发布会的信息:2019年竣工面积为579万平方米,同比增长17.6%,预计2020年竣工面积达652万平方米;2020竣工面积增加13%左右,如果销售均价不降,2020结算金额应该900亿以上,不过结转项目的利润率忽上忽下,不知道能结转出多少利润出来。
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一是销售金额能够继续保持快速增长
在众多房企销售停滞不前的当下,绿城中国的销售增长是其中最为确定的一个,2020年预计基础实现目标是2500亿,有可能是2800亿,也就是今年的销售增长率在25%-40%之间。
并且预计到2025年期末,绿城要达到超过5000亿元的销售规模,其中重资产为3500亿。
绿城说到底就是婴儿的市值巨人的规模,绿城 在接下来几年里光重资产这块规模可能就可以冲击全国前十,前十销售规模的房企还有哪个是这样一个市值。
当然仅有规模是远远不够,现在的绿城管理层也早已看到这个问题。
二是绿城已经重点转向聚焦利润
在刚刚结束的2019年业绩交流会上,绿城管理层信誓旦旦地认为,2019年新拓展的2000亿货值预期净利润合计逾200亿,也就是净利润率可以做到10%以上。
当然要做到以上二点,绿城在运营效率上还下了很大力气,这方面张亚东真的做的可圈可点,譬如:
1、对于投资项目的获取实施精准策略,更倾向注重考虑项目利润率。
2、提高项目运行开发的周转速率。
3、加强成本管理、营销费率创历史新低,人均效能快速提升
.......
这其中产品战略还是不会放弃的,也许你可以认为绿城的产品已经没有过去的精致,但大气还是有的,说难听些,绿城的房子可以甩开大多数住宅几条街。
所以你还是着眼过去,绿城 可能现在看起来还是一团糟,而如果你登高望远,也许绿城这边风景独好。
三、代建板块分拆上市
作为轻资产板块,历来在港 享受较高估值,2025年至少销售做到1500亿的愿景,不知道到时给予多少估值才更合适?会不会又造成象原来附属的公司绿城服务市值超过本尊的情况呢?
以上这些蓝图想想也美滋滋了,并且绿城都是开始在着力做了。
如果重资产3500亿销售额,60%的权益比率,能够保持10%的净利润率(因为不再束缚于原来的坑),这样一年的前瞻净利润就远大于当前市值,另外还有轻资产的代建。
当然现在怎么说都是多余的。意淫懂吗?
记起了马云曾经说过的一句话:今天很残酷,明天更残酷,后天会很美好,但绝大多数人都死在明天晚上。也许很多绿城投资人等不到收获的那一天,毕竟没有人能保证后天一定真的如那样美好,这个世界永远存在不确定。
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绿城中国成为优等生的时间会较长,现实情况似乎并不乐观,绿城现阶段最多可能只是个努力生,离优等生尚需时日。按照绿城董事会主席张亚东的说法,可能真的至少还需要3年,绿城才能真正强健起来。
1、“爆雷”情况似乎并没有停顿的迹象
从一般情况下,房地产企业财报如果归属净利润远小于归属核心净利润,说明企业经营存在“雷区”,如果排除房地产下行的情况,这个雷多数情况下就是当时拿了高价地,需要计提损失和减值。如果 这个出血点一直存在,就永远会成为投资者心中的痛。我们看看绿城这几年二者的关系。
单位:亿元
作为履历一年多的绿城董事会主席张亚东表示,以前风控体系不完善,但大部分过去的问题都得到解决,一小部分问题正在得到解决,新出现的问题几乎没有,并表示康复需要时间,时间上可能需要比较长的。其还举例称,今年一季度绿城在杭州要推5个项目,本来预计微亏,由于杭州限地价、房价政策,可能会变成了巨亏。又是一个大坑,何时是个头呀!听说还有青岛项目。。。。。
还是要回到你如何对待过去的事,你久久不能放下,估计你也不可能长持绿城。
2、支持庞大的销售规模需要的土地供应
事实上这也是我最担心的一环,毕竟绿城的土地储备并不多,要匹配销售规模就需要不停地向市场要地,这也难怪今年前二个月绿城的豪气拿地了,但在招拍挂土地出让市场上拿到合理价格的好地是有时间窗口,一旦时间窗口关闭,再拿地就是烫手的山芋了。不过绿城的对策是采取多元化投拓渠道,加大合作开发力度和收并购力度,2019年绿城收并购项目新增货值858亿元,同比增长332%,还有就是发展绿城小镇项目和TOD项目。
反正,投资者还是要十分留意土地拓展,因为这才是关键中的关键,这一环有问题就是严重的问题。
3、2020年甚至2021年可结转的金额可能进入青黄不接状态
在业绩会上绿城公布了至2019年末累计已售未结转金额约为1509亿,其中权益852亿,分年度结转的安排如下:
考虑到绿城中国的项目都是精装交付,项目从首期开盘至竣工一般还需要2年时间以上,而2020年可售货源中存量可售金额635亿,权益估计在349亿,按照77亿,112亿,160亿在2020至2022年结算(假设2020年存量可售货源按已售未结反方向比例分别在2020至2022这三年中结算),也就是说只有总共可能 有474亿权益 金额在2020年进行结算,按6%-8%的净利润率进行计算,归属的核心净利润在28.44亿至37.92亿之间,也就是说大概率会比2019年的43.36亿要差很多。甚至由于2020新增货值销售无法在2021的结算,2021年可能 将面临比2020年更少结算金额的境地。
向左?向右?也有可能 拐弯!
本人持有绿城中国,文中难免有倾向性的想法,不构成投资建议。
发布会的信息:2019年竣工面积为579万平方米,同比增长17.6%,预计2020年竣工面积达652万平方米;2020竣工面积增加13%左右,如果销售均价不降,2020结算金额应该900亿以上,不过结转项目的利润率忽上忽下,不知道能结转出多少利润出来。
范兄:发布会有没有透露19年768亿权益销售的净利率?另外,代建这部分,年报公布的收入是18亿多,全年的销售额是664亿,这个销售金额是不是也存在延后结算的问题,报表上看不出结转了多少?按销售金额来计算的话,净利率有多少?
19年项目指的是拿地的净利率10个点以上,这个是明确的,但是销售的768亿权益是哪年的土地都有的,这个就没有准确数据了。代建的结转有点类似于建筑的甲方乙方,按进度结算,不过会比承建商要提前一些。收入不匹配不单是延后结算问题,还有代建种类不同问题,有政府代建和商业代建,商业代建还有高端代建,利润率相差很大。我以前帖子里有讲过,你有兴趣翻翻看吧。