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蛮多人以为万科跟“某大”“某某园”一样，蒙眼狂奔，碰到经济下滑，监管政策调整，就存货减值、资金紧张、黔驴技穷、躺平保交付了。其实万科这帮财务背景的管理层还是非常有前瞻性和定力的，万科做大哥已多年了，不论是企业性质、管理能力和资产质素都是有竞争力的，当前的股价是有一定安全边际的。单从经营性资产上REITS这件事看，居然可以同时准备发购物中心（第5）、物流冷库（第1）和租赁用房（第1）。没有永远优质的企业，只有时代的企业，期待它穿越周期后，仍然还是这么令股东骄傲。
关于新一轮房改，我提两个市场没有关注到的点吧：
1.对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。
2. 推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
收购房企低价偏僻的房源，做为保障房，减少市场供给，这些房源严格限制在市场上流通，只有居住功能，没有商品功能。商品房市场在供给实现平衡后稳地价、稳房价、稳预期，未来商品房价格涨幅接近CPI，既不能大涨，也不能大跌，这样预期就稳了。购买力低的人群得到了位置偏僻品质一般的保障房，购买力高的人群用高价买改善性住房，回归商品属性，开发商谁做的好就可以卖高价，且新房价格会远高于同地段的老破小，这部分人群也实现了资产的保值增值。地方卖地拿到钱补贴了低收入群体，也促进了经济循环，多赢的结局。
$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
万科今天走势偏强，可能是三季报比预期好的原因，而四季度的收入结算占全年的4成多，这样，4季度的业绩预期是比较好的。进入4季度，万科的推盘量慢慢起来了，虽然不及9月那么多，但比7-8月还是会好不少，那么月销数据上也会是偏暖的，至少会有一个相对好的表现。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
关于新一轮房改，我提两个市场没有关注到的点吧：
1.对商品住房库存大的城市，可按市场化、法治化原则，适当改建或收购存量商品房用作保障房，积极盘活利用闲置土地和房屋，避免重复建设造成浪费。
2. 推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
收购房企低价偏僻的房源，做为保障房，减少市场供给，这些房源严格限制在市场上流通，只有居住功能，没有商品功能。商品房市场在供给实现平衡后稳地价、稳房价、稳预期，未来商品房价格涨幅接近CPI，既不能大涨，也不能大跌，这样预期就稳了。购买力低的人群得到了位置偏僻品质一般的保障房，购买力高的人群用高价买改善性住房，回归商品属性，开发商谁做的好就可以卖高价，且新房价格会远高于同地段的老破小，这部分人群也实现了资产的保值增值。地方卖地拿到钱补贴了低收入群体，也促进了经济循环，多赢的结局。
$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
蛮多人以为万科跟“某大”“某某园”一样，蒙眼狂奔，碰到经济下滑，监管政策调整，就存货减值、资金紧张、黔驴技穷、躺平保交付了。其实万科这帮财务背景的管理层还是非常有前瞻性和定力的，万科做大哥已多年了，不论是企业性质、管理能力和资产质素都是有竞争力的，当前的股价是有一定安全边际的。单从经营性资产上REITS这件事看，居然可以同时准备发购物中心（第5）、物流冷库（第1）和租赁用房（第1）。没有永远优质的企业，只有时代的企业，期待它穿越周期后，仍然还是这么令股东骄傲。
“万科董事会主席及总裁2023-2025年度现金薪酬方案继续与年度净利润挂钩，同时，新增加年度股价变动作为调节系数，将万科A股每日复权收盘价的全年平均值作为对比指标，强化股东利益导向” 你期望的挂钩还真的实现了！
发行REITs目的是变现，但同时让渡资产权益。商业地产公司如果是为了活下去，或者为了投资更优质商业项目，需要通过REITs盘活存量资产以筹集资金，这倒是可以理解。若是把优质物业权益让渡出去获取一次性收益，而不是盘活存量一般资产，公司从开发持有转向开发为主，这就跟住开没有太大区别。
REITs为救急化解债务风险是可行，或者为盘活劣质资产发行也可行，但若优质资产权益让渡出去算不是好事……感觉就像把皇冠卖了，为的是能还债活下去！
万科今天走势偏强，可能是三季报比预期好的原因，而四季度的收入结算占全年的4成多，这样，4季度的业绩预期是比较好的。进入4季度，万科的推盘量慢慢起来了，虽然不及9月那么多，但比7-8月还是会好不少，那么月销数据上也会是偏暖的，至少会有一个相对好的表现。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
三道红线作为政策来讲另说，作为财务安全指标是挺好的，万科能全部达到还超出一定水平说明基本是安全的。房地产的严冬，理论上如果销售下滑到0没有房企能活下去，只要有一只黑天鹅无厘头飞出就可能导致信用崩塌，谁都不是百分百安全的。但反过来说，如果小概率事件不发生，现在价格的万科投资成功的赔率是极高的。
作为一个万科铁杆股东，我看楼主一直毒奶就挺反感的