华侨城的股东应该是一股清流,估计10个有9个都是亏钱的吧
从这个意义上来说商铺对于这个人来说就是低效资产,是其利益的扣分项,那么这个人之前的高薪水就失去了意义,可能还不如那些领取低一些薪水而不被指定去购买商铺 的人更有价值。
但反过来如果这个人投资的商铺回报率是高于贷款利率,那么这人每年的薪水的再投资以及加杠杆后回报率就会高于直接持有现金或理财收益率,并且理论上他加的杠杆越高他自有资本的收益率即ROE就越高,那么他持有商铺肯定比持有现金或理财更加有效,那么购买商铺就成了加分项,比只拥有高薪水而不买商铺 的人更有价值。
这就是目前华侨城面临的境况,如果华侨城的文旅沉淀下来的资产回报率高于贷款利率,那么加了杠杆后的ROE就会远高于贷款利率,也意味着文旅的沉淀资产自身的价值就会大于单纯留下现金的价值,那么沉淀文旅资产不仅不是累赘而且变成需求,多多益善。那么华侨城不仅作为住宅开发这块业务的估值应该比一般房地产开发企业高估些(因此高高在上的高毛利率相当于茅台之于一般白酒企业),而且文旅资产应该单独给予作为有效资产予以估值,其估值理应高于简单地持有现金。
事实上文旅资产的价值不单单是盈利能力还有其资产本身,华侨城的文旅资产都是按成本法计价且每年折旧,其市场价值远远高于其成本价值,并且这个比值在我眼里不是2、3倍可能最高的超过10倍。这个可以另起一文予以讨论,不是本文的重点,并且对于目前的估值来说毫无意义。
就如有一笔1亿的现金是属于你的,但你长期不能动用本金而只能占用其收益,那么收益的情况才是你真正要关心的,如果收益率只有1%即100万元,那还不如拥有每年给你创造15%收益率只有1千万的资本,或者甚至这笔钱根本不用属于你,而你仍可以使用并占有其收益 ,这就是为什么巴菲特喜欢 浮存金的道理。
其实这些道理都很浅显,但在投资上很实用,巴菲特从猿进化到人就是从重视资产数量向注重资产盈利能力的转变,事实上就是一个质的飞跃,没有这个飞跃,老巴就不可能投资喜诗糖果、可口可乐、盖可保险、吉列以及华盛顿邮报等,估计现在还深陷于烟蒂股的泥潭,也就没有如今宠大的伯克希尔哈撒韦公司。有点扯远了。
总结一句话就是:如果你可以长期无偿使用一笔资金,那么这笔钱相当于就是你的钱了,如果你长期不能使用你的资金,这笔钱相当于就消失了。就如你借给别人一笔钱,而别人迟迟不还你并且没有时间表,我估计坏帐的概率就很大,就是在很多年之后真的还你了,那么折现到当下可能 也是很少了。
1、公园资产的盈利情况
从上表可以知道,除了北京华侨城除外,其他的公园地产都是纯粹的公园资产,并且都表现出良好的盈利性,ROE都可以达到10%以上,最亮眼的深圳世界之窗ROE甚至超过30%,其当下景观居然是很多人认为已经过时的世界景观缩影,实在让人大跌眼镜。至于北京华侨城历年盈利能力变化很大,由于不能深入控个究竟,我们也不知道所以然,可能有其他因素,也或者是北方的天气并不适宜做室外公园运营,这一点华侨城在今后的文旅产品布局时也应该引起重视。
2、投资性房地产的出租情况
截至 2018 年底公司投资性房地产情况(单位:万平方米、万元)
此表来自华侨城债券2019年跟踪评级报告,也是唯一能找到的最直接的数据。根据一般净利润按租金收入40%计算,58亿的资产可以获得3.25亿的净利润,收益率为5.60%,如果加上2倍的杠杆ROE就可以达到ROE9.80%,计算过程为:[(5.60%/0.75)*3-4.65%*2]*0.75。另外 2018年华侨城计提的投资房地产计提和摊销3.36亿,如果按照其他房企对于投资性房地产公允价值计量,那收益 情况就会变得更好。
酒店资产由于没有相应的数据,我们无法列举其详细的经营情况。
综上所述,$华侨城A(SZ000069)$沉淀的资产盈利情况良好,并且过了我们预先设定的高过公司融资成本这个筛子,我们完全可以认为华侨城沉淀下来的资产收益 情况是好于直接持有现金,因此华侨城沉淀资产是低效资产可以被 证伪,并由此认定给予华侨城低估值是没有任何依据的。
希望华侨城管理层能够提供更多相关文旅资产的信息,不要再让市场永远 处在猜测的状况。也许这些沉淀资产公布真面目之日,也是华侨城股价起飞之日,也只有时间才是最后的见证者。
本人持有华侨城,难免有倾向性的想法,不构成投资建议
如果华侨城的资产被低估,它的股价低于价值,它完全可以通过出售资产而提升股价,楼主也不用那么费心去算了,所以,只有两种可能,一是他的资产回报不高,或者风险太大,二,就是他根本不重视股价,不在乎股东,无论是以上哪种,这样的公司都不值得投资。
后半部分关于房地产业务未来的判断与我要说的是一样的啊。前半部分,文旅资产沉淀的利润,不仅要做到不拖后腿,或者说要做到至少收益率超过房地产业务的收益率,才能算是“不拖后腿”。建议您考察一下机会成本的概念,相信应该不难理解。高毛利率的房地产业务,产生的利润,市场对其预期是:这部分利润要再次产生同样的收益率,这样才不算浪费,而不是仅高于债务成本。您可能想说,高毛利率是文旅资产的牺牲带来的。那么我们需要做的测算是:(1)调整房地产业务的毛利率至可比水平(同样需要调整的还有周转率和融资成本等),测算出因为文旅拿地而“自然”产生的利润,这部分“自然”利润本就应该投入文旅;(2)房地产业务的利润减去上述“自然”产生的利润,剩下的利润是需要重点考察的,这部分利润(自有资金)的回报率至少要超过“续做”房地产业务的回报率,当然未来房地产业务不好做了,那么这个回报率可以再做调整。很难算,在信披不足的情况下,还涉及很多主观判断。
所以,我并不是看文章不全面,相反,您及一些大V的文章,我都反复拜读过。
差异化才有前途,同质化没有出路,我就是认为纯地产的公司会越来越难!地产还是土地资源的成本是第一关键,没有差异化的拿地模式,加政府在上中下三段都进行调控,利润会越来越少。随着中国人均收入的不断提高,人均的文旅消费占比未来十年会越来越高,此时正是从1到10布局
的好时机,再说一、二线城市的核心地段的土地资源是不可多得,如华侨城在深圳的几块文旅都占了绝佳的地方,不能再生,竞争对手可望未及。过去看二十年业绩的各项指标(除战略差异异致的现金流)者是堪称完美,未来十年二十年的纬度也看不到华侨城涉及的文旅行业的天花板,而且又是白菜价,用价值投资的眼光看,除
了你,我不知道还能有谁!以股价走势涨跌看价值的人都不配拥有,不就是十几年前涨了二十倍,造成这十三年来所有持有者都不赚钱吗?横有多长竖有高,真正好的投资就是这个时候产生的!
差异化才有前途,同质化没有出路,我就是认为纯地产的公司会越来越难!地产还是土地资源的成本是第一关键,没有差异化的拿地模式,加政府在上中下三段都进行调控,利润会越来越少。随着中国人均收入的不断提高,人均的文旅消费占比未来十年会越来越高,此时正是从1到10布局的好时机,再说一、二线城市的核心地段的土地资源是不可多得,如华侨城在深圳的几块文旅都占了绝佳的地方,不能再生,竞争对手可望未及。过去看二十年业绩的各项指标(除战略差异异致的现金流)都是堪称完美,未来十年二十年的纬度也看不到华侨城涉及的文旅行业的天花板,而且又是白菜价,用价值投资的眼光看,除了你,我不知道还能有谁!以股价走势涨跌看价值的人都不配拥有,不就是十几年前涨了二十倍,造成这十三年来所有持有者都不赚钱吗?横有多长竖有高,真正好的投资就是这个时候产生的!
$华侨城A(SZ000069)$ $融创中国(01918)$$同程艺龙(00780)$ 主题公园,是一次性投入/无限产出的生意,投资就好比建造一个消费服务产业园工厂,这条生产线可以使用200年,向社会提供消费服务商品,要讲资本投资收益率/这分母就是以百年计算。前一届董事长总经理说得很直白☞这是在深圳搁着一台永久印钞机
央企不用担心报表作假,这是欣慰的事情,价值没体现时只有一个字“等”是最好的办法了,华侨城短时间看起来是鸡肋,但是持有其它高估值的票风险会更大,所以还是坚定持仓
看文章还是要全面些,我是说华侨城的毛利率高,在沉淀资产没有拖后腿的情况下,估值理应高过其他毛利率低一些的房企。 现在一些头部企业都在跨界运行的情况下,你认为的拿利润去继续做房地产业务可能 会产生更高的效益就成了一种奢望了,房地产行业已经不是一个好赛道了,很多房企收入的增长已经遇到瓶颈了,并且就是有增长,增收不增利的情况也会发生。