从理论上来说，百货的建筑利用率比购物中心好很多，但现在最大的问题是消费者对百货的喜好程度下降了很多，所以商业地产投资方不得不去搞购物中心。至于为什么消费者喜好下降，我这两年其实想到了一个可能没有什么人提及的观点，但我个人认为是百货和购物中心之间最本质的差别——视觉体验，私以为这是百货彻彻底底被购物中心压制住了的原因。

百货铺满整个楼层的租赁范围，没有中庭，没有宽阔的共用走廊（你在百货狭窄的走道中走动，与百货租赁单位门口站立的销售员不足1米，始终有一种想看一看这件衣服吧，又忧虑门口的服务员突然间向你推销的尴尬感，这种尴尬感会促使着你迅速离开现场，而这在购物中心更宽阔的走廊中是完全不会存在的。大量的租赁面积是百货的优势，因此能够带来更多的商品，却反而因为空间的挤压让人感觉不如购物中心舒服），没有购物中心几米高的挑高空间等等。人在百货中一眼望去只能看到林琅满目的商品，无法看到购物中心当中那种清晰而舒服的走动路线，这一点个人认为是致命的，即你在百货中不管朝向哪个方向看、怎么看，你的感觉都是不舒服的（可以观察优秀购物中心当中近几年由退租的百货区域改造出来的潮流街区，虽然招商招来的商家品牌已经可谓是非常具有创新性、话题性、流量性，招商已经不可谓不好，但相关区域的生意客流总是不如购物中心原本区域的客流。就是由于相应区域的工程结构是由过去百货建造的，而退租后这种不舒服的房屋结构依然在影响相关区域的视觉体验）。

所以即使以购物中心的业态完善程度来给百货进行配套，整个百货的房屋结构由于他过去的工程条件所决定，仍然无法改变上述的视觉体验。所以我个人认为，百货是一个注定要没落的方向

百货没有空间了，没法新开

感觉这几年新增了很多购物中心，新增的百货却很少，根本原因是啥？感觉购物中心过道那么宽，建筑面积的可利用率低，回报不一定比百货好吧？不解。

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