看过金姐19年半年报，基本符合预期。由于房地产公司销售前置，结算周期二年左右，金姐今年和明年都是业绩释放期，这几乎就是明牌，大家知道就行。除非出现极端事件，比如台海热战，非典再来，金融海啸之类的，这两年业绩都会让大家满意。年报里的一些数据我这里就不再多说，有意思投资金姐股票的，可以仔细看看半年报，也算是投资的必备功课，能看下来基本上也入了门。如果懒得看，那我还是劝你买指数基金吧，那个适合。
接下来说下当前房地产市场究竟是个什么情况，我根据我的体会来总结几点
1.需求 居住需求依然旺盛，其中改善型需求为最，但很多都是伪需求，主要是因为房价太贵买不起，但如果条件合适，比如首付比例下降，或者二套贷款条件放开，收入增长预期明确，那就会变成真需求。这个主要靠中国经济复苏，国家政策导向。投资需求有，但已经下沉至三四线城市，一二线城市投资基本无利可图。只要房价上涨，就会被政府掐死。
2.企业 房地产企业纷纷谋求转型，汽车，机器人，大数据这些都是热门，还有的开始自持商业地产收租，这都没问题，但短期内只有现金净流出。在当下房地产融资收紧的情况下，要么你能靠新业务，比如汽车，机器人融资，要么你就要保证商业地产租金收入能够覆盖你的资金成本。否则资金链就会绷的很紧，一个不好就完蛋。
3.政策 中央 房住不炒 稳定 不能大起大落 房地产风险控制 对房地产企业降杠杆，对居民限制加杠杆。地方 卖地不再溢价 希望交易量保持稳定 房地产税费收入保持稳定。
环境说好了，说说金姐的问题，
1.人才 金姐17年以来，总共拿了超过40个项目，但金姐只是一个小型开发商，人才储备极为有限，16年那波还跑了很多当打之年的管理销售人才，到如今人才缺乏，由于最近几年拿的项目都是低毛利项目，大多数需要精耕细作，这就很难了。导致很多项目只能拖延开发，或者搞好一个，再搞另一个，或者与当地开发商合作。在新进区域，比如惠阳和深圳，金姐找了华发，在天津找了万科，碧桂园。在武汉每个项目都找了地头蛇做合作方。希望通过类似合作，可以帮助金姐配养一些人才，学习先进地产公司的好的经验。
2. 项目拖延 第一点说了，人才缺口导致项目拖延，但这不是主要原因。金姐项目拖延是有历史传统的，天津大都会 2009年拿地，2019年最后一栋写字楼开售。这是因为资金以及市场需求不够。重庆融景城 2010年拿地，2019年到现在预售率只有80%多，还有20%的货，这是因为房价太低，卖了要亏本。通州园中园 2010年拿地，至今还有大半没开发。这是需求不够，慢慢捂地。
金姐这么多项目中，可以看到各种原因拖延的项目数大概有近十个，有的因为销售问题，比如廊坊和天津武清，有的因为政府规划问题，比如北京中信城，武汉光谷，在当前房地产融资环境下，项目销售拖延导致的资金成本是极大的，这点金姐不知道怎么解决。
3.自持商业地产 出租物业基本稳定，但月坛，金融街公寓，德胜国际中心，C3四合院等出租率下降，不知道是重新装修改造，还是有意识的选择优质租户。经营物业 依然还是亏钱，明年还要增加石景山长安中心酒店，虽然北京有冬奥会，但毕竟不比夏季奥运，估计这两年还是亏损为多，早点金姐把酒店都做成资产支持证券吧，这样可以降低自己成本。
4. 股价一直萎靡不振，导致市值一直在200亿左右，很有可能会被排除沪深300指数，导致外资配置降低。最重要的原因其实就是金姐这里已经没什么人会买了，机构，私募，游资，散户都看不上，现在就是港资和融资盘倒来倒去，大股东每年增持一点。成交量已经低于13年时的状态，真是烂泥扶不上墙。
下午睡了午觉，想想还是加上金姐的优势
1. 自持物业带来的可抵押变现资产和现金流，19年现金流或可达20亿
2. 一线商办写字楼由于各种因素外资投资兴趣大增，而金姐在北京有大量办公存货，尤其是广安中心，基本上赚100亿利润没问题。
3. 安邦事件完结，北京西城区国企大股东，大家保险，大连福佳集团三足鼎立，现在看谁也不想卖出，后续是三国争霸还是一家一统，都是戏，耐心观看吧。
4. 股东人数已经历史最低，成交量也是，没人想买，想卖的人也没有了。现在看也就是融资盘不太稳定，但融资余额也将创新低。不知道算不算暴风雨前的宁静，有钱的话慢慢买，应该不错。