,净利率重回10%,将会是一个超过百亿利润的房企,到时候市场会给多少市值呢,会是又一场镜花水月的好梦么?

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全部讨论

立里三人去看日2020-05-31 11:03

永续债不能资本化。

表弟的黑板报2020-05-31 01:00

绿城永续债很高会有影响么?