b,c level的mall我觉得不要去碰，就是价值陷阱。过去一年a level的mall的客流量不仅没有减少，反而是增加的。mall的行业特征是向头部汇聚。亚里士多德说人从自然角度说就是种社会性的动物，未来mall的作用可能不仅是提供商品，更多的是提供一个社交的场所。我自己和身边很多朋友都amazon用得很多，但周末依然会约时间去mall看电影吃饭逛超市，不为无益之事何以遣有崖之生？a mall的地理位置相对都很好，能起到汇聚客流量的作用，我关注的另一家企业brookfield地产的ceo说过去一年a mall的流量是极好的，停车场都不够用，我自己在波士顿的感觉也差不多，比如assembly row，周六连停车的地方都没有。但电商从传统零售夺走市场的趋势是不会变的，而这部分流量都是从b c mall那里夺走的。b c mall租客走了都没地方续租，空置率很高，一来是牛x的租客不愿意去那种地方，二来是垃圾的租客在不断关店，所以我看不见wpg有什么未来。srg的投资逻辑主要还是赚租赁价差，srg最好的几处地产都根本没有开始开发（因为最好的那几处土地希尔斯还没有退出，过去一年压在srg身上的都是他退出的垃圾地产），所以srg的现金流一定是由差到好的，双击来自于租出价格的提高和重新开发的更好的地产两方面。

完全同意啊

我目前对WPG不会有兴趣。这不是老巴加持不加持的原因，对srg产生兴趣的投资者远不止老巴一个人，我知道的就有4个非常顶级的投资者吧。这两个公司是完全性质不同的投资。4倍FFO，4倍FCF的公司，美股现在还是能找到不少，比如发电厂DYN。这些公司的共同点之一都是高负债，虽然4倍ffo，在我看来不一定便宜，可能还是很贵的。WPG11亿美金的市值，将近30亿美金的负债。同时公司又几乎没有任何增长前景，手里有很多零售的风险敞口，macy's, sears, jc penny都是它的租客。WPG即使改造了sears关闭的店面，也没有什么upside空间，唯一存在的可能是市场情绪过分激动了，但是我还是比较不喜欢高负债的reits。16%的股息也不一定有什么意义，30亿美金的负债，每年产生3亿多美金的现金流，要还10年的，同时sears的风险敞口还是不小的。所以管理层可能下个季度就取消掉大部分股息的，随时可能dividends cut。估值便宜？算上30亿美金的负债之后，感觉完全不便宜啊。每年的现金流大概是4亿美金，整个公司的房地产面积5900万，EV是40亿美金，EV/可租赁面积，等于每个租赁面积（平方英尺）的价格是68美金，srg算下来是71美金（12亿美金市值，13美金负债）。但是wpg是B和C质量的地产，SRG属于A类中等。即使股价跌成这个样子，从资产的价值来看，反而证明了srg便宜啊。只是srg还没有把资产价值里的现金流那部分挖掘出来。而且wpg只是sears关闭掉店面之后，改造一下，这个租金什么的可能没有多大的上升空间吧。srg的租金上升空间目前看是4倍。

你说的都很有道理，你的看法，就是10块到15块一股WPG就是我的乐观基础利基。因为15块，长期收益六个点，而一百多个商场三分一慢慢凋谢其实也没所谓，但悲观一向不是好的投资指引。现在六块明显是过分了，因为你看不到续约，租金，分红悬崖式下跌，说明你的观点大概率长期看比我不客观，不是看到它能涨多少，只是一眼定胖瘦的物业股，跌这么多大概率过头了，而这个下跌就是市场气氛和看空借券打压出来的概率，比基本面真变坏，更能让我相信，所以未来几年的策略就是继续觉得他们看空的错，觉得这个策略大概率错，模糊的正确就好过精确错误，商场的转型和改商住用途，甚至都不用说了，因为太多维度影响现价了，看看几年后如何吧？总之我继续越跌越买~预期差才能产生收益差别，是不是，我们继续看吧。

大隐于市谢强:抄底本是个很投机的动作。我觉得买在底部，本是个只能意淫不能落实的事情。如真的买到了底部，很多时候只是运气使然而已。我其实要做的是对比机会成本，而不是拿一笔钱，等着“底部”到来，然后买入。我不会给SRG留一笔钱，放到一个账户，专门抄底。我就是持有我现在有的股票，然后不...

ev只是分子，还有分母

完全同意。从EV/FCF的角度分析估值才是合理的。EV隐含的负债结构是很多投资者容易忽略的最大误区，就如我之前分析中广核为何股价长期低迷的原因同出一辙。

再多说一句如果现价WPG到13刀，有一个老板肯按这个价，全部股权债权收了。你觉得WPG会不会这么舍得卖了算了。我觉得不会卖。所以说一眼定胖瘦的~

你说的都很有道理，你的看法，就是10块到15块一股WPG就是我的乐观基础利基。因为15块，长期收益六个点，而一百多个商场三分一慢慢凋谢其实也没所谓，但悲观一向不是好的投资指引。现在六块明显是过分了，因为你看不到续约，租金，分红悬崖式下跌，说明你的观点大概率长期看比我不客观，不是看到它能涨多少，只是一眼定胖瘦的物业股，跌这么多大概率过头了，而这个下跌就是市场气氛和看空借券打压出来的概率，比基本面真变坏，更能让我相信，所以未来几年的策略就是继续觉得他们看空的错，觉得这个策略大概率错，模糊的正确就好过精确错误，商场的转型和改商住用途，甚至都不用说了，因为太多维度影响现价了，看看几年后如何吧？总之我继续越跌越买~预期差才能产生收益差别，是不是，我们继续看吧。

你是香港人吧？我们长期住在粤港澳的人，很难理解美国的地广人稀的生活方式，如果大家都住别墅，开车到哪里都差不多，这时候，商场的地理位置产生的定价权，跟高楼密集，靠地铁交通的香港，东京甚至广州就差很远了。。。在美国南加州住了6年，发现身边不错的地段，长期租不出去的商铺挺多的，南加州就算美国经济最好，居住最密集的地方了。我不是看空WPG哈，只是怕你太乐观，美国是低便宜人工贵，举个例子哈，每次餐馆排队，在香港，肯定是没位子，在美国，多半是没人收桌子，位子好多。。。美国的服务请工人成本是香港的2倍，是广州的8倍。所以，商场改娱乐餐饮，就算不要房租，人工也是个大开支，大公司开店都很谨慎的。

谢谢狸哥分享。。。如果真的三分之一零售突然破产，WPG停止分红了，集中资金突击改造，假设债务没问题，改造好的也能租出去，平均租金降低20%左右，股价应该会大跌对吧？你会看做利好还是利空呢？