上周11月的销售数据刚出来，市场继续超预期下滑，广泛的共识是：政策虽见底，市场未见底。房企在抵御宏观政策压力的同时，还面临底层购房基础的坍缩，上下两端挤压，可谓是腹背受敌。
基于此压力，上周五恒大助攻，昨天核心官媒表态：恒大问题被定调为个案风险。在某种程度可以视为是转折点——纠偏正在加速，之前已经写过四季度是房企的压力测试，从表象上来看，似乎这个压力测试已经见顶，进入一个缓慢放松的状态，两端持续挤压的状况必定不可持续，有一端开始放松，就会有喘息的机会。
1、市场端口：销售持续下滑势头难以阻挡
根据克而瑞的数据统计2021年11月百强房企中逾8成企业单月业绩同比降低，其中超过半数的房企同比降幅大于30%。
花了一点时间，做了一个TOP25房企的分月销售情况对比，还有一个2020年的对比，数据量比较大，看看自己感兴趣的就好。
同时，为了更好的观察市场情况，我尝试拿出四家典型的民营房企，中间的数据大家可以细细品味，阳光城9月冲了210亿销售之后，进入10月就连续大幅下降；新城进入10月反而逆势大涨销售达到238.4亿元，而且在11月的波动也相对可控。全口径的销售排名16位的新城控股大幅领先排名17名的中南置地310亿，这个差距非常少见。
带着这个疑问，本人简单做了个了解，从公司公告来看：
新城控股2020年10月销售均价10341元/平，2021年10月销售均价8876.7元/平，降幅14%。
中南建设2020 年 10 月销售均价12749元/平，2021 年 10 月销售均价12292元/平，降幅3%。
金科股份：2020 年 10 月销售均价9884元/平，2021 年 10 月销售均价7662元/平，降幅22%。
从这组数据可以看出，新城已经默默的小步快跑，以价换量，全年的去化都维持在相对稳定的水平，特别是在10月能够发力销售端口，11月还能相对平稳，很不容易；金科集团和中南建设下半年销售略显乏力，11月明显已经冲击不动了，从价格上来看，中南建设还有空间，年底蓄力还能冲击一下；阳光城不好评价了，9月份销售异常冲高之后，10月和11月回落明显，已经掉出安全域值。
2、政策端口：边际松动明显纠偏加速
从10月的经济数据看，10月国内的PPI同比增速为13.5%，是有记录以来的最高值，同时，CPI同比增速为1.5%，剪刀差扩大到了12%。
三驾马车除了出口维持高增，基建投资和消费均不太理想。房地产不振，牵一发动全身，首先从融资收紧，房企出现债务违约，部分房企的流动性紧张，丧失在投资能力，传递到土拍市场遇冷，影响土地财政为主的地方经济。市场悲观情绪传递到购房端口，先是缩量，接着以价换量，我们知道价格是由供需关系决定的，如果供过于求，最后会传导到价格下跌，极端的情况看看环京的楼市，如果蔓延开来，会造成房贷违约率提升，变成脱缰野马。
在此背景下，近期纠偏的速度明显加快，近期地方政策来看广州、南宁、成都、东莞等地都出台了最新举措，希望刺激销售端口回暖，具体效果，以及后续的影响还有待观察。
上周周末消息频发，到今天政策来得比预想的快，稿子还未完稿，靴子就落地了，12月6日晚间央行全面降准，接着会议指出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环，一天两个重要利好。
3、资金端口：头部优秀的民营房企开始获得资金支持
政策层面的利好，开始传导到融资端口。多部门表示支持优质房地产企业发行债券，促进资本市场和房地产市场平稳健康发展，民营房企的融资情况开始改善。
12月3日，龙光集团2021年面向专业投资者公开发行公司债券获批，在12月6日也启动CMBS、供应链ABS发行工作；12月1日，碧桂园和龙湖的中期票据都是50亿的注册规模；加上11月24日杭州滨江18.9 亿元超短期融资券成功注册，12月6日成功发行9亿元短期融资券。
头部优秀的民营企业已经率先获得增量资金的支持，从央企国企还有地方城投11月密集发债之后，民营企业发债开始有所松动，这是一个好现象。
同时，个人按揭贷款额度和速度加快明显，已经实质性放松，开发商融资和现金流会开始有所改善，目前预售监管资金这个关键的症结，预计未来也会有所缓和。
4、企业端口：民营房企忙于自救投资未见起色
下半年无论是有没有出现流动性危机的民营企业，几乎把能够用上的手段基本用上了，比如低价回购债券，大股东增持、股东借款、配股融资、保底供股、出售项目股权或资产，保完流动性后，还有多少余量能用于再发展已经未可知。
除了企业的自救，周末市场上也流传出一张当地政府关于中南建设的会议纪要图片，如果属实的话，这可能是最近第一个地方政府明确对本地龙头企业纾困的消息，能够受到当地政府的关心和重视，有利于增强抗风险能力，在极端情况下保障经营安全，当然根据今天的形式来看，极端情况可能不太会存在了。
再看投资的端口，现阶段许多房企还不能取得安全和发展的平衡，土地供应端口的放松并不能调动房企拿地的积极性，根据亿翰智库之前发了1-11月份房企新增货值的统计，也做了一个拿地均价和货地比的分析：
①拿地总额看：民营企业中拿地比较多的是碧桂园、龙湖集团、融创中国、卓越集团、新城控股，土储多在目前的市场行情下也不见得一定是好事。
②拿地均价看：首开股份、滨江集团、招商蛇口的拿地均价高，中南建设、碧桂园、万达集团、融创中国的拿地均价较低，如果对应销售均价来看，未来地价-售价的剪刀差，一增一减，能腾挪一些利润空间出来。
③金地集团、万达集团、中南建设的货地比较高超过3，招商、融创、建发的货地比较低小于1.6，货地比高对未来改善毛利率水平有较大促进。
根据目前的迹象来看，仍有两个时间节点值得特别注意：
①月中的重要会议。会议前11月的宏观经济数据也会公布，对于房地产下半场走向的论断备受关注。
②明年1月中下旬，农历新年前。这个窗口期时稳定就业的关键窗口，房地产和建筑业直接占GDP 14.5%，在就业方面,房地产业与建筑业的就业合计占非农就业人数约15%，就业人数涉及8000多万人。
总之，如果能够撑过这个冬天的房企，未来还有丰收的机会。