十年如一 如果把金融街自持物业看成一个REITs

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#十年如一# 看到这个题目的时候,突然想到自己在股市里遇到金融街已经十年了

这十年时间里,有一大半时间我是泡在雪球里写金姐,当初有个很中二的理由,希望做个股市试验,如果市场上所有的人都能看到和你一样的信息,是否就能够减少那些由于信息不对称导致的损失。依托雪球这个平台,在金姐这只股票上,我希望验证这个结果。一路下来已经快8年了。结果似乎并不如我当年所想,但所得已经足够让我满足。借着这个题目,希望能把我这么多年对金姐的理解介绍给更多的人。

2009年首次关注金融街是因为她的自持物业,2021年持有金融街也是因为她的自持物业

截止2021年半年报,金姐的主要的自持物业主要有以下几个部分

投资性房地产项目(已建成出租)

 

投资性房地产(未建成出租)


 存货方面,金融街地区三块地 成本7.6亿(估计自持)

出租产品22.9亿(成本价)



固定资产方面,房产类已建成24亿(已折旧6亿)主要建成项目如下

在建工程 7.8亿


资产看到了,那盈利情况如何呢,十年盈利情况如下


2021年半年报数据,自持物业息税前净利润为5.8亿,由于金融街中心出租率回升,预估全年息税前净利润将超过14亿。

按每年分红9亿计算,则息税前利润分红率为56%,按每年分红12亿计算,息税前分红率75%。注:金融街房产开发部分估值为0的情况下。

如果把金姐当做一只REITs, 那么就是一只手持214亿已开发自持物业,待开发自持物业100亿以上,年分红占息税前利润55-75%。

最后说一句,我不推荐散户买金姐,因为拿不住而割肉的情况,我这8年来看了太多。

如果你有足够的耐心,手上有些闲钱,那么可以以买REITS或者买楼的心态买点金姐

大概率能跑赢通胀,毕竟在中国,真正能带来超额现金流的可投资房产是极度稀缺的

另外说一句,把金姐当REITS买的可能不止我一个,还有下面两个[笑哭]


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砸墙的2023-07-31 14:44

等半年报以后

朦茶茶2023-07-31 14:38

砸墙兄弟,行情不错,是不是该更新一下数据了啊?

中年垃圾佬2022-09-30 14:59

金融街如果老老实实做物业,就是比SOHO更好,结果拿了一堆地,已经不能只看物业了。很多金融街的项目都在偏远的城市了。

unite_zhao2022-06-05 22:00

买对地,是房企的最重要工作,没有之一。
而,逆向投资拿地,更是艰难之事。以金融街为案例:

1)2014-2015年,楼市低迷期,突击拿地,甚至大幅超过年度签约金额。
2)2016年是土地市场高潮期,地王频现,金融街只出手2块土地,回避市场高点,完美表现。
3)2017年3月,房住不炒等最严格的限购政策出台,市场拐点明确。
4)金融街,在土地市场下行的2017-2019年,大幅加杠杆拿地,但土地+楼市持续下降中。
5)2021年,基本上是土地市场底部,流拍率高企,但金融街已没有资金可以拿地,在3道红线限制下,资金更紧。

结果是:逆向投资,并没有错,但在错误的时间,拿下错误的土地(产品流动性差),导致土地变成高库存(核心15城有1651万方土储,去化周期9.4年),不得不大幅计提减值准备。

结论是:管理层的方法论是对的,能力达不到。

可惜啦:一把好牌,没打好。

$万科A(SZ000002)$ $金融街(SZ000402)$ 




牛川风2021-08-29 21:19

估计等安邦走了股价才有戏

stedy2021-08-29 21:00

兄弟,我是真佩服你,长期关注金融街这只股票。

stedy2021-08-29 20:59

钱多了买点,比理财产品和信托强

stedy2021-08-29 20:58

去年拉高的一波,还是因为说要在金融街建碳排放权的交易所

砸墙的2021-08-29 20:54

现在已经折价到1/3了

stedy2021-08-29 20:52

十年前好几个证券公司就发过研报,说金融街按照RNAV计算,折价一半,但是这么多年过去了,除了安邦拉高过,中间没啥水花。这玩意真的就只适合长期投资,然后等着哪天犯抽突然拉高。