有人认为长租公寓不赚钱,我觉得吧,咱们还是暂且相信银行的专业性。建设银行拿出300亿搞住房租赁基金,其中拿出80亿和万科合作,建行做项目难道不搞尽调吗?我原来也买过银行,就是买的建设银行,风控在银行里top级的,资产质量不错的,建行愿意买,万科愿意卖,皆大欢的事情,有什么问题吗?$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
1、万科3月拿地85亿,4月拿地96亿,按照张海在业绩会上的说法,拿地到销售5个月,那么8月份之后的销售稳了。
2、5月广信资产包及广州旧改项目入市,去化预期不错,5月销售稳了,拿地金额应该也不会少。
3、6月一般是大月,尽管去年基数较高,但销售的绝对值是高的,预计拿地金额应该也不会差。
4.8月份开始,今年3月拿地的项目就开始销售了,预期销售也就好了,这样,从销售到拿地再到销售再到拿地的良性循环就滚动起来了。
5、销售能够滚动起来,是因为万科的存货周转起来了,从19年开始去土储,以及过去两年清理滞重存货,包括放开以后销售和施工效率的提高,资产周转加快了。而缩表之后的在建项目基数较低,销售之后现金回流较多,使得扩表成为可能。
6、经营类业务伴随基础设施的持续完善,进入高质量发展阶段,现金回流开始加快,并开始贡献报表利润。
7、万科进入高质量发展阶段,开始了开发、经营、服务并重的品牌经营之路,开始了房企新发展模式。
根据以上逻辑推演,那么今年的销售额和明年的销售额都会超出市场预期,而近两年拿地的毛利是有明显改善的,那么未来2年的报表利润增速是非常高的,再考虑经营性业务的利润贡献的话,2024-2025年的业绩增速可能远好于市场预期。好公司,好价格。$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
有人认为长租公寓不赚钱,我觉得吧,咱们还是暂且相信银行的专业性。建设银行拿出300亿搞住房租赁基金,其中拿出80亿和万科合作,建行做项目难道不搞尽调吗?我原来也买过银行,就是买的建设银行,风控在银行里top级的,资产质量不错的,建行愿意买,万科愿意卖,皆大欢的事情,有什么问题吗?$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
佩服,您对建行与万科合作设立基金讲的很明白
我写这个帖子为什么拿长租公寓举例子呢?大家都知道,长租公寓业务是经营类业务里最难赚钱的,物流地产和商业要相对好,如果长租公寓业务能赚钱,说明这个业务模式跑得通。
再一个,我盘万科的地以烂地为主,好地不用盘,肯定赚钱。2022年拿的地用盘吗?毛利超20%,净利率大概12%,irr也很高,大概了解一下数据就行了。
盘烂地能说明什么呢?比如万科已完工存货占比是比较低的,就像前两天热炒的昆山赔钱的地,为什么降价卖?这就是万科的作风,不积累那么多滞重库存,不给未来留负担,正是因为这样,我才敢重仓买。像某些房企那样,卖不出去就屯着,账面上好看,可能爆雷了业绩还在增长呢,这样的房企敢买吗?$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
老粉们可能也发现了,最近我发长文的频率比较高,主要是因为我有一个比较严重的担心,就是万科万一连续涨停怎么办?我呢,有个毛病,就是不吹高位票,要是万科连续涨停了,我想吹票,又不好意思吹,这可怎么办?所以呢,为了防止这个意外情况发生后把我给憋死,我把想写的东西多写一点出来,就不担心意外情况了$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$
我觉得可以搞一个新板块,叫房企新发展模式概念股,万科龙头中军,华润、龙湖做两翼,三军齐发,势不可挡!$万科企业(02202)$ $万科A(SZ000002)$