【盈盈】安得广厦千万间——房地产研究(一)

一、概述

1,自18年下半年以来,房价仍保持温和或不温和的上涨态势;其中一线城市价格同比增幅5%,二、三线城市同比增幅10%左右。房价调控力度不断升级,对住宅价格指数涨幅较大的城市进行预警提示。

2,全国平均商品房销售面积累计增速仍处于下滑趋势一线城市商品房销售面积增速回升明显,二、三、四线城市销售面积增速持续下滑。

3,六月份房地产新开工面积创历史新高;新开工面积和竣工面积增速剪刀差加剧;随着政府新一轮调控,三季度剪刀差有望收窄,房地产后周期有望出现结构性机会。



二、房价走势与宏观调控

近期,房价调控力度不断升级,对住宅价格指数涨幅较大的城市进行预警提示。根据最新统计显示,6月单月,全国房地产调控政策发布次数达46次;而2019年上半年,全国房地产调控政策达251次,同比2018年提高30%。但自18年下半年以来,房价仍保持温和上涨态势;其中一线城市价格同比增幅5%,二、三线城市同比增幅10%左右

得益于央行降准,货币处于宽松周期,人才引进政策,“去杠杆”变为“稳杠杆”,房贷利率趋势下行等因素,一、二线城市经过2017年及2018年两年调整,于2019年上半年房价出现“小阳春”,刚需购房族仍体现出旺盛的购买力。

图一:70个大中城市新建商品房住宅价格指数(同比)

图二:70个大中城市新建商品房住宅价格指数(环比)


按照过往历史经验,刚需族对楼市的观望时间通常只有半年,对于这一类人群来说,踏空风险要远远高于套牢风险。而一旦刚需族购买情绪高涨,通常能够引发新一轮房地产上涨的趋势,政府也通常顺势以房地产拉动经济,形成过往我们最熟悉的经济周期

但本轮市场于四月出现转折点,“稳房价”由此成为调控主旋律之一。4月份住建部向新建商品住宅、二手住宅价格累计涨幅较大的6城市提出预警,5月份又直接点名佛山、苏州、大连、南宁4城,随后多地房价调控加码。

而这一切的转折点出现在中共中央政治局4月19日召开的会议,分析研究当前经济形势,部署当前经济工作。会议要求,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。而之后,7月30日,中共中央政治局召开会议提出:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段

图三:100大中城市:土地成交溢价率(四月为转折点)


我们认为二次政治局会议是一脉相承的政策,体现出国家稳定房价的决心而非打压;与往届拉动房价拉动经济的选择不同,本届政府更期待通过制造业升级和产业机构调整的方式,以更健康的姿态,以更高质量的发展开启新一轮的经济复兴周期

我们认为一、二线房地产仍对刚需族有较强的吸引力,房价上涨的趋势性动力仍然存在。国家层面的调整更偏重于强调市场平稳,打击炒房者,希望维持房价温和的态势。房地产调控政策可能会再收紧,调控的主要对象针对于房价大幅上涨的城市,房地产市场不会有大涨、大跌的可能性



三、商品房销售面积

全国平均商品房销售面积累计增速仍处于下滑趋势;一线城市商品房销售面积增速回升明显,二、三、四线城市销售面积增速持续下滑。本轮的楼市小阳春更多的表现在具备竞争优势的一线和二线城市,例如:西安、成都、武汉、苏州等。

这些房价涨幅最高的城市,受到的管控也愈发强烈。

图四:商品住宅销售额及同比增长率

图五:2019年5-6月各地调控政策(援引申万宏源)

图六:全国城市商品房销售面积增速(援引申万宏源)

2019年5月一线城市商品房销售面积累计增速 回升至14%,二线城市-3%,其他城市-1%。

图七:全国商品房销售额累计增速(援引申万宏源)

2019年5月一线城市商品房销售额累计增速回升至 34%,二线城市2%,其他城市5%。

所以我们认为一二线城市房地产仍具有强需求和吸引力,在供给受限的情况下,仍无法充分满足旺盛的购买力。因此,房价调控更侧重调控房价的上涨,打击引发房价暴涨的炒房客,有利于房地产行业长期保持稳定

但是在密集的调控下,三季度销售额总体增速仍会进一步下滑,仍会给房地产起来带来业绩下行压力但对于地块集中于一线城市及具有发展潜力的二线城市的龙头房企来说,受冲击相对较小,更有希望在本轮的如同供给侧改革一般的行情当中,进一步提升自身的市场份额,保持业绩持续增长



四、房地产投资、开工面积与竣工面积

房地产投资由四部分构成,分别是:建筑工程投资、安装工程投资、设备投资和土地购置费。通常情况下,建筑工程指的是土木工程,安装工程指的是门窗、排水、电气、防漏等工程。

我们可以简单认为建筑工程指的是盖楼,安装工程指的是封顶。因此,我们可以把房地产的相关建材简单分成两部分;一部分是以水泥、螺纹钢、挖掘机为代表的,盖楼时候能用到的房地产前周期行业;一部分是以建筑装饰、玻璃、排水为代表的,封顶时候能用到的房地产后周期行业

前者与新开工面积相关性更高,后者与竣工面积相关性更高。六月份房地产新开工面积创历史新高,所以房地产前周期的行业(如水泥和机械设备)中的龙头公司(如海螺水泥和三一重工),取得了不错的中期业绩

图八:房地产新开工面积

就新开工面积而言,从11年到现在的总体新开工面积保持平稳,波动处于合理范围。从统计数据上而言,不存在新开工面积持续创新高的泡沫情况出现。

图九:房地产竣工面积

图十:房地产新开工面积、竣工面积同比增速

新开工面积和竣工面积同比增速剪刀差处于历史高位。今年上半年地产投资主要由地产前周期的行业拉动,主要体现为新开工面积的急剧增长。我们认为,在目前房地产企业追求高周转率的背景下,今年年初流动性改善,房地产企业融资成本降低,开工速度加快;同时又因为回笼资金仍有压力,在施工达到预售标准后,封顶速度变慢

通俗来讲,就是今年上半年融资相对容易些,就赶紧上项目,抓紧赶工,让项目达到了可以卖期房的标准,就赶紧卖期房回笼资金,因后续资金投入较少,导致封顶速度减慢。在今年融资渠道受限的大背景下,需警惕小房地产公司,因前期盲目扩张项目,后续资金紧张,而导致工程拖期甚至项目烂尾的情况出现。

同时,在新开工面积提高的情况下,三季度剪刀差有望缩窄,竣工面积有望提高。竣工面积增加,会导致房地产后周期的行业出现结构性机会,但是需警惕此类公司应收账款存在坏账率提高,存货周转率下降,应收账款提高的行业风险



五、结论

看好布局一线城市和有竞争优势二线城市的龙头房企;

就A股而言:$保利地产(SH600048)$ $金地集团(SH600383)$ $招商蛇口(SZ001979)$

就H股而言:华润置地,龙湖集团

万科和融创也是好公司,只是前者觉得贵(且一些做法让我感到神奇,比如买股票不如买项目信托),后者研究不多。

最近看老柏加中国金茂,这个公司研究的就更少了。

看好房地产后周期(这个需要等确定性验证);

就A股而言:东方雨虹,伟星新材,金螳螂


@今日话题 @雪球达人秀 @老柏树也有春天

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