金地集团的是与非

金地集团2018 年半年度报告简评

勿容置疑,金地集团肯定是被 严重低估了,当然这种低估情况在地产股里也是比比皆是,所以也就不觉得$金地集团(SH600383)$ 冤了。

金地集团中期利润超过100%,虽说是靓丽的,但毕竟可能有结算多的原因。但从报表中透露出的一些信息,我们还是可以参考一下的。

1、 爆棚的毛利率,完胜中海外、万科

什么是房地产企业有质量地增长,我想莫过于毛利率提升,一个毛利率是20%的项目跟一个毛利率是30%的项目,净利润差异就可能 天差地别。如果再加上金地融资成本低,就可以完全把那些看似销售额很大的家伙甩出几条街。所以只看销售额,不看利润率,事实上都是耍流氓。

报告期内,金地集团的房地产业务毛利率为38.24%, 较上年同期增加8.65个百分点。为加深视觉效果,我们拿出大哥级房企对比一下,同期万科结算毛利率为 27.3%,号称房地产利润之王的中海外为35.8%,金地完胜。

当然你也可以牵强附会地说金地集团刚好结算一些高毛利率的项目。

2、 未结算资源额继续持续提升,为将来利润释放提供条件


这个预收款项是将来房企利润的源泉,并且这些款项将来结算是要进入合并报表的,其不包括联营公司和合营公司结算收入,联营公司和合营公司结算收入计算在投资收益里。

如果按本报告期其中房地产投资结算130亿元带来归母净利润23.95亿毛估估计算,701.9亿的预收款项接下来可以带来净利润129亿,当然也可以按保守计算至少也在100亿,并且这些结算大概率会一年内完成。具体原因可以参照金地集团:2017年报剖析

一年内的归母净利润是100亿,市值406亿,也就是一个PB小于1,市盈率等于4.0,还在不断增长的企业来说,说什么都是被 严重低估的。

3、 知耻而后勇,下半年大概率销售放量

2018年上半年,实现销售面积375.5万平方米,同比上升0.13%;实现销售金额630.7亿元,同比下降10.3%,销售低迷的原因主要在于主要城市受限证、限签政策的影响,上半年新取证及新推货资源较少。

而在报表中,金地集团明显加快了开工节奏,报告期末,管理层对全年的新开工和竣工计划做了修订,修订后的全年新开工面积约为 1572 万平方米,比年初计划的新开工面积约1220万平方提高了28.85%,更是比去年同期提高了约80%多。按照报告期内的平均售价16796元/平方米,货值在2640亿。上半年公司新开工面积约 919 万平方米,已经超过去年全年的新开工量,所以今年大概率要超过去年的销售量,甚至有可能有惊喜。

记录一下2017年金地的销售额是1408亿,我预测2018年是1689亿,也就是20%的增长,接下来每月平均是176亿,留待以后查验。

4、 财务状况在与当前市场的喜好背道而驰

唯一不能释怀的是在这个大家都忌惮上杠杆的当口,金地集团明显在大干快上。

一是报告期公司有息负债合计人民币 738.04 亿元,去年末为 553.54 亿元。

二是报告期现金流量-107.9亿,高于去年末的-69.89亿和去年同期的-30.15亿。

三是作为土地储备和开工在建项目的存货,报告期1002.23亿比去年末841.83亿又增加了19%。

在面对发展和稳定的选择题,金地集团的管理层还是倾向了前者。

金地集团并不是那么完美,至少错过了前几年最好 的发展时机,而最近向来稳健不激进的金地也采取了逆势扩张的策略,给人的疑问还是不少,结果怎么样谁不好说。

所以金地不喜勿近。

简单点评,不构成买入理由。

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