【嘉实观察】“因城施策”范围进一步扩大,地产行业仍需政策呵护

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嘉实财富研究与投资者回报中心

2021年9月27日以来,国家在多个方面调整地产政策。

国家调整地产政策基本逻辑在于,地产产业链的良性循环对于地方政府财政收入的稳定性以及住房消费者的合法权益具有重要意义。

首先从大基调上看,我们认为是在坚持房住不炒的大原则下进行的政策调整,满足合理住房需求和融资需求。对于地产行业来说可能是“托而不举”。当前的政策调整不是刺激。

其次从具体政策方向上,根据房地产下行的性质,重中之重或是融资政策的调整。而在政策目标上,国家或着眼于牢牢守住“期房信仰不能打破”的底线,确保期房能够如期交房,以维护住房消费者的合法权益。

但9月以来的政策调整目前没有取得明显效果。2022年2月以来,一线城市以外的城市开始进一步放松。政策的放松包括重要的首付比、房贷利率等。

根据财联社统计,已经有超过36个城市调整了房地产政策。

图1 地产需求侧政策调整或已经触及关键

通过梳理,可以看到,地方上房地产政策的调整可能已经触及到了关键。比如郑州市不仅下调了房贷利率,还取消了“认房又认贷”的认定,修改为“认贷不认房”。这意味在郑州买房消费者的杠杆率原则上可以提高一倍

接下来我们还需要观察房地产企业的信用环境是否得到改善。因为信用扩张需要载体,房地产企业当前的信用环境仍然比较严峻,需要更多的政策呵护。

图2 地产政策的调整效果仍不太明显

在此情形下,我们认为,房地产行业或仍需要政策呵护,政策具有一定的持续性。

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