读好贴,胜读半本书。
房地产开发项目由于开发周期长,一般现实中多层洋房工期为一年半到两年,小高层工期为两年到两年半,高层住宅工期为两年半到三年,在竣工交付前的时间里,这些未竣工项目只有产生管理费用、销售费用以及不能资本化的财务费用成本,而收到的期房房款不能结算收入,故在财务报表反反映出几个特点:一是总资产负债率高企,因为预收款项是负债,而且对于总体开盘越迟的房企,还可能 净负债率维持高位的时间越长; 二是必定导致利润减损,因为当年开工越多销售越多的房企必定承受更多的成本。三是经营现金流量净额可能 不佳,因为如果要维持高增长销售额,注定多拿地,当拿地的金额远大于预收卖房款时,就会产生现金流量不佳的情况。
这个股一是指企业层面增发股票引入战投,二是指项目层面股权合作。笔者指出行业强势龙头企业开发项目的全投资回报率仍然相当高,回报 率高于20%以上是必须 的,而各类有息负债成本一般都为5-15%之间,而一些房企的新股东或者项目合作方的要求通常是年化回报率20%以上,因此从理论上讲对于好的项目回报率确定在20%以上的就应该100%借债开发。但笔者也指出,现实上对于持续 高增长的房企,在合并报表层面,过高的负债率难免引发社会各界的担忧,导致相关信用评级下降,甚至引发政府监管,因此房地产企业才必须 在增长速度和财务安全,股票 融资和债务融资之间做出平衡。
从这点看来,大家就很好理解 为什么恒大中国在引进战投的同时,往往在恰当的时机进行恒大式的回购,还有孙宏斌在融创中国股价在2015年期间的一次面向自己的定向增发。看来真正懂的房企大佬都心如明镜。
1)净利润:是指合并报表的税后净利润总额。包含了重估投资物业、外汇负债产生的汇率损益等一次性损益,归属少数股东和永续债债权人部分。
2)归属上市公司股东的净利润:就是把1)的净利润扣除归属少数 股东和永续债债权人部分。
3)核心业务净利润(A股类似的称呼为扣非净利润):就是把1)的净利润扣除重估投资物业、外汇负债产生的汇率损益等一次性损益。
4)归属上市公司股东的核心净利润:就是把3)核心业务净利润扣除归属少数 股东和永续债债权人部分。
如果 你是投资地产股的新兵真的有必要先看一下这个,可以在笔者雪球主页自行找一下,在这里不作详细介绍。
如果你现在投资房地产企业,我觉得《 价值投资经典战例之中国恒大》是你应该必看的一本书,强烈推荐。