大致推算绿城中国2018年的合同销售金额

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所有推算依据均来自$绿城中国(03900)$ 2018年中报提示,不保证与实际销售情况完全相符。

一、投资项目部分

中报揭示上半年投资项目销售情况:“2018年上半年投資項目整體去化率約62%,其中新增去 化率達80%;於2018年6月30日,投資項目存量貨源可售金額為人民幣291億元, 較於2017年12月31日的存量貨源可售金額人民幣413億元有顯著下降。可以推算出存量去化率为47%,投资项目新增352亿。重新演算一遍:存量货源*存量去化率+新增货源*新增去化率=413*46.6%+352*80%=474亿

中报揭示下半年投资项目货源情况:“2018年下半年綠城集團將有108個投資項目在售,預計可售貨源約417萬平方米,可售金額約人民幣1,165億元(其中2018年上半年存 量房源可售金額約為人民幣291億元,預計新增可售房源金額約人民幣874億元。”

依据上半年去化率情况推算,下半年预计投资项目合同销售情况:存量货源*存量去化率+新增货源*新增去化率=291*46.6%+874*80%=834亿

上、下半年合计为:474+834=1308亿

按照中报揭示“綠城集團2018年上半年累計取得投資項目合同銷售面積 約192萬平方米,合同銷售金額約人民幣474億元,其中歸屬於本集團(包括綠城 中國控股有限公司及其附屬公司)的權益金額約為人民幣268億元”和“於2018年6月30日,綠城集團共有土地儲備項目106個(包括在建及待建),總建築 面積約3,297萬平方米,權益建築面積約為2,073萬平方米;總可售面積約為2,323 萬平方米,權益可售面積約為1,438萬平方”,

前者的权益为0.5654,后者的权益为0.6287和0.6190,说明权益率有上升趋势,按前者低的计算,2018年权益销售金额=1308*0.5654=739亿

二、代建业务部分

中报揭示上半年代建项目销售情况:“綠城集團以品牌輸出、管理輸出的代建管理項目(非投資項目,簡稱代建 項目),於2018年上半年累計取得合同銷售面積約207萬平方米,合同銷售金額 約人民幣280億元”

中报揭示下半年代建项目货源情况:“2018年下半年綠城集團代建項目預計可售貨源約398萬平方米,可售金額約人民幣524億元。” 参照上半年投资项目整体去化率62%推算,下半年预计代建项目合同销售情况:524*62%=324亿元。

上、下半年合计:280+324=604亿

三、合计

也就是说绿城中国2018年的销售金额预计可以达到1912亿,是不是乐观了些。不过这种推算也是就事论事,跟最终的实际销售一定会有偏差,也可以认为是一种乐观的预期吧。

如果成行,绿城中国投资项目权益合同销售739亿能带来多少净利润,代建项目合同销售604亿能带来多少净利润,现在145亿元人民币的市值真的是有效吗?

全部讨论

李暮泊2018-09-05 16:27

嗯,最后的结果都是一样的。预期很悲观

海纳百川MY2018-09-05 16:18

三四线房子前几年卖不动了 政府就想办法去库存 然后三四线迎来了两年的房价暴涨 销量暴涨。所以房子卖不动 市场预期差的时候 其实正是入场的机会。因为长期卖不动是政府也不愿意看到的

多思考再想想2018-09-05 16:17

哪里三四线城市的房价稳稳的涨了30-45%,今年新房和存量房,都不好卖了,成交量下降太多。

其实2018-09-05 16:17

现在已经是最糟糕预期了,特别是对绿城这种轻重并举,并且产品有一定优势,负债水平并不高的房企。pb0.5pe3.0

北海茶客2018-09-05 16:14

结果都是一样的,就是去化率下降了。这样地产公司的周转率就下来了,ROE就下来了。

北海茶客2018-09-05 16:11

恩恩。就是怕地产市场预期改变后,房子卖不动了啊。不过股票市场现在好像已经这么预期了啊。

其实2018-09-05 16:06

文章中也说了,是乐观了些。本来就是推测,也可以不乐观的推测,但怎么才算不乐观呢?每个人心里应该各不相同吧

李暮泊2018-09-05 15:49

还在涨的东西,怎么可能卖不动,今年三四线城市的房价稳稳的涨了30-45%。与其说投资者预期地产市场去化率要下降,不如认为投资者预期地产市场会受到政策的打击,保持长时间横幅不涨,这样去化率自然会下降了。不断上涨的房价是推动买房的最强动机。

北海茶客2018-09-05 15:30

可是,去化率可以这样顺推吗?要知道,地产现在股价上不去,主要是因为投资者预期地产市场去化率要下降啊(卖不动)?

碼上放心2018-09-05 12:00

其实待过券商大行的都知道,被分配负责写这种小市值股票的研究员,大多都是本科刚毕业的初级分析员,这些刚出社会的分析员哪懂得什么市场、什么实务的,还不是就是把书上的股票评价模型拿出来套一套,或拿别家的报告抄一炒,基本上参考价值是很低的

$绿城中国(03900)$