新城控股0922投资人会议回应六大问题

工众号:论股说债,欢迎关注

9月22日,$新城控股(SH601155)$ 召开高管沟通会议,融资相关负责人出席会议,对新城控股运营情况进行介绍,并回答了公司毛利率下滑、表外融资情况、拿地规划等投资人关心问题。

本次会议有以下要点:

1、 回应毛利率下滑:存量高价地将在今年结算完成

2021年半年度报告显示,上半年新城控股总营收791.05亿元,同比增加109.63%,分行业来看,房地产开发销售实现营收742.67亿元,同比增加115.6%,物业出租及管理实现营收36.40亿元,同比增加67.53%。但从毛利率来看,房地产开发销售业务毛利率较上年减少6.32%,物业出租及管理毛利率较上年减少1.11%。2021年上半年,新城控股毛利率减少5.5%至17.6%,较2019年30.3%的毛利率峰值水平有较大幅度的下滑。

8月30日,标普全球评级发布报告称,新城控股的毛利率在未来一至两年内将维持在目前的低水平区间17%-19%。

对此,新城控股相关负责人表示,2021年结转的都是2017、2018年的项目,当时政策面、市场面变化剧烈,拿地价格较高,也在财务报表中计提了减值准备。据公司内部判断,这批项目对上市公司毛利率的影响将在今年结算完成,2020年开始新城控股的项目毛利率有所回升,未来毛利率将慢慢恢复。

2、 回应三道红线踩中一条:拟在2022年底全部归入绿档

从“三道红线”的监管指标来看,截至2021年6月30日,新城控股仍踩中一条,其剔除预收账款的资产负债率为75.45%,略高于70%指标,归入黄档。

新城控股方面表示,2021年上半年该项指标未获改善,主要是由于有40亿元分红计入应付股利科目,减少了归母净资产,若不考虑此因素,该项指标在改善过程中。据监管要求,2023年半年报时剔除预收账款的资产负债率不得大于70%,新城控股称预计在2022年底,即提前半年实现这一指标。

3、 回应负债结构:非标规模约百亿,债务到期压力较小

负债结构方面,据新城控股相关负责人介绍,公司有息负债中直接融资金额的占比约34%,间接融资占比约为66%。具体来说,直接融资中信用债占比为28%,ABS、ABN融资占比为6%,CMBS占比不到10%,间接融资则包括银行开发贷、信托贷款等,其中非标融资规模在100亿左右,占比约为10%。

直接融资方面,新城控股表示,受部分大型房企违约事件影响,投资机构对民营企业直接融资保持观望态度,对此,公司将关注窗口期,适当调整负债结构,目前公开市场融资占比规模约在30%-40%,而去年同期占比为50%,未来还将下调。此外,新城控股增加了有抵押的吾悦广场融资,包括两单CMBS批文。

间接融资方面,新城控股称其在开发贷资产上有一定的议价能力,因此开发贷融资压力不大。非标融资方面,新城控股的非标期限一般在2年左右,融资成本在8%-8.5%,主要用于偿还开发贷,由于公司拥有提前还款权,因此实际非标存续期限一般为数月。

新城控股方面表示,到2021年年底到期的债务规模在30亿到40亿之间,主要是美元债,因此到期偿付压力不大。

4、 回应资产盘活:商业资产建立REITs海外上市,以优化债务结构

今年7月,新城控股发布公告称,正筹划将通过境外控股子公司间接持有的、主要位于长三角区域和部分二线省会城市的9个商业物业(以下简称“商业资产”)作为底层资产在新加坡设立信托基金,再申请向相关投资者发行信托份额,以实现于新加坡证券交易所主板上市。完成后,公司预计将间接持有上述信托基金51%-55%的信托份额。

新城控股相关负责人表示,拟在新加坡上市的资产规模在50亿到100亿之间,若得以成功上市,将有利于公司优化资产负债结构,实现募投管退的全流程。

5、 回应拿地计划:审慎拿地,关注二手低价地块机会

在22城集中供地的情况下,新城控股方面表示将保持参与但审慎的态度,在南京、上海、广州等地基本采取与合作伙伴合作拿地的方式。

从区域角度,新城控股表示会加大一二线城市与长三角的拿地力度,但暂时可能避免参与土地招拍挂。在未来部分房企资金可能出现困难的情况下,新城控股认为,可能将出现一些存在折扣或者低价的土地转让,会通过这些机会再去储备一些土地项目。

6、 回应少数股东权益与少数股东损益不匹配:四大原因导致,对外担保约130亿

据记者了解,在沟通会议上,有投资人提出,新城控股少数股东权益增速与少数股东损益变化不匹配。半年报数据显示,截至2021年6月30日,新城控股少数股东权益367.08亿元,较年初增加16.36%,但少数股东损益为4.87亿元,同比减少24.56%。

对此,新城控股方面表示,出现这一情况,主要原因有四个方面:

1、 整体行业内房企少数股东权益与损益增长不匹配是常态,新城控股并非个案。

2、 吾悦广场的公允价值变动损益体现在归母层面,规模大约在20亿到25亿之间,少数股东无法享有这方面的损益。

3、 公司全资项目的利润水平显著高于合作项目。据介绍,新城控股合作项目主要是房地产开发销售,自营项目是物业出租及管理,从2020年年报披露的毛利率来看,房地产开发销售的毛利率为21.74%,显著低于物业出租及管理毛利率70.76%。

4、 从融资结构来看,新城控股直接融资占比较高,除了开发贷,母公司层面还可以通过在公开市场发债等直接融资获得资金,但少数股东大多只能通过开发贷募资,因此在一定程度上限制了少数股东的收益水平。

新城控股相关负责人介绍表示,截至目前公司对外担保金额约为130亿元,主要是对联营企业按股权比例进行担保,与部分房企“明股实债”的情况不同,新城控股的负债并不需要表内资产偿还。

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精彩评论

独行路09-23 14:46

$新城控股(SH601155)$ 翻译一下:LZ有钱,但是不去招拍挂,太贵,我就等着其他同行们扛不住卖便宜货给我!

月明星黯09-23 16:03

实在看不下去了。
平均一座吾悦6-11亿,这还不满意吗?
reits就和发新股一样,要给别人盈利空间的,能以这个价发行,也就是吾悦的实际公允价格是大于这个的。
然后如果首批reits发行后表现好,以后再发,估值肯定就会上去。
最重要的是,新城开发吾悦最被人诟病的就是综合体沉淀资金,空有利润,没有现金流,打通了这个后,你的账面利润就等于现金流了,有利于评级提升,降低负债成本。

$新城控股(SH601155)$ $新城发展(01030)$

contactet09-23 19:47

看了下面的回复解毒,一个都没有说到关键点上。要我说,全文关键点就在于那句拟在2022年底全部归入绿档,而且重点也不在绿档,重点在拟在2022年底,好好理解一下什么意思,不就是说到2022年底公司还活着的意思,这不就是现阶段市场最关注的东西吗?

王哲宇09-23 20:57

reits资产对应的是租金,拿租金部分的分红,商管部分不在其中,按照年报,租金跟商管2:1,这样子再去理解这个价格,其实比较公允。

青山战魂09-23 15:10

厉害呀,民企里面有资格等鱼死的也没几个了,争取早日把利率降到5%以下

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踏雪而来809-24 18:09

还活着?!

LV沙漠森林09-24 14:39

谢谢分享!优质单商场REITES估值5.5-11亿。按20年报披露满3年的商场报表公允价值为单商场8.9亿,如果低于这个值,新城应该也不会发REITES吧,如果上市时估值低于80亿,则是一笔失败的融资。

zgc31609-24 10:27

稳稳的8009-24 09:19

我什么都不懂A09-24 09:12

我就是喜欢黑暗森林中,新城那猎人的样子。