作者：黄志龙 苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任
来源：苏宁财富资讯（ID:SuningWealthInsights）
近日，住建部主要领导在新闻发布会上指出，“现在具备建立房地产长效机制条件，房地产税立法工作正在开展，并将适时推出改革，”加上前不久国务院发布的《关于创新政府配置资源方式的指导意见》以及全国人大财经委作为立法部门的表态，引爆了市场对房产税的期待，舆论和媒体纷纷猜测，房地产税似乎箭在弦上，付诸实施指日可待。
然而，从今年中央经济工作部署、重大立法改革程序和基础性配套条件来看，短期内房产税出台的可能性微乎其微。
首先，中央经济工作会议已经明确了房产税的推进节奏。
2017年中央经济工作会议公报涉及到房产税内容有两方面：
一是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”，从字里行间来看，“长效机制”还正在“研究”，特别是房产税立法作为长效机制的基石，需要以完成财政体制、土地改革等作为支撑。
二是在财税体制改革方面，中央提出“落实推动中央与地方财政、事权和支出责任划分改革，加快制定中央和地方收入划分总体方案，抓紧提出健全地方税体系方案。”这三项改革任务是依次递进的关系，财权、事权和支出责任要经过中央和地方政府的博弈，只有权利、责任划分清楚后，才能明确中央和地方收入划分比例，该比例确定后，只有在中央收入得到保障，才会解决地方财政主体税收的来源问题。不出意外，房产税将是地方税的主体税种。从中央明确的财税体制改革路线图看，只有在前两项改革完成之后，房产税才能最后实施。
其次，房产税作为事关全局的重大改革，将面临漫长立法过程。
不可否认，房产税已经列入本届人大的一项立法规划，但这并不意味着本届人大任期完成之前将完成立法。
从我国重大立法过程看，由于决策层、学界、企业和民众难以达成共识，许多立法十年也磨不成一剑，立法规划在任期内未完成的不在少数。例如，《反垄断法》在草案形成12年之后，才正式进入全国人大常委会的立法程序；《民法典》列入立法规划数十年，至今遥遥无期。
房产税涉及的利益太复杂，尤其是事关普通民众的核心经济利益，迄今为止仍没有广泛共识，更何谈相对成熟的改革方案或者房产税立法草案。
最后，当前开征房产税至少缺乏三个基础性配套条件。
一是各类不动产产权属性过于复杂，不动产登记全国联网久拖不决。据统计，全国大约有三十多种产权属性的住房，其中仅北京各类产权属性的住房至少有十七八种，其中，北京商品房包括2002年之前分为外销商品房和内销商品房，商品房除了一般商品房住宅之外，还有两限房（限价格、限套型）、自住型商品房和商住房；政府部门公共住房包括房改房、央产房、军产房、校产房、乡产房、使用权公房等，保障性住房有经济适用房、廉租房、公租房、安置房，等等。不同产权属性的房产交易限制条件、税收、增值收益分配机制等差异巨大，要制定相对公平的税率难度较大。此外，这些不同产权属性的房产登记体系相互分割，何谈全国联网前景。
二是税收征收和缴纳方式难题。房产税的征收，将可能面临与个人所得税自行申报同样的难题。在目前国内纳税观念相对缺失的大环境下，可以预见，大多数房产持有者不会主动申报房产税。因此，房产税的征收很可能会在二手房交易环节进行，如房产持有者要出售房产，必须缴纳过去房产持有期限内累积的房产税，这将是一笔巨大的支出，从而严重打击二级交易市场的活跃程度，显然这与国家鼓励存量房交易的方向相背离。
三是地区差异化程度巨大，地方政府积极性可能不高。长期来看，房产税将逐渐取代土地出让金，成为地方财政的重要收入来源。因此，房产税税率多少、何时征收等细节可能将由地方政府自行决定。可以预见，短期内大多数城市对房产税的征收积极性可能不高，对一线城市而言，土地出让价格的高企使得地方财政难以割舍每年数千亿元的土地出让收入，而对于高库存的三四线城市，房产税不仅征收难度大，而且远水解不了近渴。若一旦征收，还将进一步打压房地产市场，加大库存压力。
综上所述，房地产税付诸实施还需要耐心等待。
那决策部门为何屡屡向市场吹风呢？
涉猎房产税这一关键词，笔者认为至少有两方面综合考量：
一方面，当前房地产调控正处于关键时期，尽管大多数被中央点名的热点城市房价已经停止快速上涨步伐，但在中国经济整体资产荒、资本管制趋严的大背景下，一些社会资金转战二三线调控相对较松的城市趋势隐现，同时北京作为全国房价的风向标，上涨压力仍然存在。作为调控房地产市场的最后一把利剑，决策层屡屡宣示房产税之“狼”要来了，无非是以口头警告的方式吓退那些投机者，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”的中央精神。
另一方面，十八届三中全会提出的330项改革任务，将“到2020年，在重要领域和关键环节改革上取得决定性成果”，房产税作为改革的关键环节，其重要性毋庸置疑。然而，房产税改革推进，不仅需要形成广泛共识，还需要中央和地方财政体制完成改革作为支撑，同时要求不动产登记全国联网、个人纳税体系作为配套条件。因此，在剩下不到4年时间里，完成改革任务十分艰巨，改革步伐势必进一步加快。