2024年的展望与思考

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看了一眼,上一篇文章是8月20号,尴尬的摸了摸头[尴尬]

不过目前看,电脑要登上账号似乎有点难了

想到的办法是电脑写好了粘到手机上发,不过好麻烦,对于我这种懒人可能就懒得发了。

今天试下手机码字,可能做不到电脑排版的审美了,各位见谅。[捂脸]

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楔子、偃旗息鼓

先来聊聊你们关心的地产。

最近很多人都在追问,怎么看这怎么看那。其实一开始以我的想法,思路是很明确的——

苟住就行

既然要苟住,为了稳定市场信心,就应该加大剂量。

正如此前我说的:

新三道红线就是大行1000亿的2.0版;上一轮中债增信承受了一切那这轮交易所或者银行发力CRMW就是第二支箭的2.0版;推出REITs就是第三支箭的2.0版;漂亮50就是优质房地产企业资产负债表改善计划的2.0版。

一鼓作气,再而衰,三而竭。

让我没想到的是,银行甚至都不太愿意装装样子。

上周后几天的地产走势表达了市场态度。我这么谨慎,竟然还是过于乐观了。

我曾经讲,地产已经是妥妥的题材股,一旦消息退潮,一定是万劫不复:

每一次反弹,都是考验各位做波段的能力。

如果是目前这个结果,下周会把七成地产仓位保本出。

留下押注北上的国企,比如城建发展、中华企业京投发展,再摸一把放松预期吧。

当然,请注意:

本文给予宏观框架,讨论“房地产”整体概念。

所以不要说什么碧桂园参会工行了、金地集团招行银团救了、新城控股的吾悦租金稳的一批或者是路劲这种土储少的一定会赢。

我尊重大家发言的权利,但我保持沉默。

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一、国债熊平

我一直觉得国内的策略要比海外简单,

因为一切都在按剧本在走。

明年也如是。

唯一的不确定性在于,出口怎么样?毕竟现在都在交易美国衰退。

假如衰退,出口好不了;假如不衰退,或者降息管用,那在中期选举结束的背景下能不能延续今年的状态,我存保留态度。

而外贸和就业息息相关。

而就业和消费息息相关。

因此,我认为:

利率债所谓“熊平”的现状是不可持续的&不可接受的,

是市场被央妈打服、但又不是太服的一种扭曲的结果。

因此,除外极端情况(后面我会讲到我对这个词的理解),

利率债继续下行似乎是必然,国债期货仍然值得配置,特别是长期限。

“倒挂”才是应该有的样子。

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二、降息空间

再来讨论下关于降息的问题。

比起降准,降息是资金注入实体经济更好的办法。

但是利率大幅调整可能产生对金融系统不稳定性担忧和银行息差历史低位下的抵触和博弈情绪,使得在这个问题上进退两难。

因此,唯一的解决方案是:

阶梯下行+存贷双降

再加上年初会调整房贷利率——

一月将是最佳时机。

建议各位盯住银行app里的存款利率。

如果启动降息,将继续利好非周期红利股等稳定高息资产。

不过,我仍然觉得一万亿会至少令钢铁、煤炭等大宗价格短期(一年)稳定在合理区间。

那么配置一些周期行业红利股倒也不妨。

当然,如果继续这样僵住,股市还将维持近期状态。

那就…太遗憾了。

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三、有所不为

我知道关注我的朋友八成可能都是因为地产。

我还是建议各位能够跳出当前的思维和框架,从更高的逻辑和视角去看待问题。

有所为,有所不为。

比如,我不太建议去讨论明年地产形势。

1.好的基础不存在。

2.这种市场下,用弱现实去预期强政策,是地产当前最大的价值。

3.一个极端假设,明年一季度,商品住宅降到2亿平——差出天际。

4.即便如此,如果依然可以接受,还是没意义。

5.可惜的是,能不能接受、能接受多少谁来决定。

6.可笑的是,这种决定是一念之间。

欧亨利式结尾,无论是谁也猜不到哇。

比如,我也不建议去讨论房企死活。

1.维持现状,策略是拖。

2.全军突击,存活甚至诈尸,都只是资本市场的狂欢,仍然对短期形势于事无补。

3.全军覆没,也没那么可怕,如果有胆量去全盘兜底,类似两房收购也未尝不可。

4.保交楼亦如是。

5.总之,钱能解决的问题就不是问题,但钱解决不了需求问题,除非水漫金山。

6.如此,热衷讨论哪家能活哪家会死,对整个房地产市场而言,就没有意义了。

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四、极端情况

前面我说了两次极端情况,究竟指的什么?

第一是棚改2.0,再重新来一轮“货币化安置+涨价去库存”。

第二是消费券,通过几万亿特别国债直接注入居民部门。

两剂药下去,消费立刻活了,然后再从居民部门转移到企业部门,整个社会就运转起来了。

以此获得两到三年的喘息,静待国运第二曲线(经济转型成功)。

在我的认知里,三大工程里,平急两用是废柴,保障房建设是减分(后面彩蛋会讲),真正的加分项是城中村改造。

我依然认为,只要剂量够大,还是能做到。

因为,“人类的全部智慧就包含在这四个字里——等待与希望”。

换成现在的话就是,“要从改善社会心理预期、提振发展信心入手”。

但是,问题的重点在于:

发自内心的想做、有勇气作出决定、以及可以承担因此导致的后果。

如果不行,单走第二条路也未尝不可,不过剂量需要加大10倍。

只有以房子和车子为代表的大宗消费起来,经济才能真的起来,看演唱会和夜市经济杯水车薪。

不见兔子不撒鹰,真落地了,干就完了。

否则…嗯…废话说的够多了,到此为止。

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彩蛋、保障房堵点

在官方认知里,三大工程里,重点在于城中村改造和保障房建设,而城中村改造也将部分转化为保障房建设。

这个在当前被认为是“新房改”级别的制度设计,其本质在于学习新加坡模式。

但这里面存在几个问题,

一是土地财政。

在这个谁都缺钱的年代,没有人会傻到断了自己的财路。

意愿问题,是问题的本质,也会直接影响到政策的效果。

一如既往。

二是历史阶段。

新加坡是在20世纪40年代婴儿潮下催生的“住房荒”,制度设计诞生于60年代。

我们则是在当前人口负增长的历史转折点,面对的是20亿平的开工未售面积。

在这个历史阶段,再去从头建设制度,重新建设保障房,将面临商品房积压-需求更少-房价更承压的难题。

这个问题小打小闹是解决不了的。

三是资金平衡。

说来好笑。

曾几何时,洋洋洒洒、挥斥方遒。

事到如今,大框架内,紧衣缩食。

目前所出现的一切所谓资金来源,在庞大体量下都显得杯水车薪。

而如果杯水车薪,则必然收效甚微。

当然,还有人口流动、基本认知等深层次的问题和差异,说起来就更加复杂和不可名状了。

当然,只要是想做,哪怕洪水滔天,哪怕惊涛骇浪,没有什么不可能的,也一定可以成功。

还是那句话:

重点在于是不是发自内心的想、有没有作出决定的勇气、以及能不能承担因此导致的后果。

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手机码字真的好麻烦,写写停停,写了整整一天半。

希望能给大家带来一些角度和思考。

希望2024,我们真的不要再亏钱了。

晚安[心心]

精彩讨论

聪明的硬币2023-12-07 20:19

这个想法就不该有!
借钱还钱,多么简单的道理,还想信誉再坏点吗?
口口声声的契约精神呢?
注定是一群永不能开化的物种。

DAVID自由之路2023-12-07 19:51

其实就楼市也有招
1、取消一切购房限制,取消首套房和非首套房的首付及贷款利率的差异定价 。
2、买房退税(三年或者五年
但现在的问题,如果贸然救市,便宜了美元债持有人,肥水流了外人田,所以救市的时间点很重要。
融创美元债减债方案成为模板,现在各爆雷房企都在参考融创方案减债,最好的救市时间点是碧桂园美元债重组方案通过后实施。

徐小猫yoyo2023-12-08 20:00

我觉得,今天会议纪要一出,基本预示着两种极端情况已经不可能(适度加力、精准有效、尽力而为、量力而行),不过有一点猜中了,出口真的很重要(巩固外贸外资基本盘)。

徐小猫yoyo2023-12-18 23:24

考虑了美国衰退,考虑了中期选举,没想到2024年都没到,胡塞就干了。海运价格对外贸影响重大,还是希望能尽快恢复吧,账户不想再亏钱了

深圳板柱19792023-12-07 19:54

翻译:美元债重组方案必须要割美国投资者的韭菜,他们这些年吃的高利息都要全部吐出来!

全部讨论

今天有消息说提到“去库存”,让人不可避免回到当年“千方百计去库存”的PTSD时刻。建议大家再看看我这里面说到的“极端情况”,万一,实现了呢(真的有点动心了明天要不要干)

其实就楼市也有招
1、取消一切购房限制,取消首套房和非首套房的首付及贷款利率的差异定价 。
2、买房退税(三年或者五年
但现在的问题,如果贸然救市,便宜了美元债持有人,肥水流了外人田,所以救市的时间点很重要。
融创美元债减债方案成为模板,现在各爆雷房企都在参考融创方案减债,最好的救市时间点是碧桂园美元债重组方案通过后实施。

事后来看,策略是对的,文中提到的几家这几天都反弹不少,相比之下传统全国性房企仍在继续拉胯(不容易,让我蒙上一次)

考虑了美国衰退,考虑了中期选举,没想到2024年都没到,胡塞就干了。海运价格对外贸影响重大,还是希望能尽快恢复吧,账户不想再亏钱了

十分同意,现在房地产只有进行棚改才能解决现有问题,但是棚改货币化安置还是房票补偿有些疑问。
棚改也有可能将房价拖住吧,同时解决存量地方债务,把地方债务成本降下来,重新启用土地财政,循环起来。
至于几万亿消费券,不敢想啊,不敢想。

你说的政策这个事啊,我们讲不是说,不是说不办。那么但是呢,没有说啊,没有任何一件事我们谈说,说一定怎么怎么样,说不行吗,他也不是。我们讲事在人为啊 ,我们可以想办法啊,可以想办法。这样,你这个晚一点,咱们到时候呢,我们这个,对吧,包括哎我这个到时候你看一看对吧,完了呢我给你把这个事对吧,好吧兄弟

2023-12-04 09:52

房地产真正的问题是产能过剩。它过去几年的市场基本是投资需求+实际住房需求推动的。现在下行周期,投资需求断崖下跌,就会凸现市场明显的供需失衡,供大于求。在这种情况下,正常的做法是按照市场规律,让房地产收缩到供需平衡才是健康的做法。
但由于房地产对于经济影响太大,断崖下跌对人民产生比较明显的负面影响。由这个角度出发,才有了政府保底的需要。但这种做法其实是违背经济发展自身规律的。只是出于人道与和谐的角度出发,不得已而为之。
所以,还妄想国家会不计成本刺激房地产是不切实际的,因为继续吹泡沫,未来问题会更棘手。现在要做的是稳中有降,平稳降低库存的存量,减缓入市的增量,努力增加刚需与住房实际需求量。这个过程需要时间。只是这个时间比较难把握。而房地产收缩的减量只能靠科技的进步,用新能源,用AI,用创新药(比如减肥市场)等等新市场的增量去填充。
作为投资者要做的,不是现在所谓的抄底,因为现在远不是底。而是转头精力花在新经济上。这样才会事倍功半。

这篇文章仍然有种隔靴搔痒的感觉。可能是因为审查好多话没说出来吧。但是我感觉缺少数据也是一个重要的问题。我列举几个重要的数据,2022年之前每年新开工面积最高达到18亿平方,今年是7亿平方左右,也就是减少了10亿个平方,建筑业4500万从业人员因此裁员50%以上,相应的房地产销售额减少了10万亿,10万亿的销售额中包含四五万亿的土地出让金,地方政府收入减少四五万亿。施工单位钢筋水泥门窗装修家具,家电相关产业链减收七八万亿。
也就是说面临了两千多万建筑行业从业者的财源问题,四五万亿的地方政府收入减少问题,当然,最后还有很多人因收入降低,面临的信心不足问题。主要就看这几个问题能不能解决。

老实说,现阶段对长景还是挺悲观。不过大国毕竟是大国,自我修复能力还是有的,只是会搞成什么情况难以预测。
我觉得发消费券的意义不大,该发的时候不发,现在发很难确保财政支出不转化为居民手中的银行存款。抛开雁过拔毛,本币变毛预期。即便是有效期,消费券也可以替代刚性支出成本,而原有刚性支出成本转化为存款,更何况不同级别的城市生活成本本就不同,一视同仁就不可能客观,客观了就不公平。(简单复述一下,猫姐可以略过,有些人只要观点不认同就会喷,所以多几句废话。假设同样发钱,发2000三四五感觉良好,但一二没什么转变。发5000,可能一二线开始预期转变,但是对于三四五来说属于过度,后期一样会有负面效应。)
而经济发展较好地区的预期无法转向,很难想象广袤的三四五等等城市能带动市场扭转全局,更有可能的是,一二线起不来,三四线更谨慎小心)——这里大部分指消费预期,就是花钱信心,不是说房价,我重读了一遍,突然有种感觉把如果房地产套进去逻辑就好像我在暗示房地产……
我觉得最好的办法,无非是集中财政力量,一手注资拖起资产价格,另一只手要比前一只手更大力量的去补贴或者承担起有需求而无米之炊的大部分普通老百姓,只有从实际角度降低老百姓生活压力和生活成本,才有预期转向的可能。
说起为什么感觉前景有些许悲观,主要还得看年轻人买不买账。如果草船箭借了,东风也刮了,孙权说我不想动,就想躺,你们爱咋滴咋滴,仗我是不打了,那么结果就不好说了。

2023-12-08 20:00

我觉得,今天会议纪要一出,基本预示着两种极端情况已经不可能(适度加力、精准有效、尽力而为、量力而行),不过有一点猜中了,出口真的很重要(巩固外贸外资基本盘)。