原创： 朱罗纪 朱罗纪 今天
和大家聊聊物业，给关注物业资本市场的朋友看一下。
中国最大的物业公司，资本市场最期待的物业龙头，万科物业，到今天还没有上市，每年都吊足了大家的胃口。尤其是2019年，将是中国A股市场的分拆元年，万科A毫无疑问是最值得关注的标的。
我是从底层商业逻辑和资本市场这两个角度来看物业行业的，这是一个好生意，好到可以平滑商业周期，好到可以推动房地产开发公司的转型。尤其是在现在大转型时代，有些香港上市的物业公司，市值都超过了母公司，这在以前是不可想象的。
从地产观察的角度讲，要看明白房地产行业未来的变化，要懂点物业。
12月12日，万科物业与戴德梁行成立合资公司。根据公开信息总结，提炼一下要点：
1、万科物业与戴德梁行谈判了18个月，决定成立一家合资公司，聚焦在大中华区商业物业与设施管理领域，主要业务包括商业物业及资产管理、综合设施管理。以企业办公与写字楼物业服务为主体。
2、合资公司由双方注入资产包构成，以双方原来服务的客户，尤其是以商业客户为主，不包括国企、政府类业务。
3、未来在商业物业与设施管理这一领域，万科物业和戴德梁行都将以合资公司为唯一主体，不会再各自去拓展同类型业务。
4、合资公司，万科物业为大股东，首席执行官由原戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源担任。
我个人认为这笔合作意义重大。本身我也一直很关心物业行业，原因是出于对房地产行业未来走向存量竞争的观察——今天这已经是共识了。另外，这笔合作相信在未来中国物业发展史上，也非常值得记录。
这个合作的手法本身，我认为展现了万科一贯以来的动作：通过合作（收购），快速切入蓝海行业，并形成先手占位之优势。
在此之前，万科已有两笔。
2016年收购印力并在2018年收购凯德旗下20家购物中心，令万科印力在中国商业地产界的地位跃升到第一方阵。
2017年联合收购全球物流地产霸主普洛斯，令万科成为全球最大的物流地产服务商（最大股东）。
这次的收购，如出一辙。相同特征都是：万科看中一个行业的“蓝海”价值，通过选择与进入行业的“头号玩家”合作，捆绑做大，快速弥补自身的短板，并针对对手建立起强大的“护城河”优势。让对手进不来，或者进来只能跟随。
以上是万科在进行房地产由开发到运营大转型时代的玩法简介。这样的操作，有一个巨大的优点，可以在短期内获得“非线性增长”——当然要建立在双方的公司文化能够融合得很好的基础上。
就是使用这种操作，万科在过去的短短5年里，快速建立起公司在“房地产相关多元化”探索中的强大优势。这几年里，尽管有关于“万科是否早判了白银时代”的争议持续发酵，但另一方面，我们必须要看到，在争议声中，万科完成确立了在物业、物流、商业、长租公寓、冰雪度假、教育等“运营”领域的强大先发优势。
这些业务，虽然目前加起来都不及地产开发业务的一个零头，但时间的价值逐渐在沉淀、在强化。几乎是每过一段时间，新业务带给市场的乐观预期都在增厚一大截子。这个背后，我认为体现的是一间优秀公司的战略坚定性，这是非常不容易的。就像一个在塑化剂事件之前买入茅台的价值投资者一样，你抗不扛得住市场的震荡？外界的嘲笑？自我的怀疑？……知易行难，最大的对手都是自己，“赢了自己才赢得江湖”。
这次万科物业与戴德梁行的合作，也要放到以上的框架里去理解。
这是一笔我认为非常漂亮的交易，它最大的意义在于：一举奠定了万科物业在中国物业行业全方位的领先优势。我之前谈到过，万科物业在房地产物业服务领域的江湖地位，实际上是超过万科地产在房地产开发领域的江湖地位的。而这次合作，则进一步又强化了这个领先优势。
让我们来看一下，这笔交易完成之后，万科物业的新面貌。
万科物业在2018年10月发布了新战略：“住宅商企、两翼齐飞”——将“万物商企”子品牌独立出来，成立专门运营公司进军商业物业市场。这部分市场主要针对商写物业管理、政企设施管理，对应的业态既有企业总部、政府机构，也有商务写字楼、城市综合体、产业园区等。服务内容则包括前期顾问、运行期物业管理、综合设施管理和资产运营管理；为运营型物业提供公共物业管理（PM）服务；为自用型物业提供综合设施管理（FM）服务等等。
根据公开报道，到2019年，万科物业的核心业务是三大块：
社区空间（Community Space），这部分主要是住宅物业服务管理；
政企空间（Business Space），这部分主要就是“万物商企”；
以上这两部分，截至2018年，万科物业布局中国83个大中城市，合同项目共计2844个，其中住宅项目2209个，商企项目635个，合同面积突破5.3亿平方米，其中商企管理面积至3974万平方米。2018年全年营收接近百亿——98亿，同比增长33%，营收方面是当仁不让的NO.1。
第三块是，城市空间（Urban Space），这部分指的是针对城市公共空间、公共资源、公共项目提供服务和管理。
2018年5月，万科拿下横琴自贸区106平方公里的管理业务，标志着“物业城市”概念的确立——“在这个范围内有23163根路灯、10个城中村、72条排洪渠，每月清理垃圾2500吨”……“每年营收约5亿”。（源自：“好猫财经”）。
2019年9月，万科拿下雄安新区的管理业务。
最近的消息，万科又以1.9亿中标了深圳“河流水质科技管控项目”，管理深圳2000多条河流。
在以上这三块业务中，住宅物业服务，万科是行业公认的老大，并且依托万科集团的输送，每年即便不外扩，也可以获得稳定的面积与营收增长。而城市空间业务，被券商视为下一步物业行业的竞争最热点，行内也笑称“物业要干城管的活儿”。在这个领域，万科也已经是绝对的老大。
唯一的短板，是商办物业服务领域。万科物业首席执行官朱保全在接受采访时自问自答：“现在一问万科物业，它的品牌形象是什么？……即便‘万物商企’发展得很好，万科物业的品牌形象还是住宅。”
与戴德梁行的合作，补的就是这个短板，并且一下子补成了长板。双方合资的新公司成立后，将是未来在大中华区拓展商办物业服务的唯一主体，现有商业物管和设施管理的项目已覆盖到80多个城市，管理物业项目超1000个，员工人数超过2万人。
在被问及如此合作之后，万科在国内商办物业服务领域的地位，朱保全的回答大致是这样的商办物业不讲面积而讲服务客户数量，在国内应该是没有对手。
对未来的展望，朱保全希望是：“未来万科物业商企和住宅业务比例可以做到1:1，并形成赛马机制。”
所以，这是一笔深具里程碑意义的合作，这笔交易之后，万科与戴德梁行会形成品牌叠加优势，在中国的商办物业服务市场，毫无疑问，新公司将最有机会成为项目获取能力最强的王者。相对于同行，护城河已然确立。
商办物业这个领域做到最大，意义还不止规模与占位那么简单，而是，这个领域的毛利率最高，远远高过住宅物业。我们都很清楚，住宅物业服务的最大优势是，可以平滑周期的稳定回报，但是住宅物业服务的最大问题是：市场化程度还不够高，突出表现在以质论价、涨物业费非常难。相比之下，商办物业的市场化程度更好。无论是现状，还是远景，都要更有前途。
另外，切入商用物业服务，还可带来两重美好的想象空间：一是，万科可以借此机会，切入到大宗交易、资产管理服务等新领域，这是过往万科所不能提供但又恰恰是戴德梁行的强项。二是，大量的希望能够进入中国市场的外资机构，往日由戴德梁行提供服务，新公司将可以接盘。
综合上面这些事实，所以我说，万科与戴德梁行这笔交易，是一笔非常漂亮的交易，会奠定万科物业在中国物业服务行业全方位的领先优势。某种程度上讲，要比万科收购印力，在行业内奠定的护城河更深更宽。
继续来看，我们可以说，万科物业眼下未上市，但是它的确不同于已经登陆港交所的所有物业公司。再不能使用单一的标准去描述它，比如说它是未来资本市场物业公司的“第一龙头”，那当然是第一龙头，但太模糊了。
可能合适的描述是：未来中国的“物业航母”。
具体说这个航母将来有多大，现在很难讲。只能说，这个万亿行业的物业行业，竞争才刚刚开始。如果非要用一个数字，我认为根本不是什么市值千亿的问题，因为按照这个速度，万科物业的年度营收可能很快就会达到200亿甚至更多，按照资本市场给到物业公司的市盈率，千亿市值其实已经逼近。
当然，谈到上市谈到估值，这些都是资本市场的事情。我们关注这笔交易，更大的意义在于，它的底层逻辑：谁更有能力创造更多的真实价值。你创造了更多更好的价值，能获得更多的客户，能够为客户带来更加优质的服务，就不用担心资本市场不给你更好的定价。
物业行业这个本质，在我看来，它一直应该是类似于资产管理行业。不同的是，它管理的是实物，是不动产。因此，这个底层逻辑应该是，首先要做好你的基础服务，这是本，在此之上的增值服务——毛利率更高，应该是锦上添花的动作。做反了，最终会被抛弃。走正了，市场会一直期待。