香香那四大谁家做物管做资产管理做得成功??别找借口,无非卖房子好赚,加杠杆做大规模。
的,明年 4、5 月的现在已经在和投资人谈+1 了。剩下的一个是 7 月到期的
10 亿美金的。
Q :境外美元债有多少?境外有多少?
A:6 月末超过 800 亿现金,但交易所要求不能透露更多。
Q :今年销售水平情况?
A :本来销售目标是 3300 亿,这个就要求每个月都要到 300 亿左右,现在这几个月都是 200 亿左右,所以今年大概要 2900 左右。明年就更难预测了,因为买地比较少,所以可能还会有所下降,但基于我们还有土储,应该不会下降太多,这个是基于贷款比较难、比较难拿地等ZC下的,这个预计应该是 3000 亿以内,如果未来ZC有所放松,可能会超过 3000亿,但我觉得ZC也到底。
Q :想问一下对这个行业怎么看?如何判断行业底部和未来行业走势?
A :地产还是国家很重要的产业,不能出现太大的问题,全年还是 17~18 万亿的市场,这个市场是不太可能出现太大的调整,现在像按揭、开发贷有一定的松动也可以表明ZC基本上到底了,但目前JG还是卡的挺严的,ZC和流动性传导还是需要一定时间去缓解。第一步是ZF先给信心,后续市场可能慢慢有好转,对我们行业来说这一两个月是比较关键的,我相信到明年年初可能会有更多利好ZC出来,像我们现在和很多银行、金融机构去谈,还是有些新增,量可能不像以前那么大,但还是有量的。其他的像有些城市可能会出台房产税,但我觉得可能不会太快,但整个市场还是需要些时间去恢复。
Q :我们是否会考虑降价促进销售?
A :我们在 7、8、9 月已经开始促销销售,我们有些同行已经开始降价 30%~40%了,我们毛利还比较高,还是有些空间,但如果我们不是因为之前已经出台了很多ZC,可能每月 200亿的销售都达不到。
Q :是否还会买地?
A: :我们肯定是保刚兑,集中资金保证债券的偿付,其他的还是要看市场的,如果后续融资正常了等,还是会买地的,但现在基本上买地都是国企了,民企很少了。
金融机构和ZF现在都加大了JG,比之前确实严格,之前像有些明明 1 亿就可以交楼但是非要压 3 亿,像成都、北京都出台了些对于JG户的ZC,JG也觉得之前过严了,不然我们是可以动用的资金应该更多的。
Q :你觉得现在开发商都比较辛苦,如果ZC还没有很大的改变,开发商可以撑多久?
A :每个企业可能都不太一样,但ZC如果都不转向,即使是中国最厉害的开放商也就是 3
个月,这是个夸张的说法,但我觉得不会这么极端,目前来看ZC已经开始开始改善了,像
开发贷、按揭都有好转。
Q:世茂对再融资方面有哪些安排?极端情况下公司是否还能还债?目前看来项目贷松动等
ZC是不够的。
A :如果我们能卖的话应该能回 2000 多亿,这个可能就是对我们债务最好的保障。此外我们还有一些优质资产,之前不舍得卖但是现在也在谈了,我们的优质资产负债是很少的,基本上比方说卖 100 亿可以回 50 亿这样。
其他渠道方面,主要还是市场信心,按揭虽然已经放松,但是对我们来说没有松太多,现在
最关键的还是金融机构的信心,像我们发债还有 50~60 亿的额度,但就发不出去。现在如果这些债务全都不能借新还旧那还是压力非常大的。
给投资者信心方面,我们现在债券、股票都在回购。
Q :有哪些优质资产可以卖?
A :上海、北京、办公楼和酒店有很多,但现在还在谈价格,香港方面我们有 200 多亿货值可以卖。现在就是价格问题,核心资产还是要看价格的。