华侨城2019年三季报简评

$华侨城A(SZ000069)$对于房地产开发企业,因受限于项目收入结算的问题,是不应该太苛责于一个季度中特别是单纯利润高低的。华侨城2019年三季报透露出的信息应该在预料之中,其整体发展轨道依然清晰可见。下面简单点评一下。

一、利润方面的一些事宜

1、报告期内扣非净利润的减少说明

第三季度公司营业收入122.1亿元,同比增加24.15%;归属于上市公司股东的净利润31.88亿元,同比增加3.62%;归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润23.06亿元,同比减少23.65%。考虑到房地产开发企业的特点,单个季度的利润减少一方面可能存在报告期内项目结算延缓,另一方面也有可能 存在结算收入多但权益占比少的问题。我们仔细查一下报告中的利润构成,会发现122.1亿营收收入实际产生的净利润是39.07亿元,同比增加27.01%,是超过营业收入的增长。只不过少数股东损益 是7.19亿,而去年同期只有0.05亿。

上述情况只能说明:本报告期内结算的收入中公司所占权益相对较低。只要华侨城总体项目权益比率不下降,个别项目权益 的高低是随机的结果,并不能说明什么问题 。所以完全可以不纠结净利润特别是报告期内扣非净利润的同比减少。

2、隐含利润不断增长

如果关注房地产的利润,不能仅仅关注当期结算的利润,还要关注未来利润结算的源泉,那就是预收款项和合同负债。

华侨城2019年三季度末预收款项和合同负债共726.77亿元,比年初447.13亿元增长62.54%,绝对数额为279.64亿元。已经接近于华侨城前三季度的营业收入298.61亿元。

因此可以说华侨城真心不错,这些预收款项和合同负债终将会变成未来的利润,唯一不确定的是什么时候结算的问题。肉最终在锅里还是碗里不应该是投资者特别是中长期投资者关心的主要议题。

3、经营活动现金流量大幅改善

报告期内,销售商品、提供劳务收到的现金为 599.28亿比去年同期 361.52亿大幅增长,经营活动产生的现金流量净额 -36.99亿比去年同期的-206.89亿元和年中的-85.43亿元有大幅改善。是不是到了收获的季节还有待观察。

二、资产规模继续扩张

1、总资产继续增长,杠杆还在加上去

2019年第三季度总资产3643亿元,比中期又上升297亿,货币资金410亿元比年初增加 50.88%,公司解释主要是为后续投资预留资金所致。说明华侨城还在上杠杆,杠杆从来都是双刃剑,这一点还是要有所认识的。下面第3点的存货大幅增长更能说明问题。

2、新增土地储备有收缩迹象

第三季度新增土地储备无论从土地面积,待开发建筑面积和权益建筑面积都远小于上二季度规模。还有值得留意的是权益建筑面积占比有下降的趋势。

3、存货继续增长

2019年中期存货1798亿元,比年初增长12%。第三季度末存货增长到2073亿元,比年初增加 29.42%,公司解释主要是新增土地储备及项目建设开发投入所致。

从第2点土地储备有收缩迹象看,从侧面可以确认华侨城项目建设开发进入大干快上的阶段。这个也是最让投资者值得期待的。

三、股价的滞涨

股价的滞涨有多方面的原因,可能 是市场整体对房地产板块心存顾虑,这是板块的问题。或者对华侨城个体的发展态势还是将信将疑,这需要华侨城经营 层面更亮丽的数据
来说明问题。如果一定要用华侨城表面的情况来分析,我们发现披露的第三季度十大股东有4大股东都有减持,全国社保基金一零三组合减持绝对数量为3100万股。从另一个层面看,股东数却减小到10.69万,又有集中的迹象,尽管减少的比例较小,但确实是近年来股东最集中的时段。如果留意这方面的可以关注一下,但这不应该是造成股价滞涨的因素,至少我不这么认为。

只要华侨城经营层面向好,我想股价最终一定会得以反映。还是记住老巴的话,不要关心记分牌要关心场内的比赛情况。


本人持有有华侨城,文中难免有倾向性的想法,不构成投资建议

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精彩评论

雨后彩虹0062019-10-28 18:16

分析到位,明白人还有一块税款比去年同期增加不少。再跌继续买入,我喜欢这种中速增长的股票,更重要的原因就是股价低,净资产收益率长期稳定,拿着放心,挣钱是早晚的事。

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尼克阿09-13 17:45

权益建筑面积具体是什么意思

uglyman2019-10-29 08:06

谢谢,华侨城还是很值得长期持有的

其实2019-10-29 07:33

第三季度存货的大幅增长主要是开发建设的投入,后续销售情况值得期待

uglyman2019-10-28 23:35

华侨城今年得销售900亿+,才可以维持未来三年持续20%的利润增速,到2021年利润180亿+。这个速度基本是近年来华侨城利润的增速,不算快。
华侨城的估值优势在于,明年销售仍然可以大幅增加,保证了2021年以后的增长。
作为对比,万科保利新城金科蓝光恐怕销售增速都不会超过20%。

挪威的森林03232019-10-28 22:42

新浪也可以搜到老兄这篇文章了