所有推算依据均来自$绿城中国(03900)$ 2018年中报提示,不保证与实际销售情况完全相符。
一、投资项目部分
中报揭示上半年投资项目销售情况:“2018年上半年投資項目整體去化率約62%,其中新增去 化率達80%;於2018年6月30日,投資項目存量貨源可售金額為人民幣291億元, 較於2017年12月31日的存量貨源可售金額人民幣413億元有顯著下降。” 可以推算出存量去化率为47%,投资项目新增352亿。重新演算一遍:存量货源*存量去化率+新增货源*新增去化率=413*46.6%+352*80%=474亿
中报揭示下半年投资项目货源情况:“2018年下半年綠城集團將有108個投資項目在售,預計可售貨源約417萬平方米,可售金額約人民幣1,165億元(其中2018年上半年存 量房源可售金額約為人民幣291億元,預計新增可售房源金額約人民幣874億元。”
依据上半年去化率情况推算,下半年预计投资项目合同销售情况:存量货源*存量去化率+新增货源*新增去化率=291*46.6%+874*80%=834亿
上、下半年合计为:474+834=1308亿
按照中报揭示“綠城集團2018年上半年累計取得投資項目合同銷售面積 約192萬平方米,合同銷售金額約人民幣474億元,其中歸屬於本集團(包括綠城 中國控股有限公司及其附屬公司)的權益金額約為人民幣268億元”和“於2018年6月30日,綠城集團共有土地儲備項目106個(包括在建及待建),總建築 面積約3,297萬平方米,權益建築面積約為2,073萬平方米;總可售面積約為2,323 萬平方米,權益可售面積約為1,438萬平方”,
前者的权益为0.5654,后者的权益为0.6287和0.6190,说明权益率有上升趋势,按前者低的计算,2018年权益销售金额=1308*0.5654=739亿
二、代建业务部分
中报揭示上半年代建项目销售情况:“綠城集團以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目(非投資項目,簡稱代建 項目),於2018年上半年累計取得合同銷售面積約207萬平方米,合同銷售金額 約人民幣280億元”
中报揭示下半年代建项目货源情况:“2018年下半年綠城集團代建項目預計可售貨源約398萬平方米,可售金額約人民幣524億元。” 参照上半年投资项目整体去化率62%推算,下半年预计代建项目合同销售情况:524*62%=324亿元。
上、下半年合计:280+324=604亿
三、合计
也就是说绿城中国2018年的销售金额预计可以达到1912亿,是不是乐观了些。不过这种推算也是就事论事,跟最终的实际销售一定会有偏差,也可以认为是一种乐观的预期吧。
如果成行,绿城中国投资项目权益合同销售739亿能带来多少净利润,代建项目合同销售604亿能带来多少净利润,现在145亿元人民币的市值真的是有效吗?