地产那么火爆，上市房地产公司该投哪家好？
——房地产股票投资研究报告
作者：汪茂稳 廖政 公众号：汪博士投资 2019年 5月
房地产行业无疑是过去十多年里中国最赚钱的行业。房产行业的黄金时代可能已经过去，但是未来还会有白银时代，或者是青铜时代。为了分析比较在A股和港股上市房地产企业的情况，让投资者能够在房产行业里优中选优，将资金集中到最优势的公司上去，笔者对上市房产公司进行了比较，挑出了其中最优秀的公司，并对最优秀的公司进行了更深入的分析。希望此文能给大家的股市投资提供帮助。
1、核心数据分析
上市房地产公司众多，通过长期的净资产收益率和总资产收益率，可以粗略地筛选出相对较优秀的公司。考虑到两地上市的因素，通过粗略筛选，我们在A股选了6家，港股选了5家相对较优秀的公司。详情见表1。
表1中列出了在总资产收益率和净资产收益率两项指标排名前列的国内11家上市房地产公司，其中A股6家，港股5家。从两项数据上来看，国内房地产企业在过去的盈利能力无疑是非常优秀的。从数据上看，新城控股、华夏幸福、万科A、龙光地产、碧桂园、融创中国等优秀房地产公司，无论在同行业中还是跨行业比较，都是国内市场中盈利能力较强的公司，值得投资者的关注和投资。
A股市场：从表1中可以看出，新城控股、华夏幸福和万科A的净资产收益率（ROE）在A股市场都是排名靠前的，且新城控股、万科的ROE指标都呈逐年增加之势。
港股市场：港股市场中，龙光企业、碧桂园的净资产收益率（ROE）排名靠前，且逐年增加。融创中国与中国恒大的ROE指标相近，但融创中国的总资产收益率更高，所以我们优先选择融创中国。
通过上述分析，我们在A股选出新城控股、华夏幸福和万科，在港股选出龙光、碧桂园和融创，共6家公司。下面再对这6家公司做进一步分析。
2、成长能力分析
投资不光要看静态的业绩，还要考量它的成长性。我们接着来分析一下它们的成长能力。
表2列出了这6家较优秀上市房地产公司2015年至2018年的主业务收入增长率和每股盈利增长率，我们可以看出，A股市场中，新城控股和华夏幸福在过去的3年里都表现出了较好的成长能力，而港股中3家公司都有表现出了较好的成长能力，也可以进一步考虑。通过表2的数据，万科表现较弱，我们把它剔除出去。下面对剩余的做进一步分析。
国内房地产公司的销售收入结算有1-3年的滞后性。国内房子采取预售制，房子还没有建好交付，就可以出售，房子出售的当时，由于没有完工交付，当期销售的房产不能计入当期的营业收入，而要等到房子交付，办理完房产交付手续时才计入营业收入，所以这就导致了我们所看到的房产公司财报中的销售收入有滞后1-3年。
鉴于此，我们进一步统计了几家公司的过去实际房产销售情况，以便更好地把握未来的财报盈利增长情况。
表3列出了这5家公司近3年的销售数据，从表3可以发现，新城控股17年-18年的销售额增长75%，龙光地产17年-18年的销售额增长了82%，这两家公司的销售额增长在5家公司中遥遥领先，靓丽的销售数据，锁定了未来1-3年的财报利润，预计未来会有较大的业绩增长。
3、过去的股价表现和未来股价预测
接下来对新城控股和龙光地产做进一步分析。
表4列出了新城控股历年的股价表现以及派息情况。从表4中可以看出，新城控股派息比例在29%左右，派息额随着盈利的增长而逐年增加。按当年平均股价算，派息收益率约为3%。
表5列出了龙光地产历年的股价表现以及派息情况。从表5中可以看出，龙光地产派息比例在29%左右，派息额随着盈利的增长而逐年增加。按当年平均股价算，派息收益率约为4%。
要对公司未来的股价心中有数，才好知道未来在什么价位买入好。于是对新城和龙光未来的股价做了一个简单的预测，以便为自己设定买卖价做参考。
表6中分别按过去的股价表现和过去的估值两种方法列出了新城控股和龙光地产2019和2020年的股价预测值。通过预测未来的股价表现，我们可以据此来做现在的买入决策。
4、总结及投资建议
通过盈利指标分析，房地产行业无疑是一个很值得投资的行业。我们通过对国内优秀房地产公司进行筛选，分别在A股选出了新城控股，在港股选出了龙光地产，这两家公司作为投资房地产行业股票的最佳标的。
新城控股在国内市场中表现出了优秀的资产收益能力，过去几年的成长能力在A股市场中排名第一，预测的未来业绩增长率也是排名第一，派息随着业绩增长逐年增加。
投资建议：鉴于新城控股过去的优秀表现和未来可持续的增长预期，四年平均净资产收益率达24%，且在不断提高，未来可以长期稳定在27%左右。所以，新城控股是值得投资的标的。预测2019年的股价运行区间为65.23至27.6元之间，平均值为46.41元，加上一个安全边际，2019年40元以下是买入区间。若以11倍市盈率买入并持有，退出时以11倍市盈率退出，未来3年大概率可以获得年化30%收益率，这个收益是由27%收益增长和3%的派息带来的。
龙光地产在国内市场表现出了优秀的资产收益能力，且预测的未来业绩增长率在港股地产公司中排名第一，派息随着业绩增长逐年增加。
投资建议：鉴于龙光地产过去的优秀表现和未来可持续的增长预期，四年平均净资产收益率达24%，且在不断提高，未来可以长期稳定在27%左右。所以，龙光地产是值得投资的标的。预测2019年的股价运行区间为16.1至7.2港元之间，平均值为11.65元，加上一个安全边际， 2019年10元以下是买入区间。若以6倍市盈率买入并持有，退出时以6倍市盈率退出，未来3年的年化收益率达到31%左右是大概率事件，这个收益是由27%收益增长和4%的派息带来的。
@今日话题 $新城控股(SH601155)$ $龙光地产(03380)$ #如何分析公司#
更多精彩内容，欢迎关注微信公众号：汪博士投资
备注：主要财务数据来源：新浪财经，雪球网，观点地产网，公司财报
免责申明：数据不保证完全正确，请自行斟酌使用，欢迎批评指正！同时，也请各位谨慎参考，据此作出的投资损失请自行负责。